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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 一、协议原则上是有效的 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”也就是说一份协议只有违反了法律行政法规的效力性强制性规定才会归于无效，否则不会无效。 独家代理协议一般都是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，一般都是合法有效的。但是，独家代理协议符合格式条款无效的规定的除外。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”如果中介公司提供的是格式条款并且免除中介公司的责任、加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的，或者符合合同法第52、53条规定的，该协议或相应的条款无效。 二、委托人有权随时解除委托关系但是可能需承担违约责任 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据法律规定，委托人可以随时解除委托关系。委托人可以随时解除委托关系的原因是站在委托人的角度，委托关系是委托人给了受托人一个授权，授权受托人代理委托人从事一定的民事法律行为，这个授权委托人当然有权收回；此外，委托关系中存在很强的人身信赖，如果这种信赖不存在了，委托关系任何一方都有权终止，防止给自己或对方造成损失。在此需要特别注意的是，卖房人有权单方解除委托，但是没有权利单方解除与中介签订的协议（符合法定或者约定解除条件的除外）。而法律之所以又规定因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失，是因为授权委托的背后，在委托人和受托人之间往往会有一份协议对各自的权利义务做出约定，这份协议其实就是委托关系产生的原因。在这份协议中，双方当事人的地位是平等的，权利义务关系也是相对应的，如果由于一方的违约给对方造成了损失，自然要依据合同的约定以及合同法的相关规定进行相应的赔偿。 附迟某、王某与上海仁丰房地产经纪有限公司居间合同纠纷案 案情简介：2015年11月21日，仁丰公司(乙方、居间方)、迟某、王某(甲方、委托人)签订《房地产承包销售协议》，主要约定，甲方委托乙方居间出售上海市宝山区淞南七村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋)，委托价格人民币(以下币种均为人民币)150万元，最终实际成交的房地产可不受本合同这一条所限；签订本协议当天乙方支付甲方代理销售定金500元，此款项若在代理期内未完成代理销售，则归甲方所有，若在代理期间甲方单方面终止合同，要按定金额度退一赔一；在乙方为甲方提供服务12个月内，甲方或其代理人等与甲方有关联的人与乙方介绍的求购方或其代理人等与该求购方有关联的人完成交易或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，以及在甲方的委托期内甲方擅自终止委托事项的，甲方都应按其委托房价款的3%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利；甲方确认，乙方为甲方独家代理委托的代理人，委托期限自双方签署本合同之日起三个月止。甲方承诺，上述委托期限内将不再自行或另行委托除乙方外的任何第三方完成本合同约定的委托事项，否则甲方应按本合同第3.1款和第4.2款约定的标准向乙方承担违约责任。当日，仁丰公司向迟某、王某支付代理销售定金500元。 2016年1月20日，迟某、王某经上海正浩房地产经纪有限公司居间介绍，与案外人施某某、苏某某系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定迟某、王某以148万元出售系争房屋。2016年3月1日，双方办理系争房屋的产权过户登记手续。 裁判原文节选 一审【上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初11635号】仁丰公司与迟某、王某签订的《房地产承包销售协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。迟某、王某关于系争合同系格式合同，严重损害迟某、王某合法权益的抗辩，无法律依据，法院不予采信。根据查明的事实，迟某、王某在委托期限内通过其他中介公司将系争房屋出售给他人，并将房屋转移登记至案外人名某，确属违约。根据双方协议约定，迟某、王某在委托期内擅自终止委托事项，应按照委托房价款的3%支付违约金，仁丰公司据此要求迟某、王某返还定金并承担违约责任的诉讼请求，合法有据，法院予以准许。迟某、王某抗辩合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，法院综合本案实际情况，酌情将违约金调整为15,000元。 一审法院作出判决：一、王某、迟某于判决生效之日起十日内，返还上海仁丰房地产经纪有限公司定金500元；二、王某、迟某于判决生效之日起十日内，支付上海仁丰房地产经纪有限公司违约金15,000元；三、上海仁丰房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，不予支持。 二审【上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终9818号】本院认为，双方签订的《房地产承包销售协议》系双方真实意思表示，该委托方式及相关约定并未违反我国相关法律、法规的禁止性规定。作为具有完全民事行为能力的上诉人，在签订协议前理应对内容作必要了解。从双方约定的独家委托的期限来看，王某、迟某自行或者通过他人出售系争房屋的权利仅存在三个月的限制。仁丰公司亦通过向王某、迟某支付定金并承诺若在代理期内未完成代理销售，定金归王某、迟某所有的方式，确定了本方义务与责任。因此，双方签订的《房地产承包销售协议》具有法律效力。王某、迟某认为仁丰公司怠于行使合同义务，没有积极地进行居间服务。然其自认仁丰公司在独家委托期限内亦带过不超过5组人前来看房。因此，其以此认为仁丰公司违反合同义务在先，缺乏依据，本院难以支持。王某、迟某辩称其于2016年3月1日才办理了过户手续，已超过了独家委托约定的三个月期限，故未违约。本院认为其与案外人就系争房屋签订买卖合同时就已违反了合同约定，房屋所有权转移只是合同履行的最终后果，故该主张本院不予采纳。综上所述，王某、迟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币187元，由上诉人迟某、王某共同负担。 本判决为终审判决。 |
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