|
有买房意图的人第一个要解决的问题是买房还是租房。没有经验的人以为 买房一定比租房合算，因为租房付出的租金是收不回来的，买房则是一笔投资，买 下的房子以后还可以卖出去，而且房子通常会升值。但是，买房还有种种费用需要 考虑，其中包括银行的利息，每年的地税，房屋维修费，保险，买房时付出的closing费， 未来卖房时要付出的6%的中介费(假设不采用Sale by owner方式)等等。比如买20万 的房子，中介费就达到12000元，不是个小数字。因此房地产界的规则是，如果房子 居住时间不超过3年，租房优于买房；如果居住时间在5-7年以上，买房优于租房。 然而，这一规则是极其粗糙的。不同时期银行利息率有高有低(美国买房 贷款利息率最高时达18%，最低为5%)，每个人买房的首款有多有少，每月的Ц赌? 力有强有弱，此外还有房子的增值幅度大小等等因素。下面，我们分析几个具体例 子，看看买房和租房相比究竟那一个更合算。 假设你打算在某高房价地区居住三年，并且你有两种选择：第一，花20万 美元买一个单睡房；第二，以每月1200的租金租同样的房子。我们来计算一下，这 两种决策，那一种更为合理。 假设银行的贷款利息率是5%，买房首付4万，每月支付2500美元，房子的地 税是房价的1%即2000元，房子的维护费(包括水费)为每月100，保险费一年200。另 外，我们还假设房子的增值幅度为每年5%，个人在银行中的存款利息率为3%，利息 收入按30%交税。同样的房子每月租金为1200美元。那么，如果采取买房方案，三年 之后，房子将达到23万以上，升值3万。但是买房手续费(closing fee)3600，卖房 中介费1万4以上。因此卖房净收入约为1万2。另外，支付银行的利息接近2万。三年 中交的房地产税，维护费和保险近1万。不过利息和地产税的一部分可以抵税，数额 约为7600。另外，由于钱用于买房，因而损失了银行存款利息，这个数额大约是6千， 去掉利息税之后应为4千。最后，收支相抵，净付出约15800美元。相比之下，租房 的总付出高达43200美元。三年下来买房比租房要少付出大约2万7千美元。可见所谓 “三年之内租房不如买房”的规则并非永远正确。 在不同的地方，房价同房租的比例是不一样的，同样是价值20万的房子， 有些地方的租价只有900元一月。此时，如果银行利息上升到8%同时房屋增值率下降 到4%，那么三年之后买房卖房的结果将是净支出接近3万2，而租房的支出为32400， 两者相当接近。考虑到买房卖房通常要花几个月的时间，这个过程不但费时费力， 其间还有一些难以计算的开销，比如临时居所之类。因此，在这种情况下，买房不 如租房。 最后再做一个计算。假设你计划在某地居住至少三年，三年之后你可能会 转移到其他地方，也可能继续在此地待下去。此时你感到很矛盾，如果长期居住显 然买大房子为好，如果短期居住，也许应该租房。假设，你有两个选择，一个是每 月花800元租一个1000平方英尺的二居室，另一个是首付12万买一栋价值37万的2400平 方英尺的独立别墅三年后再卖掉，其他条件与上面第一个问题相同。那一种选择更 佳？根据计算结果，买房卖房比租房省几千元。因此，你可以放心地买一栋37万的 大房子，如果未来在此地长期居住，当然不错；即使居住三年，住一栋大别墅并不 比租小房子多花钱，但可以比住小房子获得更多的享受。 |
|
|
