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当我终于决定续写《卖房记》下篇时，距离我卖掉第二套房已经过去了足足四个多月。 我依然清楚地记得，2015年8月31日晚上7点多，我在自己朋友圈发出卖房帖的那个时刻。 那时我们已经在体育新城地区看了几个月的二手房，从初夏看到三伏天，看得上的房子总价越来越高，超过了我们的预算。曾哥先前提议卖自住的这套房时，我是坚决不同意的。一是因为这是我们费尽心血装修的房子。为了保证装修质量，2011年夏天的每个周末，我们不是在建材市场就是在装修工地。为了监工，我公公还特意从黄冈跑到长沙来，在隔壁单元租住了两个月。小到一颗螺丝钉，大到板材，都是我和曾哥亲自选购。三伏天里搞装修，其痛苦不堪回首。亲手卖掉一套自己清包的房子，确实于心不忍。二则是我的私心。我觉得这套房子是双地铁口，又很好出租，日后可以留给我儿子。 然并卵。我们看中的房子总价都在120万左右，勉强凑个首付，装修还得借几十万，房奴的日子实在是太可怕了。我不想借钱，不想每天过得紧巴巴。 唯一的解决之道只有卖房。 我家楼下就有一家新环境，我通过他们看过附近几个小区的二手房。下定决心卖房后，我叫一个打过交道的中介到我家去看房，打算把房子交给他卖。 他到我家后，四处打量了一番，神情凝重地说，现在房子卖不起价。我的心理价位原本是60万，听他这么一说，一下子跌几万。想到卖家还要1个点的中介费，心里更不爽。答应给他发房子的照片，也迟迟没发。 8月31日下班后，我忽然想到可以通过朋友圈卖房。我登录我的微信公众号，草草写了几百字，介绍了房子的具体情况，并附上了实景图、户型图、位置图、和按揭契税详图，然后就以《我要卖的不是房，是心血！与广益中学一墙之隔，双地铁口，总价低，拎包入住首选》为题，发布了出去，并分享到了朋友圈。为了让大家帮忙转发，我特意注明“欢迎转发推介，成交酬谢2000元”。不出所料，朋友圈里马上被我的卖房帖刷屏了。 不到24小时，这条消息的阅读数达到了3200。很多人给我打电话要看房，包括好几位远在深圳、广州的湘籍人士。因为我的疏忽，我居然忘了写房子最核心的要件——建筑面积！只好删了这条消息，重新编了一条图文，改了一下标题，以《我卖的不是房，是心血，与名校一墙之隔，双地铁口，毛坯价买精装房，拎包入住首选》为题，第二次推送出去。这条图文的阅读数很快突破1000，但也很快被我删掉了。因为9月2日晚上7点，在我第一条卖房广告发出后48小时内，我的房子卖出去了。有位年轻的姑娘看了朋友圈里的消息，下班后跑我家来看房。她一进门就很喜欢我家的风格，当场交付了2万元定金。在此期间，我还接了好几通要求看房的电话，被我一一回绝了。 这位姑娘是位年轻有为的律师，我问她是在谁的朋友圈看到卖房广告。她告诉我是谁谁谁。此人是我同事，平时很少刷朋友圈，随手一转发，两千元到手。有人说，你还真给啊？必须的啊！哪怕是我亲爹亲妈转发的，这两千元也得给啊，这叫信用。我给这两千给得心甘情愿给得值，比中介费便宜了几千，关键是房价我还比较满意。在房价惨淡的2015年，卖房没亏钱还小赚一点点，我已经很知足了。 啰嗦完卖房过程上干货—— 1.如果是毛坯，直接介绍房子具体情况，总体原则是扬长避短，优点大书特书，缺点略过不提。交通、楼层、朝向、户型、建筑面积等等都不要遗漏，如果带较好的小学学位（长沙市所谓学区房都是指小学学位，不存在中学学位），哪怕是砂子塘枫树山清水塘的分校，也一定要浓墨重彩地写一笔，切记还要去长沙市教育局官网找到学区划分的页面截图为证。 2、如果是精装修的房子，一定不要忘记吹嘘自己装修是多么多么艰辛用心，用材是多么多么的考究环保，除了看得到牌子的电器，什么瓷砖、木地板、墙漆、板材神马的，你吹到天上去都行。诺贝尔瓷砖圣象地板都芳漆E0级板材，哪个大牌说哪个。装修费用夸大50%—100%，可以有效规避买家砍价。