|
缘起
多数人对二手房买卖是陌生的，以前我也不懂。今年我家卖了2套房，买了1套房，有通过房产中介成交的，也有未经中介交易的。买房卖房都是大事，门道也不少，没准以后身边亲朋也会走上卖房买房之路，所以决定写写我的房事。都是干货，就不标题党了，免得你们鄙视我出卖色相和人格，嗯哼~~
中介卖房篇 我卖的第一套房子，是我的婚前财产。2010年3月购置，位于汽车南站以东，天际岭隧道以南，红星花卉市场正对面。当年我怀着孤独终老的恐惧，匆匆一瞥就买了这里的一套小户型，一室一厅一厨一卫带阳台，朝南，52㎡。除了户型周正，这房子一无是处：远离城区，交通不便；开发商是邵东老板，建筑质量和物业一塌糊涂。2011年简单装修后一直出租，在2015年3.31新政（免除营业税的年限从5年变成2年）之前，我就一直盘算着卖掉这套房子来换房。
正好我邻居也在卖房，便找她要了中介的电话。长沙的二手房市场基本由新环境和新门户（法人分别是老板和老板娘）垄断，中环夹缝中求生，二环外我没见过有其他房产中介。稍大的楼盘外，必有新环境（或新门户）。联系中介后，我报价25万。这个价格很低，算上通胀和银行利息的话，我可能还略亏。不过我没打算从这套小房子上赚钱，也赚不到钱。长沙的二手房房价从2013年以后急转直下，目前的房价和5年前持平。地段偏远的楼盘，亏本卖也很难卖出。 中介听了我的报价后，联系我的租户去看了房，说要拍照神马的，然后就没有然后了。后来我催促了几次，才在58同城上看到疑似我房子的房子在出售，报价26.8万，图片显然不是我的出租屋，移花接木弄了几张照片。想想我那简陋的出租屋也没啥可拍的，1桶工程漆刷了全房，二手市场和淘宝买回来的简单家具差强人意，我也就没管了。
等到5月份，看着深圳二手房价格暴涨，我卖房的心情急切起来。我可是等着卖了小房子换大房子的，小房子卖便宜点亏不了多少，大房子要买贵了就亏大了。先前联系的中介是指望不上了，路途遥远我也懒得去门店一探究竟。我登录安居客和58同城，发布了售房信息。58同城很恶心，发布的信息阅读数超过500就要收费，我果断不理睬；安居客很重要，房产中介都在上面找房源，我发布信息后，很多中介给我打电话，要代理我的房子，我都答应了。卖房，尤其是总价低的小房子，一定要广撒网，因为中介为了独吞提成，他可能会把房源捂在自己手里，既没有在门店橱窗展示，也没有在网上发布消息，延误了你卖房。
房源发安居客后，中介给我打电话，说已经有客户看中了我的房子，交了诚意金，要见面谈价。简单交代下中介操作的交易流程（交易具体流程买房篇写），先是“带看”，看中了，必须交诚意金才能和房东见面谈价。一般来说，到了交诚意金这个点，买卖双方诚意足够，离成交也不远了。中介说，他跟买家报价26.8万，他会尽全力帮我谈到这个价格，如果以26.8万成交，中介费1个点不说，还希望我给他一点好处费。我一口答应他，给2000小费。我又不傻，多卖1万8，给点小费还是赚了。由此可见，中介为了多赚钱，绝对是无所不用其极。买房的时候永远不要相信中介说的，这已经是最低价了。
2015年6月1日，我和买家见面谈价。买家是一对年近六十的老夫妇，最终以25.8万成交。中介填好新环境的格式合同，一式三份，让我们签字画押。我仔细读了一遍，把不利于自己的条款都挑出来，让经纪人写了附加条款。譬如，合同签订即交中介费，必须在附加条款里注明过户当天再交；过户的相关事宜，由甲乙双方自行办理，我要求改为由买方自行办理。我的房子委托给中介时，是连家具家电一起卖的（家电是我住单位宿舍时买的，家具由二手市场拉回，值不了几个钱）。合同上有一个选择项，总房款包括“装修及配套设施”、“家具家电”、“杂物间”等等。我看中介勾了“装修及配套设施”，没勾“家具家电”，我但笑不语，收了定金就打车回家了。提示一下，定金一般是总房款的5%，不超过20%，这是房产局规定的，定金超过20%，合同无效。
买家和中介另外签了委托合同，由中介代为办理按揭。因为我的房子是省直公积金贷款，房产证还在银行抵押。我就在5日-20日之间，请了半天假，去识字岭省公积金中心提前还贷，把房产证取出来，再去德政园东的长沙市房地局把抵押撤销了。
