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]]>  | （记者周俏春、陈芳）记者就房地产成本问题进行调研采访时，广西一位不愿意透露姓名的房地产开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。
这位开发商说，２００３年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为２６００元，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，他说“每平方米也就挣个６００元吧！”
６００元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣６００元，当然发不了财，但我们的楼盘是３６万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快２个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。
项目开发用地：１８０亩（１２万平方米）具备以下条件：
１、地价：８０万元／亩
２、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（１２层）；容积率为３；绿化率为３６％；建筑密度３５％
３、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的４％
４、设计费１５元／平方米（按总建筑面积计）
５、土建造价１３００元／平方米，园林绿化硬化造价８０元／平方米，市场销售均价２６００元／平方米
６、几项主要税收：土地增值税按销售额１．５％；营业税按销售额５％；契税：按总地价３％；企业所得税按销售额２％（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）
开发商提供的成本测算如下：
一、项目总建筑面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３（容积率）＝３６万平方米
绿化面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２万平方米
硬化道路：１８０亩×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８万平方米
二、销售总额：３６万平方米×２６００元／平方米＝９．３６亿元
三、１８０亩土地成本：１８０亩×８０万／亩＝１．４４亿元
四、工程土建总造价：３６万平方米×１３００元／平方米＝４．６８亿元
此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。
五、各种配套费用如
设计费：３６万平方米×１５元／平方米＝５４０万元
园林道路：绿化４．３２万平方米×８０元／平方米＝３４５万元
硬化道路：３．４８万平方米×８０元／平方米＝２７８万元
水电及三通一平、报建等费用约２５００万元
三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。
六、营销策划及广告投入：９．３６亿元×４％＝３７００万元
七、需交的主要税：增值税９．３６亿元×１．５％＝１４０４万元
营业税９．３６亿元×５％＝４６８０万元；契税１．４４亿元（总地价）×３％＝４３２万元。还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。
八：项目总投入：约７．４亿元
九：利润（粗算）：９．３６亿元－７．４亿元＝１．９亿元
理论利润率：１．９亿÷７．４亿＝２５％
这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入１．４亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘，当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是１００％甚至更高的回报。
他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚１亿元的楼盘，可以处理成只赚４０００万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。
他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。
“平地拔高楼，利润成倍长。”这位开发商说，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过２。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通有关关系，把楼盘的容积率调高到３或者５，这就意味着在同样一块土地上可以开发３倍甚至５倍于土地面积的商品房。 |
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