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自古以来，土地就是人们赖以生存的根本。谁拥有了土地，谁就拥有财富，这是一条永远不变的真理。但是，土地也有贫瘠和肥沃之分。同样，市场也有强劲和疲弱之别。所以经营地产也有赚与不赚的差异。这个行业中的经营者可谓是“八仙过海，各显神通”，谁能将“冷”地变成“热”土，谁就会盆满钵满，财运亨通。因此，“经营地产，不仅要有眼光，更要有智慧。”—
 “借鸡生蛋”是中国古代商人经营智慧的体现，而借他人的品牌来完成自己的“飞跃”，则是商人的精明所在。这样即可以节省时间、人力、物力、财力，更可以使企业迅速登上一个制高点，可以优美地“与狼共舞”了。因此，“借巨人的肩膀踩踩又何妨？”——《市场开拓篇》 商场如战场，走出去的每一步都意味着风险和失败，也正是因为这样，那些用自己的力量拼搏出来的财富英雄，也就愈发令人肃然起敬，心驰神往……英雄的脚步出自哪里？成功的足迹从什么地方开始？——《商业篇》 现代心理学研究表明，“名”和“利”对人来讲是必不可少的，如果将这种对“名利”的崇敬和信赖，移植到商业活动中，就是对“品牌”的崇敬和信赖。如果品牌塑造成功了，就等于拥有了市场的“高点”，就会财源滚滚，然后就可以“站在高高的山岗上，睥睨群雄了！”——《品牌篇》 不论是《地产篇》、《商业篇》，抑或是《市场开拓篇》、《品牌篇》，主人公只有一个，那就是福建华辰集团董事局主席魏传瑞。 魄力惊人的魏传瑞总是在不断地创造着一个又一个成功的商业神话。他在创造财富过程中的独具匠心总是令人震憾，然而最让人敬佩的则是他的一种精神，一种建设家乡回报社会的精神，这种精神无形之中已经成了现代企业家的楷模。 《地产篇》： 以冷点破冰 随着人们对自己的居住环境开始变得越来越挑剔，地产商们针对这一变化，建造的房子也越来越精品化，由此对土地的争夺和开发也片刻没有停止过。因此，在以资金为竞争前提的基础上，智慧则成了能否在竞争中取胜的最为关键的因素。 引入景观概念 魏传瑞祖籍福建省福清市，在马来西亚长大，后移居新加坡。从小深受商业氛围熏陶的魏传瑞，在他从新加坡商学院毕业后就开始了经商生涯。从百货公司的营业代表做起，在初始的学习阶段，他始终坚持有“扬弃”地学习，从中积累了相当多的经验。 有人说，“善假于物”，有时“物”要比“善假”来得重要，这就得靠商人的智慧去发现了。由此也说明了在市场经济中，商人的商业嗅觉与经营头脑显得多么的重要。１９９３年，他随新加坡考察团来到中国大陆浙江省宁波市考察。考察过程中，他凭着自己的经验看出了中国房地产业存在的巨大的发展空间。于是“我就决定留下来。”当年魏传瑞用１５００万美金的资金在宁波注册成立了当地第一家外商独资的房地产企业——志达企业，并一次性在旧城区批租了１０万平方米土地，成为在宁波住宅小区建设中引入景观概念的第一人，所开发的“港城花园”深受消费者的喜爱。随后，志达企业又陆续推出了全国百强中学宁波效实中学、“银杏四季”、“东方威尼斯”、“彩虹四季”、“江东新世纪”、“星辰明珠”等系列项目及宁波东钱湖旅游度假区。其中，在效实中学旧址上建的“银杏四季”，创下了当时宁波房价最高，成为震动宁波地产界的明星楼盘，而志达企业也因此成了宁波地产界的“大哥大”。 “君临闽江”问世 魏传瑞没有忘记父辈“落叶归根”的家训，心里紧绷着一根“爱乡”的弦。为了报效家乡父老，２００１年，魏传瑞毅然挥师南下，准备为家乡的父老乡亲捧上一流的住宅精品，为八闽乡亲打造出温馨的绿色家园。 ２００１年踏入榕城进行考察时，他就发现福州市的房地产业正处于成长的初期，真正以人为本的高尚住宅楼可谓是凤毛鳞角，与长江三角洲和珠江三角洲的经营与消费方式相去甚远。如何将国内先进的理念带入祖地，推动家乡房地产业的发展？魏传瑞感到自己肩负的担子很沉重。