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谢国忠：控制房价先要解决地方政府利益问题 【2007.07.25 16:02】 来源:中国江苏网
曾瀞漪：各位好，欢迎收看《财经点对点》。从最近的一些经济数据看起来呢，中国经济是不是过热事实上是大家越来越关注的一个问题。那么在前一段时间中央比较关注的股市，股市在自我调整之后呢，现在相对来说是比较健康，问题现在又回到了房地产市场上面。房价近几个月再度飙升，也可以说是最近中国经济过热的一个总体的表现，当中又涉及了地方政府的参与。到底未来中央在进行宏观调控的时候能不能够真正的压住房价？还有未来的长远发展到底如何？今天我们继续请到的是谢国忠，也给我们来谈谈他的观察还有他的建议。 >>>相关评论 谢国忠：中国股市“崩溃”已经发生 全球很多通胀都转向美国
曾瀞漪：是，除了地方政府的这个处理手法问题之外，其实能够推波助澜也就是你刚刚提到的外资有热钱进来。因为这个热钱呢可能在前一段时间的股市之后，最近这几个月又跑向了房地产市场，那么这个部分其实也不是中国政府能够解决的。你觉得解决这个全球流动性过剩的根本原因，你的看法。 谢国忠：全世界现在都是流通性过剩，我们看到就是这个炒风就是全世界都有，而且就是已经是维持了好几年了，这跟世界上大部分央行的政策的过于宽松有关的。现在因为世界经济全球化，一个国家要完全想控制自己的流动性过剩这个问题的话是不容易的。 曾瀞漪：你的意思是说，我实在没有办法阻止外资有热钱进来，这个太难做得到了，目前对中国来说？ 谢国忠：对。如果是就是美国的话，就是加息的预期出现的话，那可能会制止这样的炒风，这时全世界的流动性过剩的问题才能得到解决。至于什么时候会出现这样的预期，最重要的还是美国的通胀，我觉得美国美金最近比较弱，就是世界上很多通胀的话都朝美国走，这个美国的通胀应该是我觉得是在短期内的话应该朝上走的，虽然暂时的话联储局他还看不到，我觉得因为这世界是一个经济，别人通过升值来降低它通胀，这一定是你把通胀转给了别人，因为美金比较弱，所以很多国家现在都把通胀都转给美国了，所以美国的话最终通胀会比较高的。 解决房产问题最终需要一个城市化战略 曾瀞漪：如果说这个全球流动性过剩的问题并不是中国政府现在挡的住的，那么就可以预见就是中国的房地产价格还是会继续的上升，到底怎么样从长远的方向来说可以解决目前中国那么多城市房地产价格不断飙升，民众买不起房子的现象请谢国忠来谈谈他对中国的房地产市场发展有些什么样的看法？其实这几年来，在专访您的时候，你曾经提过一个概念，就是说中国应该发展大规模的城市，就是说这个城市它不只是一个房地产会很多，不是这个问题而已，不是这个现象而已，它还有一个就是有城市化的发展战略。你跟我们谈谈你最近在这个问题的思考之后，你提出的一些建议是什么？ 谢国忠：为什么大城市的话就是会发展比较好？主要是因为它的规模效应引起来的。就是它的创造就业的成本比较低，而另外一点就是从住房来说的话呢，它因为有规模效应的话，可以发展基础设施，特别是像那个轨道交通，使得很多土地都能够用来去做使用。因为土地的短缺是相对的，所以对住房来说的话，其实并不是因为土地短缺，而是因为交通不方便，所以有土地的地方的话它没法做。所以如果城市的话做得好的话，你把那个轨道交通都搞好了以后的话，那房地产价格就不会很高的。所以中国就是因为城市化的任务非常艰巨，中国现在城市化才只有43%左右，城市化达到完成的话大概要到75%左右，所以还是有一半的路，近一半的路要走。