大道至简，说一说这个城运最好的中心城市

又到了米公子的大道至简时刻。

以前，我发过一篇文章，我说，这个城市的城运来了，事实证明，真的，这几年，城运真的不错，城市改善非常大非常快：这个城市的城运真的来了！

元旦期间，花了四天多时间，考察了郑州楼市，全面了解了郑州的市场。

今天就用简单粗暴的方式，如果你在郑州没有区域性需求，就是纯投资和资产配置需求，如何在郑州追求回报效率最大化？

我们开始。

注，以下我谈的郑州，是指四环以内的郑州，四环外的郑州，从来不在我的讨论范围之内，没有资格来谈房地产，也没有资格来讨论价格，望明白。

所以，以下说的高新区，特指四环内的高新区，郑东新区也特指四环内的郑东新区。

如下图，二环三环四环，四环以内才叫郑州。

继续用两张图，来理解郑州的发展和空间规划，理解一个城市，要学会从高处俯视，鸟瞰之。

1

一句话。

下图，说的不是8号线，而是郑州的建设发展空间。

首先，明确我的观点：郑州可以买了。

打算在郑州买房的朋友，不必等了，不必犹豫，郑州可以买了，就是现在，年前。

你可以耻笑，你可以冷笑，但答案是明确的。

一是售楼部的特价房、工抵房、员工房、内购房等等，其实就是特惠房，以各种方式呈现而已。

二是二手房的笋房，能谈下5-10%的折扣就可以买入了。

因为开发商要报表要回款要业绩，虽然，12.31日的关键节点已过，最好的机会已过，但售楼部依然有机会。

二手房的房东要过年要还债要回家，你有谈判权，主动权还在你的手上。

2021年的市场，将重锤那些还在嘲笑郑州、坐等继续降价的的人。

最基本的供需告诉我们，主城区的土地成交近三年逐年减少，而且大多是在四环外，四环内的供应正在急速消化。

是的，郑州可以买了，郑州无须等了，这是理解郑州的第一张明牌。

2

什么是郑州？

如上图，这才是郑州。

未来20年，不可撼动的郑州就业中心就三角（龙子湖是打酱油的，可以忽略）。

这里是未来20年郑州最大的就业承载、年轻人涌入、财富新贵诞生。

如果非要再加两个，一是高新区，二是金水区。

我一直有明确的观点：无产业无人，无人无地产，高端产业吸引高端人，高端产业创造富人区。

因为，产业就是就业，未来的中国，发展方向已是明牌：科技。

当然，不是每个城市都有资格玩科技，但每个城市都有资格玩：总部！

找到这个城市的总部企业中心，就OK了。

对于郑州，无非就是上面这张图。

是的，惠济无产业。

是的，管城无产业。

是的，二七无产业。

是的，中原无产业。

经开，有点产业。

港区，有点产业。

上街，有没有产业已经不重要，在我眼里，和郑州无关。

是的，重点关注郑东新区、金水区、高新区、经开区。

这是理解郑州的第二张明牌。

3

什么是房子的刚需？

如下图，外围坑太多太多，要慎重，要擦亮眼。

不是地铁，不是地铁，不是地铁。

是学校。

河南的教育太残酷的，让孩子跑输在起跑线上，这是99%的家长不愿意看到的。

所以，学校，这是硬性标准。

问第一个问题，10年后，郑州最NB的学校在哪里？是哪个？

是省实验吗？是外国语吗？是伊河路吗？是纬五路吗？

是，也不是。

是，是因为这一些学校永不会落幕，因为，生源决定升学，生源在挤着进，教学质量永不会差，如同，NB的人都去北上深，放心，北上深的楼市就永不眠。

不是，是因为，一批定位更高端NB的学校落地了，清华附中（小学到高中），上海师大附中（小学到高中），他们未来会不会是郑州教育的最顶端？你问我，我也不知道，我只是隐隐感觉，很可能是的。

它们在哪？在郑东新区北龙湖，它大大的冲抵了目前郑东新区教育资源的短板，与金水区和中原区完美的错位竞争。

所以，未来10年，郑东新区北龙湖的楼市永不眠。

考察一圈郑州，发现最大的问题是。

金水区，遍地都是学区房，因为，纬五路一小二小、纬一路小学、纬二路小学、省实验小学、文化路一小、农科路小学、黄河路小学等等，随便拉出来，都是名校，随便合作办个学校，都是名校，金水区，未来可以实现名校全覆盖，而这一点，可不断抽血、吸引全郑州重视教育的家庭，吸引所有换得起房的家庭源源流入。

中原区，亦然，伊河路小学、互助路小学、外国语小学、伏牛路小学、建设路二小等等，随便拉也来一个也都是名校，所以随便合作一圈，也都成了名校，比如和昌湾景国际的伊河路等，中原区，也会虹吸西区重视教育的家庭。

高新区也还凑合，四环内之前也有不错的教育资源。

二七略有落后，也还凑合，有陇西小学等为数不多的资源。

但管城、惠济、经开就比较惨了，最好的学校拉出来放在金水区都排不上号。

教育资源，对人口的虹吸在未来会很明显，分化会拉大，越好的区越好，越差的区越差，这是我们去理解郑州的第三张明牌。

是的，重点关注金水区、郑东新区、中原区、高新区，放弃管城区、惠济区，适度考虑经开区、二七区。

4

郑州如何买？

下图，2024年前已落地的地铁规划。

好区域、好房子、好价格，这是我们会寻找答案的主线。

以就业中心为主线，关注郑东新区、金水区、高新区，放弃二七区、管城区、惠济区、中原区，适度考虑经开区、港区。

以教育资源为主线，关注金水区、中原区、郑东新区、高新区，放弃管城区、惠济区，适度考虑经开区、二七区。

高新区处于教育资源也中也就那样的尴尬态，高新区处于就业资源也中也就那样的尴尬态，如图所示。

所以，大道至简。

郑州置业，只看郑东新区和金水区，实在不行看看高新区，其它区域均不用看，也无须看，不买也错不了啥，但不要错过金水区和郑东新区就对了一多半。

5

在金水和郑东怎么买？

在锁定金水区和郑东新区之后，用以下10句话来正确置业。

1、郑东北龙湖45000以下可入。

2、北龙湖之外的郑东新区30000以下可入。

3、金水区主城25000以内可入。

4、金水北20000以内可入。

5、不要老破小。

6、不要高容积率。

7、不要烂学校。

8、不要两房或一房，不要别墅。

9、好学校必须，好开发商必须，两项必满足。

10、再关注地铁、商业、交通，有了加分，更好。

总结一下。

1、郑州可以买了。

2、只看金水和郑东（四环内）。

3、不要买天花板和最贵的。

4、不要买最差的和最便宜的。

顺祝大家新年快乐！

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