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之前解读过买新房需要交纳的10笔费用，并讲明了何时交，详见：除了首付，买房还要交的10笔费用（新房篇），本文再来说说二手房。与新房不同，二手房交易流程繁琐，涉及的费用也更庞杂。 一、定金 金额不能超过房屋总价的20%，比如400万的房子，定金不能超过80万。过户后，定金会抵作房款或者退给买家。 什么时候交？交给谁？ 确认房屋产权无瑕疵，与房东谈好价格，与中介协商好中介费后，就可以支付定金，双方签一份定金协议，代表房子被“定”下来了。 定金可以直接给房东，也可以交由中介保管，最好托付给银行监管。 备注：无论中介房东怎么催，都不要急于付定金，因为如果你违约，定金是不退的。但如果房东违约，定金会双倍返还。所以，你也可以选择多交定金，借此加大房东违约成本。 二、首付 上海标准： 二手房首套首付=合同价-评估价×65%（贷款额）；新房首套首付=合同价×35% 二手房二套普通住宅首付=合同价-评估价×50%（贷款额）；新房二套普通住宅首付=合同价×50% 二手房二套非普通住宅首付=合同价-评估价×30%（贷款额）；新房二套非普通住宅首付=合同价×70% 备注：与新房不同，买二手房银行会根据房子的房龄、位置、装修等评估房屋价值，来决定贷款多少，合同价减去贷款额才是首付。一般来说，评估价不会高于成交价。 什么时候交？ 由买卖双方协商而定，最晚不能晚于过户时间，合同的补充协议上会注明。一般是在银行贷款审批下来之后。但现在很多交易情况是，卖家需要拿买家的首付去赎楼，这时候现金一定不要直接支付给卖家本人，最好作为定金交给第三方托管，并委托给中介或其他第三方办理赎楼及过户手续。 三、契税 上海缴税标准: 首套90平及以下，网签价×1%， 首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。 契税由买家承担，过户当天交给房管局。 备注：网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，不得低于过户指导价。 四、个税 上海缴税标准: 个税也是过户当天交给房管局，按规定是卖家付，但实际交易过程中，卖家会把自己要交的税费全部转嫁到买家头上，这点合同中会提前注明。 备注： 1、满五是指从房产证出证开始算时间满5年，唯一是指卖家在上海交易系统里只有这一套房子。 2、由于房价涨势过于凶猛，买家一般走没有原始凭证的方法报税，这会更省钱。 五、增值税及附加 上海缴税标准: 过户时交给房管局，一般由买家承担。差价=合同价—原购买价—交易中的税金—其它合理费用。 六、中介费 实行市场调节价，可与中介协商，最高不超过成交价的3%。比如北京2.7-3%，上海传统中介2%，房多多2999+0.8%。 按规定，中介费是买卖双方各承担一半，但实际交易中是买家自己付。 备注：中介费的服务内容包括房屋产权调查、房屋现状调查、房屋行情调查、合同签订、过户五大步，在过户完成之前，不要交全额中介费，留一部分过户后交。 如有其它服务，比如入住交接、代办贷款等等，中介必须明码标价，并由买家自愿选择，不得强制或诱导。 七、其它费用 交易手续费：2.5元/平米×建筑面积，买卖双方都要付。 权属登记费：80元/本，每增加一个产权人增收10元。 权证印花税：个人取得房地产权证按5元/件缴纳。 配图费：25元/本。 贷款抵押登记费：商业及组合贷款200元/套；纯公积金贷款100元/套。 合同公证费：200-400元左右，由引发方支付。 评估费：办贷款一般要评估，费用几百到几千，可协商，交给评估机构。 公共维修基金：一般不需要交，上家账户中的结余会过户给新户主，单如果原房东之前没有交全，就需要双方协商谁来补缴。 在买二手房的过程中，你还遇到那些意想不到的税费？欢迎留言补充。 |
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