规划三十余年，郑州高新区现状如何？

文丨小白

时下，在郑州轰轰烈烈的新城建设大潮之下，有一个区域却一直遭受着与身份并不相符的待遇，这便是高新区。

提到高新区，很多人会将其与落后、荒凉联系到一起。相较于郑东新区的令人瞩目，绿博、白沙的高调宣传，高新区确实有些黯然失色。

作为一个比东区起步更早、具备国家级战略规划高度的高新区，难道真的就没有发展潜力吗？它的现状究竟怎样？

01

1988年春天，改革开放进入第十个年头，身处内陆的郑州迫切需要一个对外交流和招商引资的平台。反复斟酌之后，决策者将目光落在了西北郊区。虽然这里一片荒凉，但却坐落着名噪一时的中原制药厂。

占地1300亩、1984年10月立项的中原制药厂，曾是新中国成立以来医药行业一次性投资最大的工程，也是河南颇具轰动性的明星项目。根据当时的方案，高新区选址在中原制药厂厂外道路（今化工路）以北，这也就是今天高新区的南侧边界。

然而，让人无法想象的是，由于采用了不成熟的生产设备，中原制药厂从1992年投产试车开始就无法正常生产。1996年被迫停产，反倒让政府背上了沉重的债务包袱。

与此同时，在高新区服务功能配套尚未完成之际，1993年郑州东南又开建了经开区，并从高新区抽调人马前去支援。

最终上世纪九十年代中后期，伴随着中原制药厂的倒闭，曾经重金打造的高新区慢慢走向没落，风头也陆续被后起新区盖过。

02

交通桎梏，一直是高新区的顽疾之一。

很长时间以来，从主城区进出高新区，主要依赖两条主干道：科学大道和瑞达路。瑞达路通行缓慢是常态，北三环进出高新区的必经之地彩虹桥更是苦不堪言。地铁1号线高新区段沿长椿路铺设，对科学大道和瑞达路来说作用不大。

总之，高新区进出市区，仅有寥寥几条路可选。无论怎么走，似乎终归要汇入这几条路。

如今，高新区也迎来了高架。今年3月底，继农业路高架全线贯通之后，又明确了科学大道高架工程。

科学大道作为高新区标志性主干道，沿线学校云集、企业密布、楼盘众多，具有重要的地理优势。正因如此，科学大道红绿灯也比较密集，仅西三环到西四环段就有14个红绿灯。

原计划走科学大道的8号线，目前一期工程仅仅到银屏路站，对科学大道影响不大。这样高新区将形成两条东西通道，北边科学大道高架+8号线二期工程、南边农业路高架。

此外，西四环高架即将通车。雪松路、长椿路也将南延至常西湖新区，成为南北方向的交通要道。不得不说，高新区与主城区之间的阻隔正在日益缩小。

03

配套匮乏，曾是高新区的另一个短板。

20多年来，高新区的商业几乎为零。除了沿街商铺之外，再无集中式商业，甚至连一个影院都没有。直到2014年科学大道丹尼斯开业，才算是有了唯一一个集中式商业。

如今这个高新区最早开业的丹尼斯已是一副风烛残年的景象，体量太小、货品不全，受欢迎程度远比不上一路之隔2017年开业的正弘丹尼斯。

2017年底开始，公园茂的儿童茂、家庭茂、潮流茂先后开业。严格来说，这是高新区第一座真正意义上的购物中心，并且引进了高新区第一家星巴克。

伴随着今年万科广场、谦祥万和城、升龙又一城的开业，高新区的商业将会稳步提升。商业地产扎堆来袭，高新区已从商业荒漠变身繁华核心，且有过剩之势。

04

生态环境与教育资源是高新区最大的优势。

2013年开建的天健湖公园已经开放，其水域面积不逊于如意湖，周末来此休闲游玩的人随处可见。

西流湖成湖工程是高新区今年的重点工程，贾鲁河科学大道至雕塑公园段下挖3米，并向周边扩围形成一个千亩大湖，这将是媲美北龙湖的城市级水域。

高新区文化氛围浓郁，河南省唯一的“双一流”高校郑州大学、河南工业大学、“军中清华”之称的信息工程大学等坐落于此。初等教育方面，艾瑞德国际学校在整个郑州都非常有名。外国语新枫杨学校、实验中学、郑州市五十八中、郑州中学等也都是家长争相将孩子送往就读的学校。

05

三十年来，随着城市功能及配套的日益完善，高新区内部各个功能板块也渐渐有了清晰的划分。

科学大道沿线是高新区发展较早、最成熟的区域，也是目前高新区房价最高的区域。从2010年美景菩提到2012年的升龙又一城再到万科城、金科城都集中在科学大道沿线，可见这个片区的价值。科学大道也将高新区分成南北两个部分，目前来看，北边的整体环境好于南边。