农村的人口压力那么大，所以呢很多地方它就自己当地去搞个小城市，要发展自己的经济，提高自己的收入。这种地方它发展的话，提高收入的话，很多的有很大的代价，它就是通过污染或者高排放比较多、比较高，能源消耗比较浪费，等等这样来提高它的生活水平。其实如果你把这些成本都算进去的话，它经济的话并不仅仅是增值的。 所以这样的小的经济的话，小的城市长期来说的话，不一定能生存下去。所以中国就是如果是政府的话，如果真的是有城市化有个战略，就是我们中国已经的城市化就是走大城市的道路，那个就要集中资源，就搞些大城市。如果是城市化遍地开花的话，有很多的浪费。那搞大城市就是有个很重要的工具，就是选一些城市，让它们有发债的权利，让它们通过发债来搞基础设施的建设。这样就是房地产的价格就不用太高，房地产价格比较合理，移民进来也比较容易，因为房地产价格越高，移民进来就是移民进来的话就越困难，这样以后对城市发展也不利，城市发展的速度也会放慢的。所以呢就是房地产价格的话就是跟那个城市发展速度最终要有一个平衡的，短期来说有很多城市就是认为房地产价格高，我收的钱多，我可以发展得更快。所以这种呢是一个短线的是对的，从长期来说的话是不对的。你房地产价格越高，你以后城市发展就越慢了。 所以我觉得，就是中国解决房地产这个问题的话，最终还是要城市化是要有一个战略，城市化有一个战略，这个战略就是搞大城市，把中国的农民尽快的朝城市里搬，这样减少了对土地的压力，以后对环境污染等等问题的话，都能得到妥善的解决。 曾瀞漪：是，也就是说目前中国在解决像是农民的问题也好，又或者是房价飙升的问题也好，其实应该有总体的城市发展战略？应该是主动的先做一个大城市的规划，而不是被动的，因为人口流动进来我们再来看看说城市应该怎么来扩大，就会显得零乱，而浪费整个的发展。那么现在当中当然就是房地产的部分，我怎么样盖那么多的房子，可以容纳那些进来的人。 房地产的发展应从土地银行变成工厂发债模式
曾瀞漪：那么在当中您提到的概念就是说现在房地产的发展模式应该从土地银行的模式，变成工厂发债的模式。那是个什么样的概念？ 谢国忠：中国现在最近几年的话，房地产开发商的话赚钱赚得多的主要是靠囤地，这跟香港过去的那个就是市场一样，我今天买了地，我慢慢造房子，五年之后的话我再买房子的时候，因为土地价格高了，所以这个房价也就高了。它从盈利上去算的话，它并不是因为造房子造的好赚的钱，而是因为土地升值赚的钱。这个就是模式就会引起房子的供应的话会比较缓慢，因为就是房地产开发商的话他有一个心态，如果房价不够高的话，他就慢慢来是吧，因为现在利息的话也比较低，通胀也比较高，实际利率的话非常低。所以他囤地的模式对他来说成本也不是太高。这个就会助长房价上升。 如果你是改成说是你房地产开发商的话你拿了地之后一定要大规模的发展，而且就是那个房地产开发商就是开发的话，就是面积巨大，就是如果是一下是一个房地产开发商就一年的话要生产100万平方米，那它的这个注意力的话就不是说是囤一块地，而是说生产100万平方米的话怎么把它做好，资金的周转的话越快，他资金的回报率越高。对工厂来说的话，就是一个资金的一个周转，你赚的越快，你需要的资金就越少，那你对股本金，股本金的回报率也就越高。因为你通过量做的大，来把你的回报做上去的。 所以我觉得呢，中国走向工厂的模式的话是有可能的，在韩国过去它是尝试过一段时间，韩国有很大，只有很少的几家房地产公司，过去是造那个卫星城的，中国现在房地产开发商特多，有几万家，是吧？一个城市里面就有几千家，我觉得这是很不正常的。