他对福州这个文化古城的人文地理、自然环境进行了一番深入的剖析后得出结论：改革开放以来，一批闽商曾经投资过高层建筑，但当时由于受宏观政策调控的影响，一部分楼盘成了品质不高的烂尾楼。随着人民生活水平的日益提高，眼下的福州市民需要新的高层商住大楼，开发商应敢于开发百米高层，提供高品味、人性化的生活空间。于是“君临闽江”出现了。 ２００１年在福州国际招商月上，魏传瑞执掌的华辰地产以１．２亿元的高价竞得“君临闽江”项目的土地开发权，这一令人咋舌的地价创下当时福州土地招标史上的新记录。 精益求精是对客户的赤诚 “‘君’是‘上帝’，是君子，也是朋友。”魏传瑞这样解释“君临闽江”名称的内涵，把业主置于崇高的地位，透视出了他对客户诚实守信的谦恭心境。他说，“君临闽江”要用最经典、最实用的建筑形态、户型和环境奉献给故乡人。为此，他邀请了新加坡和国内最著名的７家设计企业参与规划设计方案竞标，同时博采众家之长，吸纳各设计方案的优点融入到总平方案中，并邀请中标单位专家到海外考察，再请美国、加拿大、台湾、新加坡、香港的专家评点方案。与此同时，他还特地请来国内著名的建筑学、美学、环境学、运动学与心理学专家，让他们从不同学科的角度来提建议，如线条、色彩、运动场所的设计应用等，合力打造最好的建筑精品。此举开创了福建房地产界的先河，带动了福州业界理念的更新。 “其实建‘君临闽江’的时侯，风险大过利润好几倍。当初我就做好一套房子都不卖的准备，我想自己有实力建出最好的房子来报效家乡，将业界引到一个更高的境界，这才是我的责任。”因此，在设计“君临闽江”的图纸时，他近乎苛刻地向设计人员提出了“户户看江”的要求，这无形中既增加了设计难度，又给开发商带来一定损失。尽管设计师绞尽脑汁，几易其稿，还是没法令他满意。魏传瑞急了，接过图纸细细琢磨推敲之后，亲自做了一番修改，居然出人意料地达到了这一要求，且误差极小。那些专业设计师们不得不由衷地钦佩他的神来之笔！在无数次的沟通中，令设计人员更为钦佩的是他的敏锐和细心，连仅为零点几的分摊率误差，都逃不过他的眼睛，并能很快地算出客户因此会损失多少面积。 设计图纸历经数次返工后，魏传瑞还将它们带到海内外，至少求教了上百位专家学者。呕心沥血的结果，换来了今天的水岸豪宅，“君临闽江”因此被福建省消费者委员会评为“消费者放心楼盘”，同时获得福州市建设局“建筑示范工程”，福建省建筑质量协会还组织各大施工企业来“君临闽江”实地参观学习。华辰地产也被福建省消费者委员会评为“诚信经营单位”。 “我一直力图将所建楼盘与当地的人文景观、风俗习惯有机地融为一体，使之充满灵性，而不是一座冰冷简单的钢筋水泥结构。”魏传瑞意味深长地说。 《开拓市场篇》： “借巨人的肩膀踩踩何妨？！” 魏传瑞总是不会让业界缺少新闻的。每一次他总能以自己的商人眼光，为媒体提供了大量的素材。２００４年，一直让媒体蠢蠢欲动的神秘面纱终于被揭开了：华辰地产做为２１世纪不动产的第１４个区域分部，正式成为２１世纪不动产的特许加盟商。作为全球最大的不动产运营商，２１世纪不动产在中国所能经营的范围包括：地产中介、不动产按揭、证券投资、金融、评估、物业管理等６大门类。 这不是引狼入室吗？正当业内为此焦虑不安的时候，魏传瑞说话了。他分析，ＷＴＯ之后，我们不能再惧怕“狼”，因为那是一种必然的趋势。在这种情况下，我们就要考虑如何“与狼共舞”，如何“借势”，实际上“踩着巨人的肩膀上升对我们有什么不好呢？” 在魏传瑞眼里，作为世界５００强的美国２１世纪不动产，是世界最大的房地产运营商，除了要借助它与国际接轨、以最短的时间提升整个华辰地产的知名度、进而走出国门走向世界外，最主要的是，“可以借助２１世纪本身的管理和运营的模式来加强我们的企业文化和企业建设。自从２１世纪引进来以后，华辰地产的团队建设在福建省的地产业里已经提升到了不同凡响的高度。”接着他做了详尽的介绍。“主要体现在以下几个方面：一个是知识结构，公司每周末都对员工进行一次培训，使员工队伍真正具有竞争能力和创新能力，这是２１世纪给华辰人带来的最大收获；另外，作为商业房地产成熟的运营商来说，如果没有２１世纪的话，华辰就要花费更多的时间走出福州，进行全球商业运做。