|
很多事，自己没有亲身经历过，绝不会知晓其中的“门道”。 比如，买二手房，更是一场勇气和智慧以及运气的较量。 最近，网友“是小号呀”（以下简称小号）简直不能更糟心了。 一波三折，买房遭遇“骗局”？事件起始：满心欢喜买二手房 今年4月，首次购房的小号，通过某中介签了一份西永融创文旅城二手房某中介标准买卖合同。 卖家是某区县的，因急需用钱才卖房，查产调什么的都没问题。签订当天，小号交了10万定金给卖家，并一次性缴清了中介费，其中贷款服务费——贷款金额的1.5个点也交了。 其中，该合同规定了两条: ⑴卖家自筹资金解押； ⑵首付尾款过户当日给。由于是去年12月份才接的房，签合同的时候房产证还没下来，不能马上办理过户，预计6月份房产证会下来（契税发票满两年，7月2号满两年，之后过户没增值税）。 接下来，小号满心期待的等着下证、办贷款、过户等一系列流程，其中贷款服务费——贷款金额的1.5个点也交了。 过程一波三折：为何买家6次拒绝买家和中介要求？ 从5月末开始，中介和卖家分别就解押和催证费用，前后6次劝说买家再拿钱出来，甚至不按照合同规定要买家提前支付首付款。 这一系列不合理要求，小号拒绝。 沟通过程曲曲折折，期间卖家因为要求被拒而生出违约的想法：“取消合同吧，我退定金。” 可当小号同意解约，但按照合同规定：“你要取消合同怕不只是退定金吧，还有房款总额20%的违约金哦。 卖家不再提解约之事。 卖家违约背后，竟藏着“骗局” 当最后一次要求买家付款帮助解押的要求被小号拒绝之后，然后，卖家再联系不上。 卖家甚至拒绝接电话、回微信。 小号咨询律师得知，合同里面规定，卖家拒绝出售视为根本违约，建议小号发个书面的函给卖家。 第二天又跑到中介店里，拟了个履约催告函，通过邮政寄给卖家了，限定他在20号之前提交银行还款申请（合同约定7月1日前）。 没过多久，中介让小号尽快去法院查封房子。 卖家坦白：（左边是卖家，右边是中介） 原来，他和小号签合同之前，房子已经被法院判给前妻和儿子了。因为房产证没下来，所以没过户，房子还是他的名字。 但严格来说他无权出售这套房。 他原本打算偷偷卖给小号，拿了钱再告诉他前妻。 现在卖家说去和前妻协商，写个协议之类的，继续出售这套房子。小号问了律师，不一定有法律效力，要他前妻亲自出面，或去做公正。 可当小号要求卖家出具法院的离婚判决书的时候，卖家拿不出来。 昨日，小号告诉房姐，卖家告诉她目前在和妻子协议离婚。而按规定在相关派出所查访，卖家与妻子的婚姻关系仍然存在。 所以，卖家的“前妻之言”有可能是谎言。 目前，法院已经受理小号的诉讼请求，以法维护自己的正当权益。 而这套房，心力交瘁的小号已经不想再购买。 买家究竟遭遇了哪些坑？这个事情远不止面上这么简单。细究起来，卖家和中介都有很多问题。 1、《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 在婚姻关系存续期间，哪怕房产证上只有一方的名字，依然算作夫妻共同财产。作为夫妻共同共有的房屋，其处分权自然由夫妻共同享有，虽然夫妻之间对于日常生活事务享有有平等的处理权，但是房屋买卖属于处置家庭资产的重大事项，任何一方均不具有擅自处分的权利。 因此，出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为也属于无权处置。 所以，卖家单方面出售房屋的行为是“无效民事行为”，即买卖行为无效，无法进行房地产过户。单方签字的业主应承担违约责任，除非另一位业主也同意卖房。买家买房仍然具有“请求返还权”，即要回你支付的购房款是可以得到支持的。单方签字的业主应承担违约责任，除非另一位业主也同意卖房。 买家可以起诉中介，让中介承担“告知不当”的责任。（若单方签字的业主签署了，配偶同意出售承诺除外） 2、关于贷款服务费。 房姐咨询相关银行信贷人员了解到，银行不会收取所谓的“贷款服务费”，这类费用的收取属于中介个人行为。可以理解，但不予支持。 银行办理贷款需要婚姻状况证明、房产的产权证等资料。 文中买家买的这套房未取得房产证，是无法办理贷款的。中介明知该情况还提前收取所谓的贷款服务费是不合理的。 且因为买家是首次购房，通常该费用建议只收1个点，中介收取1.5个点，是否有点过了？ 3、关于中介费。 通常中介费是在房子交易（过户）成功之后再收取，该中介一次性收取全部中介费也是不合理的。 4、关于房屋产权调查。 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 而房屋产权记录系统和婚姻系统彼此不相通，这也是为什么文中买家查产调没问题的原因。 所以买房之前一定要确认卖家的婚姻关系，可以要求和卖家去派出所查询婚姻关系。 总之，买二手房，真是淘神费力，想入手二手房的购房者建议事先做点功课，警惕“买房陷阱”。 |
|
|
