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大道至简,说一说这个城运最好的中心城市

2021-01-08  黄肥虎

又到了米公子的大道至简时刻。

以前,我发过一篇文章,我说,这个城市的城运来了,事实证明,真的,这几年,城运真的不错,城市改善非常大非常快:这个城市的城运真的来了!

元旦期间,花了四天多时间,考察了郑州楼市,全面了解了郑州的市场。

今天就用简单粗暴的方式,如果你在郑州没有区域性需求,就是纯投资和资产配置需求,如何在郑州追求回报效率最大化?

我们开始。

注,以下我谈的郑州,是指四环以内的郑州,四环外的郑州,从来不在我的讨论范围之内,没有资格来谈房地产,也没有资格来讨论价格,望明白。

所以,以下说的高新区,特指四环内的高新区,郑东新区也特指四环内的郑东新区。

如下图,二环三环四环,四环以内才叫郑州。


继续用两张图,来理解郑州的发展和空间规划,理解一个城市,要学会从高处俯视,鸟瞰之。


1


一句话。

下图,说的不是8号线,而是郑州的建设发展空间。

首先,明确我的观点:郑州可以买了。

打算在郑州买房的朋友,不必等了,不必犹豫,郑州可以买了,就是现在,年前。

你可以耻笑,你可以冷笑,但答案是明确的。

一是售楼部的特价房、工抵房、员工房、内购房等等,其实就是特惠房,以各种方式呈现而已。

二是二手房的笋房,能谈下5-10%的折扣就可以买入了。

因为开发商要报表要回款要业绩,虽然,12.31日的关键节点已过,最好的机会已过,但售楼部依然有机会。

二手房的房东要过年要还债要回家,你有谈判权,主动权还在你的手上。

2021年的市场,将重锤那些还在嘲笑郑州、坐等继续降价的的人。


最基本的供需告诉我们,主城区的土地成交近三年逐年减少,而且大多是在四环外,四环内的供应正在急速消化。

是的,郑州可以买了,郑州无须等了,这是理解郑州的第一张明牌。

2


什么是郑州?


如上图,这才是郑州。

未来20年,不可撼动的郑州就业中心就三角(龙子湖是打酱油的,可以忽略)。

这里是未来20年郑州最大的就业承载、年轻人涌入、财富新贵诞生。

如果非要再加两个,一是高新区,二是金水区。


我一直有明确的观点:无产业无人,无人无地产,高端产业吸引高端人,高端产业创造富人区。

因为,产业就是就业,未来的中国,发展方向已是明牌:科技。

当然,不是每个城市都有资格玩科技,但每个城市都有资格玩:总部!

找到这个城市的总部企业中心,就OK了。

对于郑州,无非就是上面这张图。

是的,惠济无产业。
是的,管城无产业。
是的,二七无产业。
是的,中原无产业。

经开,有点产业。
港区,有点产业。

上街,有没有产业已经不重要,在我眼里,和郑州无关。

是的,重点关注郑东新区、金水区、高新区、经开区。

这是理解郑州的第二张明牌。

3


什么是房子的刚需?

如下图,外围坑太多太多,要慎重,要擦亮眼。


不是地铁,不是地铁,不是地铁。

是学校。

河南的教育太残酷的,让孩子跑输在起跑线上,这是99%的家长不愿意看到的。

所以,学校,这是硬性标准。

问第一个问题,10年后,郑州最NB的学校在哪里?是哪个?

是省实验吗?是外国语吗?是伊河路吗?是纬五路吗?

是,也不是。

是,是因为这一些学校永不会落幕,因为,生源决定升学,生源在挤着进,教学质量永不会差,如同,NB的人都去北上深,放心,北上深的楼市就永不眠。

不是,是因为,一批定位更高端NB的学校落地了,清华附中(小学到高中),上海师大附中(小学到高中),他们未来会不会是郑州教育的最顶端?你问我,我也不知道,我只是隐隐感觉,很可能是的。

它们在哪?在郑东新区北龙湖,它大大的冲抵了目前郑东新区教育资源的短板,与金水区和中原区完美的错位竞争。

所以,未来10年,郑东新区北龙湖的楼市永不眠。

考察一圈郑州,发现最大的问题是。

金水区,遍地都是学区房,因为,纬五路一小二小、纬一路小学、纬二路小学、省实验小学、文化路一小、农科路小学、黄河路小学等等,随便拉出来,都是名校,随便合作办个学校,都是名校,金水区,未来可以实现名校全覆盖,而这一点,可不断抽血、吸引全郑州重视教育的家庭,吸引所有换得起房的家庭源源流入。

中原区,亦然,伊河路小学、互助路小学、外国语小学、伏牛路小学、建设路二小等等,随便拉也来一个也都是名校,所以随便合作一圈,也都成了名校,比如和昌湾景国际的伊河路等,中原区,也会虹吸西区重视教育的家庭。

高新区也还凑合,四环内之前也有不错的教育资源。

二七略有落后,也还凑合,有陇西小学等为数不多的资源。

但管城、惠济、经开就比较惨了,最好的学校拉出来放在金水区都排不上号。

教育资源,对人口的虹吸在未来会很明显,分化会拉大,越好的区越好,越差的区越差,这是我们去理解郑州的第三张明牌。

是的,重点关注金水区、郑东新区、中原区、高新区,放弃管城区、惠济区,适度考虑经开区、二七区。

4


郑州如何买?

下图,2024年前已落地的地铁规划。


好区域、好房子、好价格,这是我们会寻找答案的主线。

以就业中心为主线,关注郑东新区、金水区、高新区,放弃二七区、管城区、惠济区、中原区,适度考虑经开区、港区。

以教育资源为主线,关注金水区、中原区、郑东新区、高新区,放弃管城区、惠济区,适度考虑经开区、二七区。


高新区处于教育资源也中也就那样的尴尬态,高新区处于就业资源也中也就那样的尴尬态,如图所示。

所以,大道至简。

郑州置业,只看郑东新区和金水区,实在不行看看高新区,其它区域均不用看,也无须看,不买也错不了啥,但不要错过金水区和郑东新区就对了一多半。

5


在金水和郑东怎么买?

在锁定金水区和郑东新区之后,用以下10句话来正确置业。


1、郑东北龙湖45000以下可入。
2、北龙湖之外的郑东新区30000以下可入。
3、金水区主城25000以内可入。
4、金水北20000以内可入。
5、不要老破小。
6、不要高容积率。
7、不要烂学校。
8、不要两房或一房,不要别墅。
9、好学校必须,好开发商必须,两项必满足。
10、再关注地铁、商业、交通,有了加分,更好。

总结一下。

1、郑州可以买了。
2、只看金水和郑东(四环内)。
3、不要买天花板和最贵的。
4、不要买最差的和最便宜的。

顺祝大家新年快乐!


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