像现在，在招商和谈判过程中，尤其是在与外商的谈判过程中，如果那些合作伙伴能通过２１世纪更多地了解华辰，那么他们会更有信心，会更愿意去把握这个机会，这就为企业提供了一个成功与世界运营商对接的平台，这是２１世纪给了华辰一个最重要的提升，同时也为我们城市打造‘海峡西岸经济区’奠定了基础。” 这一点也得到了省市领导的肯定。“２１世纪不等同于其它国际大型零售商，而２１世纪是运营商，零售商和运营商的区别就在于运营商是从战略宏观的角度实施经营的，而零售商只是从微观的角度实施经营的，所以２１世纪是从战略宏观面上来提升一个城市的价值，会为福建提供一个有益于导向世界的窗口，”魏传瑞如是说。 《商业篇》： 实现利益的整合 天价竞得“君临天华” “我们要把‘君临天华’项目打造成福州的一张烫金名片。”这是在去年１２月份“君临天华”一期鸣锣开盘时魏传瑞说的。为了这张将贴在台江路以北、达江路以西、达道路以南和透龙路以东的“烫金名片”，他付出了昂贵的代价。２００３年在福州市第六次国有土地使用权挂牌大会上他以３．７９亿元的天价竞得的，后续投资约１５亿元。这个项目的平均地价每亩达５００万元，高出东街口商圈地价１００万元。“这在很多同行看来是非常不可思议的。” 而魏传瑞的回答是：“这不是拍拍脑袋就能做的决定。”实际上，为了这个决定，他花了６个月的时间对台江商圈的商业历史发展脉络和现状进行了全面、详尽的调研论证之后才做出的。 为了这个商圈他付出了巨大心力。“君临天华”的建筑设计是根据中国人逛街购物的习惯而设计的商业步行街与Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ相结合的新型商业形态。它是一个带有“未来”色彩的，集商务、旅游、休闲、购物、娱乐、居住为一体的第三代步行街。 “东方的曼哈顿”，这是魏传瑞对“君临天华”另一定位。他要把“君临天华”与福州市的中亭街、台江步行街、元洪锦江、君临闽江、世贸外滩花园等项目衔接起来，把福州的金外滩和台江商圈建成人流、物流、资金流高度聚集的中国一流现代商业走廊。 中心的商业部分分三层。第一层，设计近２万平方米的大卖场以及马可波罗、郑和博物馆，并配以水族馆、儿童反斗城、魔幻城、百老汇、真冰场等娱乐场所。平面一层设计成临街独立商铺，街道设计成“龙”形写意步行街，采用拼图式把国外商业系统和中国文化形态相融合，创造出轻松快乐、个性张扬、情趣并茂的购物环境。平面二层以环形步行街设计，分时尚女士街、儿童、男人世界等购物区和美食街。“这个以时尚打造的第三代的百货模式，即休闲式购物很快就会与福建人民见面的，目前正处在招商中。”魏传瑞透露。 零关税产品落户 “君临芭莎” 魏传瑞投资的地产中，还有一个特殊的名字，那就是“君临芭莎”。“君临芭莎”以纯粹、旖旎的东南亚风情定位。属于商业部分的“君临芭莎”是福州首座东南亚主题风情街，邀请香港歌影视巨星温兆伦作为项目的代言人，开创了福建房地产界邀请名香港名星代言的先河。同时，华辰地产特别邀请国际知名公司香港商机无限顾问有限公司全程担任项目的招商与推广。“君临芭莎”荣获２００３－２００４年福州杰出楼盘评比“最具升值潜力奖”。“君临芭莎”独到的创意之处，还落在它今后的经营定位上。“我们把它定位于专门销售香港的零关税产品，包括服装、珠宝首饰等，今后福州的市民可以不必不远万里地到香港购买这些商品了，我们可以满足她们的需求，因此福州的消费者在家门口就可以购买到这些商品了，而且价格与在香港本地销售的一般无二。” 拿下“北仑港”建商业地产 “我们听说华辰在宁波北仑港已拿下２００多亩的地，正准备启动一项气势恢弘的商业地产是吗？”