当然咯，如果你家放眼望去都是家电下乡品牌，长虹的电视、海尔的冰箱、迅达的灶、万和的热水器……那你还是可以选择说一些二线品牌，免得可信度大打折扣。我家是老板的灶具林内的热水器博世的冰箱索尼的电视松下的洗衣机格力的空调，满满的都是卖点，根本不需要吹牛。当然，我还是吹了点牛的，E1的板材我说是E0的，哈哈哈！ 3、无论毛坯还是装修过的房子，照片很重要！拍照很重要！找一个光线好的时段，把屋子收拾妥当，好好拍些照片。我就是找了某个阳光灿烂的午后，趁我儿子午睡的时候，把家里收拾了一下，里里外外不同角度拍了很多照片。好照片给人好印象。我在网上看到过很多二手房的照片，混乱不堪，令人望而却步。相信我，一套整洁的二手房更容易卖出去。 4、给你的卖房帖取个贴切又能吸引眼球的好名字。拿钱做诱饵，让大家给你病毒式转发。卖出去后，兑现你的承诺。 5、不通过中介买卖房屋的流程是这样的： 一、收取定金 。定金当然是越多越安心啦，万一对方反悔还能白赚几万。收取买家定金开具收据时，切记将房屋楼栋房号以及成交价写清楚。 二、签订买卖合同（我手上有3份房屋买卖合同可供参考哟），收了定金，双方讨论下合同内容，确定无异议后就可以打印两份出来各自签字了。长沙市通过中介成交的行规是，所有税费由买家承担（各中介公司格式合同明文规定）。作为卖房者，其实你是有可能要交1个点的个人所得税的。这个时候，请搬出新环境等大公司的格式合同来压倒买家吧。（反过来，如果你买房，不通过中介，请果断拒绝替卖家交个税的不合理要求，我恨啊，我通过中介买房就替卖家交了8000多的个税，这是后话，日后再说）。关于二手房税费的规定，请登录长沙房产政府信息网，首页“业务查询”栏非常有用，可以直接查二手房税费。不过政府网站的通病是更新缓慢，上一次更新是2012年7月，事实上2015年3.31新政已经把5.6%的差额营业税免征年限从房产满5年调整为满2年了。你凑合着看吧。这个“业务查询”在你买房的时候还能派上大用场的，因为这里有“房屋产权证查询”，可以查询房屋是否确实为某人所有，又扯远了…… 三、签订合同当日收取买家首付款。如果是一次性付款的土豪，那就直接去过户。考虑到大部分人是我这样的穷逼，估计还是要贷款的。从卖房者的角度看，一次性付款最好，商业贷款次之，除非迫不得已，不要卖给公积金贷款的买家，手续麻烦收款慢，尤其是年底，公积金中心12月初就关帐，急着要钱的人就等着哭吧。切记切记！我们的买家是商贷，签订合同后，她付了三成首付款（最好是去银行转账，有交易流水，办理按揭需要凭证），我们给她打了一个首付款收条。她凭这个收条，去银行办理贷款。自己信用良好的话，很容易审批下来的。需要的各种资料，银行会提供清单，作为卖家，只需要把房产证、身份证、户口本、结婚证等复印件交给买家去办理就是了。银行会安排评估公司的人去看房子，给出一个评估价，还需要买家在这套房产中的照片数张（有些银行需要，我们买房办公积金贷款就不需要）。两周左右贷款就会审批通过，银行也会告知卖家。这时，买卖双方就可以去过户了。 四、过户。过户是在蔡锷路二手房交易中心二楼。人很多很多，需要买卖双方凭身份证取号。最好双方8点就到，取了号早点办完，否则就得排长队，在那里耗上一整天。过户这事在《卖房记（一）》就说过，会吃饭就会过户，房产中介过户一单收3000，真TM黑心！有咨询台，各种表格看清说明填就是了。新环境有专门的文员在二手房交易中心，专职填表格。只要你识字，就放心大胆地去吧。等你的房产证交进去，2周以内会出一本新的房产证，买家凭凭条去取了这本写着TA名字的新房产证，交到银行去办理抵押。银行就会把钱划到你的账号上了。从过户到收到银行的钱，一般在一个月以内。 6、未尽事宜，可以参考我的卖房广告和《卖房记（一）》，扫（或长按）二维码即可获取原文。   |
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