以后就是中国应该出现很大型的房地产公司，它那个中国可能会出现20家大的房地产公司，一年的生产的话100万平方米这样一个规模，这样就是才会真正的改变中国的房地产类市场一个，它里面运转的一个机制，不是靠房价上升来。 曾瀞漪：增加财政。 谢国忠：带动这个市场，而是靠效益，靠生产的速度来带动这个市场。 曾瀞漪：你的意思是说，现在因为很多地方政府他们的财政收入是来自于土地的发展，土地的占额上升有这个财政收入来源，所以他们也可能就默许了这个开发商。在囤积土地的行为，囤积土地然后就造成房价被哄抬得很高。所以解决这个问题的方法就是说应该转变从这个土地银行的模式变成是工厂模式，快速的大规模的盖房子。 谢国忠：对。 曾瀞漪：那么现在中国有什么样的城市可以快速生产房子，是不是有些条件，有这样的发展呢？ 谢国忠：是啊，中国有很多老城市，你要做大城市的话，第一个条件你就要得有水，中国来说，城市化当中第一个限制，如果你没水的话，你就是做不了。第二个，就是说你有一些经济基础，工业基础比较雄厚，第三个就是你的人口本来也就比较大，所以很多地方的省会啊，你像比如说武汉、长沙，这样的城市的话就是应该是完全有条件做超大城市的。中国就是靠沿海的或者是靠长江的都是比较合适的地点。现在北方，中国北方有很多地方缺水，所以这个问题没解决之前的话，急于的搞城市化的话，可能是可持续性的话是有问题的。 曾瀞漪：在房地产商本身来说，到底有什么样的好处，可以让他们放弃现在的模式，然后转而工厂模式来发展呢？ 谢国忠：最终是规模化了，如果你是规模已经很大了，那你囤一小块地的话，就是升值以后带来的盈利的话就不一定是那么可观了，它可观的盈利是它那个机器周转的越快。所以就是那个如果你是比如说你是一个造汽车的一个公司，它有小的公司的话它是造高档车的，它是每个车的价格要抬的特高，它是通过这个来赚钱的。但是大众化的，像丰田这样的汽车公司，它就造一千多万辆车，它每辆车上面赚个5%，但是因为它那个量大，它能赚很多钱。所以这个是一个跨越，你从小规模到大规模的话，它自己的机制会转的，这个机制转得最根本的就是说地方政府的利益一定要变，地方政府如果它是地方政府的话还是靠房地产去融资来发展城市的话，这个它一定是，就是那个要助长那个房价上升。只有地方政府的财路的话它有另外一条渠道，让它能够有发债，那样它对房地产的话才是有常人的眼光去看房地产。 曾瀞漪：所以这个源头还是回到中央政府，中央政府要允许地方可以发债，才能够解决目前房地产的问题？ 谢国忠：是。那每个地方政府都发债可能会出事是吧，因为中国为什么不允许地方政府发债？就是认为就是地方政府的话不知道怎么管他们的财务，如果你发了债之后，很多钱会消失。但是呢，就是中国可以选定了大城市之后，这些的话已经就是中国的大城市，中国以后60%、70%的人口就住在这些城市里面，那你也不用担心它说，它那个发展的话，以后没有效果，是吧？所以容许它发债的话就对了。所以呢，通过一个选择性的给某些地方让它有发债权，能够解决中国一个城市化的问题，也能解决中国的人口，中国的房地产价格的问题。 曾瀞漪：看样子现在中央政府马上面对的不只是说应该怎么样把房价快点降温下来，另外就是应该思考，快点思考一下怎么样让地方政府，某一些适合的地方政府快点发展？ 谢国忠：对，中国现在发展到一个阶段，就是对中国的一个城市化一个战略的话要有一个重新的思考。 曾瀞漪：好的，谢谢国忠，也谢谢观众的收看，我们再会。 来源:凤凰网 |
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