钱掌柜理财分析：二手房投资，您赚钱了吗？

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　　小王在深商行金融超市的帮助下，如愿以偿地住进了新买的房子。小王乐呵呵地说：“这房子市面租金3000元多，月供也是3000元多，今年价格涨势喜人，应该说是一笔好的投资。你说是不是，钱掌柜？”

　　钱掌柜笑了笑：“账可不是这样算的。”小王问：“那应该怎么算？”

　　钱掌柜掰着手指头数着：“如果从投资的角度进行分析，是否赚钱应当按当期损益的方法来算账，这就需要考虑：日常的现金支出、折旧、财务成本等等。

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　　“比如您这套房，假设您是出租的话，您的投资资金是首期款12万，投资收益就是租金每月3200元，您的成本包括：每月物业管理费500元，这是现金支出的费用；您用的是等额还款方式，每月3000多元月供中，这几年的利息平均每月2300多元，这是财务成本；还有折旧，您的房子按使用年限计算，每月折旧应该算1200元，这样算下来，您的投资净收益就是负800元。从这个角度看，好像是亏了。”

　　“但如果您是自住的话，就应当考虑您的居住成本。就好比您自己租房的情况下，同样投资收益就是首期款的利息收入，按投资资金12万计，收益率按10％计，每月的利息收入也就1000元；而费用方面，每月居住成本就是您另外租房的成本，每月净收益为负2200元。因此，租房的居住成本远大于您的投资亏损额。”

　　“也就是说，对于这套房而言，如果是自住的话，是赚钱的，投资亏损小于居住成本，因为比您租房节省了费用，省钱就是赚钱嘛；但如果是您购买的第二套房，作为投资就是亏的，因为您的居住成本不会因为您多购一套房而相应增加。”

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