这里要分享一点干货：1、房产证在银行抵押，赎楼的钱谁出？我觉得谁有钱谁出，要是贷款额比较多，就买卖双方各出一部分，都没钱，中介公司可以赎楼，不过利息高得离谱，不建议。2、公积金提前还贷只能在每月5-20日之间进行，我去过两次，第一次是9点多到大厅，人多得跟春运似的，我直接放弃。第二次8点半就到了，取了号，很快办完。可以刷卡，不建议带现金。办完后拿凭条，过马路，到对面机关事务局领房产证。
过了20多天，中介通知我去渤海银行面签。买家的贷款审批下来了，让我去银行签字，并办理储蓄卡，用来接收放款。中介拿了银行同意贷款的文件，带着我和买家一同前往蔡锷路二手房交易中心2楼办理过户。
说到过户，必须啰嗦几句。中介公司代办过户都是3000元一笔。一般人觉得过户好歹也是个技术活，我也曾以为很复杂。到了二手房交易中心，我才知道，我朋友12说的那句话是真理——你会吃饭就会办过户！大不了请一天假（早上去得早，半天足矣），安安心心地排队，认认真真地填表，只要不是文盲都能办，傻子才让中介赚那3000大洋（土豪除外）。
因为买家已经委托了中介办理，所以中介小妹把取号（必须凭身份证件和买卖合同）、填表这种“技术活”也包揽了，我需要做的就是签名。我们到的时候已经11点了，大厅乌泱泱都是人。中介小妹问我们要不要花200大洋买个号插队，我和买家都同意了，各出一百。我把房产证递进窗口时，中介就让买家给我打首付款。首付款到账，这时，我掏出了6月1日签的房屋买卖合同——
我对买家说，我们签合同的时候，房价不包括家具家电，你看是出钱买我的家具家电呢，还是我拆走？
买家当时就傻眼了，立刻找中介撕逼。找我没用啊，合同白纸黑字，一式三份，我只按合同办事。中介找我谈，我说好啊，那你别收我一个点中介费，家具家电我免费送买家。
中介怎么会吐出到嘴的肥肉呢，我当然也不会让步，最后是中介少收买家中介费，买家再出了一点钱，一共2000元，买了我出租屋那堆破铜烂铁。
我要学刘墉老先生来一句——不是我教你诈！看合同一定要细心细心再细心！作为一个责任编辑证持证人员，我第一次体会到一字千金，知识就是力量就是金钱啊！
过完户后，7个工作日，二手房交易中心就会出一本新的房产证。买家持身份证和过户回执取回新证，并交到银行去办理抵押，一般在15个工作日以内，银行就会放款了。渤海银行的网银真的是差到家了，我气急败坏把U盾摔了还不解气，最后跺了几脚，丢进了垃圾桶。任性的结果是，普通卡转账有上限，我一个人去渤海银行柜台取了20万现金，然后把账户销了。我的第一次卖房之旅，到此完结。 通过中介卖房，我总结了以下经(jiao)验（xun）: 一、要不要一口价？想省事，不想和买家讨价还价？可以！直接跟中介说，我净得房款XX万，随你卖！这样做的好处很明显，你不用和买家讨价还价，不用为中介费和税费操心。不过，羊毛出在你身上，除非你对自己的房子有客观科学的估价，否则不建议你实行包干法。原因有二，其一，如果你对房子估价不客观，市场价50万，你非要净得房款55万，那你房子会一直卖不出去；其二，如果你对房子估价不科学准确，很可能被中介钻空子，他把你的房子卖贵点，获利的是他而不是你（至于操作方式，中介的方法五花八门，只有你想不到，没有他们做不到的）。 二、要不要签限时合同？中介会极力怂恿你签独家限时合同，我最初也受到了中介的百般劝说，说签了限时，所有门店都会推你的房子，会在门店重点推介你的房子，这样很快就能卖出去了。听起来很美，千万别签，除非你要钱要得非常急！因为一旦签了限时合同，你只能在这家房产中介公司出售你的房子，你通过其他中介公司或个人渠道出售，都要赔付违约金。而中介公司呢，虽说是限时合同，在这个期限内没卖出去，它可是不需要承担赔付的。为了限时卖掉，中介只会一个劲劝说你把房价调低调低再调低。房价低于同样品质的房源，卖不出去才怪，你还要劳驾什么中介啊！经过中介公司门店，小黑板上一般都会写着限时房源，如果要买房的话，可以重点看下限时房源。卖房卖得急，不是要抵债就是急用钱，这对买房来说是重大利好啊，你就大刀阔斧地砍价吧！ 三、一定要给买家留下还价空间！这是至关重要的一点，不管是通过中介卖房还是自己卖房，切记留还价空间。讨价还价人之常情，留点还价空间，和买家谈价的时候，才能把握主动权。 我的第二次卖房，48小时通过朋友圈卖出，堪称长沙二手房销售史上的奇迹；上个月买房的过程，更是曲折惊险，步步惊心，容我有空再写。 |
|
|
