一、 卖房要先确定好房子的出售价格 确定好房屋的出售价格,不仅可以保证房产能够顺利快速地成交,还可以使得卖方不至于因为房价上涨而毁约。影响房价的因素主要有以下几个方面: 1、房屋本身的因素 房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期,而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起,住宅用地最高期限为70年,从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外,房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响,众所周知,南北通透的房子是所有朝向里最好的,那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。 还有楼层,如果房子所在楼栋属于高层,那么高层中较低的楼层价钱就和其他的难以相比了。此外,房屋的装修也会影响到房价,有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点,如果房屋本身的装修很好,那么买方人住后就无需重装,装修省了钱,那么自然在房价里就应有所体现了。 2、房屋周边的环境因素 环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的学位房、地铁房。 3、人们“喜新厌旧”的心理因素 如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。 4、市场行情及价格预期因素 主要包括季节性因素:一般情况下,前半年二手房成交量不多,因此价格肯可能稍低点,后半年则不然,尤其是来到“金九银十”,随着成交量的增多以及中国人传统的年底置业观念的影响,二手房的成交量必然暴增,从而使得房价上涨;信贷政策影响:包括首付几层,贷款利率等因素都会直接影响到潜在购房者的购买欲望;房地产调控政策:主要是指限购政策,此政策的实施确实对炒房者起到了一定的作用,但是上有政策,下有对策,现实中很多人为了规避信贷政策及限购政策,往往会通过假离婚或注册公司等方式购房。 5、 成交税费以及公共设施现状 实践中,房屋交易的税费一般都是有购房者去承担,但售房者在房屋定价的时候一定要考虑到购买者的角度去看问题。举个例子,售价100的房子,红本满两年、唯一住房,购买者的购买成本大约是30万的首付、1万以内的税费以及中介费。售价100万的房子,有抵押、未满两年且不唯一,则购买者购买成本大约是30万的首付、三万(甚至更多)左右的税费以及中介费。成本明显增加!另外其他公共设施的现状也会间接影响到房产的价格。
房产中介可以为业主节省大量时间,提高交易效率,但是,在选择和委托房产中介的过程中,应该注意以下问题:
“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋,不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下,如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动,即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用。处理起来比较棘手。 所以,如果委托中介卖房,尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式,应在合同和授权委托书上做出一定限制:比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。
5、 如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。
通常可以要求购房者签署承诺书作为合同的补充协议。例如:购房者张三,在深圳缴纳社保满一年,有固定工作,在深圳没有住房,符合深圳市政府关于“限购”的规定,具有买房资格。如有不实,本人愿意承担相应的法律后果。贷款买房的还需要确保买方没有不良记录,征信状况良好。
房产是否涉及抵押?设计抵押的房产赎楼后还可以交易,但是需要注意合同约定的过户时间,并积极配合赎楼,否则可能导致违约。 房子是否涉及共有产权(主要是指婚后购买的登记在夫妻一方名下的房产)?在深圳已经有相关判例,出卖方的配偶主张未经具有夫妻关系共有人的同意,请求合同无效的判例,并且已经胜诉。尽管此项风险对于购房者来说要比售房者更大,但是,合同出卖方也要对合同的购买方承担相应的法律责任。 房子是否被法院查封保全?众所周知,因涉诉被查封的房产不能办理过户手续,因此出卖方需要在签合同之前一定要确保房子没有被法院查封,否则可能因为过户不能而承担违约责任。出卖者可以持本人身份证在产权登记中心查询。
重点说一下定金。售房者在收取定金的时候是定金性质就签收定金,不是定金性质就不要签收定金。因为定金合同是实践合同,虽然合同约定的定金是五万,购房者给了十万,出卖方签收了,定金就是十万,如果违约就要双倍返还定金二十万;如果合同约定的定金是十万,但是你签收了五万,那定金就是五万,如果违约就需要双倍返还定金十万。另外购房价款、税费的承担以及各种费用的交付时间、手续办理的时间一定要看清楚,尤其是在涉及到赎楼的时候,千万计算好赎楼时间与约定的过户登记时间,不能违约。合格的中介人员往往会根据以往的经验,确定好申请赎楼的时间,做到赎出房产证当天正好满足条件,可以办理过户,实现赎楼与过户的无缝对接。
4、 房子是否存在租约?承租人是否已经放弃了有限购买权?
在房屋买卖合同签订后,购房者今天签约,明天电话说要违约的情况时有发生,没有定金的约束,购买者可能随时违约。尽管可以通过诉讼等法律渠道往回损失,但是耗时耗力战线长,即便是售房者最后胜诉并申请强制执行,购买者届时有没有执行判决的能力也还是个未知数。
银行一般会在贷款人申请完贷款,办理完资金监管后十个工作日内出具贷款承诺函,但是银行是否同意借款卖方不好确定,因此买方在办理过户变更手续之前一定要确保银行已经出具了贷款承诺函,否则发生房、款两失的悲剧!
3、 交房时必须得收到绝大部分房款,以防对方老赖(水电煤气更名);
卖方一定要确保银行已经将全部款项转到自己指定的银行账户上之后再办理水电煤气的变更手续(俗称交房)。因为银行放款之后就会开始计算利息,某些买家可能跟银行串通一气,欺骗售房者交房以后却迟迟不放款的情况时有发生。
此款项属于中介代管款项,一般3000到5000左右,用于结清水电煤气以及管理费的,交房之后,一定要及时提醒中介返还过户押金。因此,一个诚信的中介对于售房者的重要性不言而喻。
办理转按揭赎楼服务,卖方需要谨慎签署赎楼公证授权委托书。对于售房者而言,赎楼过程是整个二手楼买卖过程的风险高发期。因为在办理赎楼公证的时候,售房者往往授权中介代为办理赎楼、代为办理过户等手续。而一旦中介成功办理赎楼手续并取得售房者房产证之后,不良中介就会借助于手中经过公证的授权委托书,将房产过户到第三人名下,导致售房者的利益受损!建议,售房者在签订赎楼公证委托书的时候尽量不要过多授权,凡事亲自参与,不能图省事导致不必要的损失发生! |
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