未来5年，三环主城这种房，才更值钱！

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每一次楼市静淡期，都要经历一场极具冲击力的市场大分化。

重新洗牌后，你会发现，有价值的区域、好的项目价格依然坚挺，并且照样能热销。

而一些非主流价值区域，购买热情骤降，价值认同度也明显降低，观望情绪甚浓。

以最近10月份的部分开盘数据为例：

保利心语，推出高层2#共计128套房源，去化115套，去化率90%；

中海天悦府，推出高层136套，去化97套，去化率71%；

汇泉博澳东悦城，推出高层264套，去化142套，去化率53%；

裕华会园，推出7号楼西单元134套，去化103套，去化率76%；

如此，同样的市场、同样的政策、同样的房贷利率，有不少楼盘开盘去化率不足60%，也有楼盘开盘去化率能高达90%。

市场持续静默，购房者选择更加谨慎、理性，这种分化就会日益加剧。

尤其是三环内主城区，新房供货量本就不多，又几乎没有土地可供开发，在售楼盘很少，卖一套少一套，房票相当稀缺。

如果往前倒推两年，2016年、2017年的市场疯狂期，肯定有人会说“休骗三”早就是老古董思维了，那时候很多远郊文旅、概念性新区、甚至还是一片荒草的四环外围，都能浑水摸鱼，靠概念、靠画饼、靠忽悠，轻轻松松圈到不少购买力。

但如今，远郊惨不忍睹，四环外围价格回调，唯独三环主城岿然不动，是最稳、最抗跌、最有居住价值的区域。

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价值回归主城、购买力回归主城，在郑州最典型的就是西区。

过去三十年，甚至到今天，西三环内的中原老城区，至少有三分之一的老郑州人生于此、长于此。这里是整个西区发展最成熟的区域，也是西区老牌名校、地铁线路、大型商业体的集中地。

近几年，随着城市框架拉大，中原区从西三环向西，一直延伸到西四环，规划了常西湖新区。新区总能带来新希望、新期待，但不得不承认，距离片区成熟还有一段较长时间的等待期。

前两年，尤其是全国少数民族运动会开办以前，因为郑州新兴区域的盛行，以及购房者的狂热追捧，加上常西湖新区四大中心的规划建设，部分买房人对于新区寄予过高期望，甚至宁愿选择距离主城区较远的西四环，也不买已经发展成熟的西三环。

但如今，不一样了。

西四环外，常西湖新区房价纷纷突破1万5+，有透支成分；

对比西三环内，保利心语均价同样1万5，却比较实在、坚挺；

两个区域对比，同样是1万5的房价，但两个区域的成熟度、配套落地情况是完全不同的：

西四环沿线，徒有常西湖新区的概念，但目前可用的商业、生活配套几乎为零，民运会催涨了房价，却没催熟配套落地；

对比三环内的主城区，有万达、遍地都是临街商业、有老牌名校，医疗配套也不错，地铁、公交也都有，居住便捷度是非常高的；

这样一对比，同样是1万5的房价，西三环内的中原老城区，优势、价值都是非常明显的，所以今年下半年以来，这里被越来越多的人重新关注、重视起来。

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那区域市场情况又是怎样呢？

一起来看看：

汇泉景悦城，容积率5.49，位置在三环外，刚需盘，小户型居多，户型缺乏优势；

阳光城丽景公馆，容积率5.84，紧贴三环高架；

保利心语三期，整体容积率虽然为6左右，但住宅、商业分离式设计，住宅部分容积率只有4.5左右，户型都在100平以上，中原万达对面；

很明显，区域在售盘不多了，仅有的几个在售盘中，景悦城小户型偏多，丽景公馆紧贴三环高架，品牌认可度又急剧下滑。

如此来看，在位置、产品、配套各方面兼具优势的，也只有保利心语了。

年中之前，项目二期开盘，多次出现房源当天售罄；

10月初，三期首开再次热销，推出128套房源，当天销售115套，去化率高达90%；

细细研究，持续逆市热销背后，是与保利心语稀缺的优质资源配置是分不开的。

如图，项目位于中原路与华山路交会处西北角，与中原万达广场一路之隔，这是万达集团进驻郑州的第一个商业广场，也是区域内规格最高的大型集中商业中心，联合万达金街，以及项目三期商业街，给周边业主提供了餐饮、购物、娱乐的丰富资源。