科学大道南部片区虽然也成熟较早，但周边工厂林立环境不好，早期进入高新区的小开发商也多扎堆在这个区域。

连霍高速以北片区定位为休闲产业区，此前由于小双桥遗址的存在，规划迟迟落不了地。随着康桥的进驻，片区建设总算拉开了大幕，但整体来说依旧是高新区最荒凉的部分。

西四环以西则是最新规划的高新新城，这两年炒的火热的双湖科技城就坐落在这里。虽然位于四环之外，但比起高新区四环之内的连霍沿线，这里明显有着更优的规划，更快的建设速度，房企竞争之势丝毫不亚于高新老城。

06

城市建设日新月异，高新区渐渐成为房企角逐之地。今天的高新区，楼盘可谓遍地开花。

从北三环走科学大道进入高新区，看到的第一个楼盘便是钱隆城。这里是高新区和市区的连接处，也算是高新区门户位置。

钱隆城周边的生活配套还是比较成熟的，一路之隔就是高新区最早开业的丹尼斯，除此之外二期万华府地块商业部分计划引入万达商管代为运营，商业配套不成问题。

有势不可使尽。地铁9号线在钱隆城北侧有一个站点，但9号线尚未批复。地铁8号线也刚好绕过了这个楼盘，规划的银屏路站距离高新万达1.8公里，意义不大。

金科城位于科学大道与瑞达路交会处东南，这是花园洋房之父金科在郑州的首个项目。其主要卖点是郑州中学学位，一家有一个上学名额。目前三期在售，地块狭长，4栋楼南北排列，景观难以实现。三期东侧有一条铁路，可能会有噪音。经历了一期交房口碑沦陷，金科的品牌价值在客户心中大不如前，导致三期销售举步维艰。

华瑞紫银华庭位于科学大道与春藤路交汇处，这是一个迷你项目，一共占地27亩，规划2栋住宅、2栋公寓。这个项目最大的优势就是地铁，距离一号线郑大站500多米，周边配套丰富。经适房起家的华瑞还算靠谱，但是品质就不要奢求了，尤其是这样一个200多户住宅搭配上千户公寓的商住混合小盘。这么好的位置，只要价格合适，总归还是有人买单的。

梧桐街沿线分布着一些老工厂，城市界面不如科学大道，朗悦公园府是片区为数不多的千亩大盘，距离地铁1号线梧桐街站和郑大站都在1.5公里以上。周边被厂区、产业园包围，刮风的时候可能会有气味，影响生活环境。公园府和公园道一号都规划有商业和学校，但整体来说不如公园道一号有优势。户型也是延续了公园道一号的赠送面积，对于这点就一句话：羊毛出在羊身上。

时至今日，化工路依然是高新区的南侧边界。双区交界地带，此前很少被人提及。随着西流湖改造的推进，这里也迎来了高新区最大的连片开发项目。碧桂园西湖南侧是常西湖市级新兴板块，北侧是老高新区。围绕西流湖，碧桂园进行整体开发统一改造，有利于整个区域品质提升。

连霍高速沿线，是高新区和惠济区的分界处，此前仅有恒大城一个项目。随着西三环、长椿路下穿连霍高速打通，又迎来了康桥。

康桥九溪天悦位于西四环、连霍高速、索须河围合区域，总共约12000亩，可开发用地约2500亩。一条连霍高速将其与高新区隔开，一南一北，喧嚣与寂静，完全是两个世界。出行全靠自驾，最近的商业公园茂距此3公里左右。虽然这里是四环内，但是如此荒凉的四环，跟四环外又有什么区别？

与西四环北四环交会处类似，高新区西三环北三环交会处则存在着另外一个孤盘。初次看东原阅城的位置感觉还不错，但这里依然是个被遗忘的角落。远离市区，被铁路阻隔，没有人气，配套匮乏。东原阅城争议最大的是地铁4号线，说是临近始发站安顺路站，置业顾问甚至搬出规划图来佐证。需要注意的是，规划图上4号线伸出来的部分并不是站点，而是车辆段，也就是晚上地铁“休息”的地方。

地铁休息，人也要休息，可是由此带来的噪音呢？根据测量，东原悦城距离安顺路站1.7公里，且需要穿越两个京广路——京广铁路与京广快速路。当然，和更偏远的康桥九溪天悦相比，东原阅城还是有优势的，毕竟一个靠近三环，一个临近四环。

历经30余年，高新区在人们的争议中缓慢前行，目前已经渐渐成型，也是郑州三环外发展最成熟的一个片区。

西三环西四环之间的高新区，房价最高。如果不是地缘性客户，一万五六的价格倒不如放眼全郑州，往中原区、惠济核心区、管南挑一挑。

虽然近几年各大开发商为高新区的品质增色不少，但目前整个高新区楼盘定位依旧刚需为主。仅有的改善盘周边高大上的规划落地时间不明，等待时间或许会很长，建议改善远离。

2019年下半年，高新区的竞争会越发激烈，可选择的空间也比较大。有意在此置业的，可以持续关注。