——这是项目外围的，第一大资源优势。

地铁时代，不论是自住、投资，还是刚需、改善，几乎所有买房的选择关键点，都离不开地铁因素。

而三环内的保利心语，周边有3条地铁线路围绕，而且都是肉眼可见的地铁线路，要么已经通车，要么已经动工。

约1公里范围内，地铁1号线、5号线已经建成通车。正在加速建设的地铁10号线，沿中原中路途经项目，地铁口就在项目南侧，典型的“出门就是地铁口”，这很关键。

——这是项目外围，第二大稀缺优势。

另外，周边1公里左右的范围，向南是占地845亩、计划投资150亿的特色文化商业区“二砂文创园”（政府网站规划公示）；向西，就是总占地3.2平方公里的西流湖湿地公园，相当于12个碧沙岗公园的规模，生态资源丰富、环境宜居。

——这是项目外围，第三大稀缺资源。

三条地铁围绕、出门就是地铁口、与万达广场面对面、又毗邻二砂与西流湖……这配置，放眼整个西区，也相当罕见了。

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回到一个落地性问题上，很多人经常会问，什么样的盘才算优质盘？

我的答案是：项目外围，周边资源要足够好；项目内部，产品力要够强。

优质资源有了，保利心语的产品力够强吗？

在大市场趋冷，产品降级、减配都已经常态化的今天，得过且过、蒙混过关者太多太多。

保利却一反常态，在三期产品上做了很多增项，至少，打造标杆项目的决心和诚意是足够的。

当然，产品也够惊艳。

项目三期占地43亩，包括住宅和商业两大部分，分离式设计，涵盖住宅、商业街、SOHO公寓等，其中住宅部分容积率折合约4.5，在城改项目中并不算高。

第一个惊艳点：全社区公建化立面

项目大面积采用断桥铝合金双层中空LOW-E玻璃，公建化高规格设计，这是在少数高端写字楼才有的配置，不仅高端、大气，辨识度非常高，而且这种立面后期保值、增值能力要比传统真石漆要强得多，这一点在同区域里只此一个。

第二个惊艳点：罕见的3T4、4T6高梯户比设计

在郑州，高层住宅梯户比设计通常都是2T4、2T6、3T6甚至3T7。

但保利心语三期却做出了全城少见的3T4、4T6，这种高梯户比，实现了边户一梯一户、中间户一梯两户，舒适感媲美洋房，这在同区域里也是只此一个。

第三个惊艳点：舍弃面积，一楼整层设计成架空层

为了追求居住舒适度，保利舍弃了几千平面积，把部分楼栋一楼做成整层架空层，既保护了低楼层业主的私密性，同时也给大家提供了大面积的公共空间。

空闲时间，在这里喝喝茶、下下棋、邻里闲聊一番，这才是生活。

当然，除此之外，保利心语三期的惊艳之处还有很多很多，诸如在寸土寸金的社区内部，专门设计了特色廊架，供业主小憩、读书等等；还特意留出场地，设置全龄儿童活动区和成人看护区，细节之处尽显人性化关怀。

目前，项目三期在售，户型包括104-108㎡、129-133㎡，都是三室，纯朝南全明设计，部分户型三开间朝南，是区域里少见的纯粹偏改善居住区，有兴趣的不妨去实地看看。

 

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最后，还想多说两句，给大家提个醒，敲个警钟：

现阶段买房，什么最重要？

只看四个字：肉眼可见。

规划地铁要肉眼可见，至少已经动工；

商业配套要肉眼可见，否则交了房，住进去，买个菜都得跑几公里开外，太不方便；

区域价值要肉眼可见，最好在成熟区选，一些偏远新区最好放弃，等待时间太久、希望太渺茫。

最后，论舒适度和稳妥性，远郊肯定不如主城，四环肯定不如三环内。