接过记者的问话，魏传瑞说：“如果我们没有做‘君临天华’，也不会有现在宁波市政府向我们推荐宁波大港区域的黄金宝地，正是因为华辰有过建设商业房地产、有过城市运营的经验，同时有２１世纪以及商机无限等这么强大的合作队伍，所以当地政府才会认为我们有实力来运做这块土地。反过来，我们拿到这块土地，确实也提升了我们整个企业的品牌，因为这块土地的招商已经有一年多时间，众多业内人士对其抛出了绣球，而且引来中国十大地产商，包括万科等大牌房地产企业也都频频与当地政府部门接触。但是这块土地最后还是花落华辰，这不仅显示出我们雄厚的企业实力，同时也给我们带来了很大的市场机遇。”说到这里，魏传瑞笑了。 这个在他眼里是个宝的土地，能带来怎样的商机呢？他又是怎样规划的呢？且让我们来听听他的说法。“这块土地将会带来一个巨大的机遇。”在他对该土地开口评价的第一句话中，就已经表明了对这块的土地所寄予的厚望。接着他又谈了自己的看法与设想。“这片土地在城市中被定位为商业中心，因为周边的配套设施很齐全，包括主题公园、行政中心等等，所以它的价值就不光是土地本身的价值，而是为城市定位而定位。足以可见土地的价值。再加上北仑港，是一个港口，那么就有它的独到之处。因为它可以敞开双臂迎接来自世界各地的船员，而这又可以带动相关的消费，比如娱乐，饮食等。因此，我们并不想只是把这块土地建设好，而是让它成为城市一座典型的消费场所，成为北仑港地标建筑，其升值潜力也可想而知。” 这就是一个城市运营商的抱负。他所要的并不在于回收成本，而是力求怎样才能做得最好，为一座城市多做贡献。 《品牌篇》： 品牌助你登上更高的起点 财富聚集的地方自然会成为热点，但蛋糕就那么大，人潮滚滚而来，分到每一个人手里的量只见其少，不见其多。如何取胜，关键点落在：是否打出了企业品牌。 房地产必须有自己的品牌 对于房地产企业来说，和其他企业一样，必须要有一个品牌，房地产业的品牌不仅是企业应树立形象，更重要的是要做好产品。所有品牌的成功都是建立在产品成功的基础之上。品牌的成功，它意味着企业的知名度会在当地得到提升，基于此有很多人都认为房地产的品牌是具有地方性质的，其实不然，它应该也是具有广泛社会性质的，比如万科，它已经成为中国的品牌，还有原来的万达，作为商业广场，它也是属于中国的品牌。“华辰也一样，不光在福州做品牌，战线要延伸到全国。比如在山东省济南市我们也做了一个项目，随后当地的政府和媒体以及业界纷纷对这个品牌展开了讨论；还有我们在宁波发展的时候用的企业名字叫‘志达’，但这次我们却用了‘华辰’的名义在那里买了一块地。为什么用‘华辰’呢？因为华辰做过商业广场，志达没有做过，而在宁波买了土地以后，已经在整个宁波市甚至浙江省引起了轰动，现在浙江省很多的城市都邀请我们去参加他们城市商业地产的运作。一个企业品牌的成功，意味着一个企业的知名度能够在社会上传播，这是我们对品牌的一种认识。” 品牌与人的关系 “企业的核心就是人才资源。我国加入了世贸组织，打开了国门，迎面而来的是外来企业的冲击，企业要国际化，首先人才要国际化，华辰地产如今集聚了一大批的优秀人才，那么华辰是否进行了人才和知识的积累？如果有，是如何进行的？有哪些做法和经验，是否可以与业内人士一同分享？” 魏传瑞说：“对于人才和知识的积累我们是这样做的：七分‘自产’，我们主要进行内部的培训；三分‘引进’，在内部培训的基础上再辅以引进优秀的人才，然后整合。不管‘自产’还是‘引进’，首先都是用培训强化，使他们提升，这是最重要的，并不是现有的人才你拿回来就用，不但是拿来，而且我们更注重培养，拿来之后还得进行七成的培养，其他三成就有可能被淘汰，那么培养之后再继续升华、培养，这样就使得华辰的职业队伍具有强烈的团队凝聚力和亲和力，因为他是由企业培养起来的，他的成长是和华辰的成长息息相关的，所以他对企业是有感情的，对企业的忠心度是通过时间、在工作的过程中、和企业的磨合中慢慢培养起来的，这种忠心度是扎实的，而不是泛泛而谈的，所以我们在应用人才的时候，七分靠培养，三分靠拿来。现在华辰已经有了１９０多号员工，这是一个非常庞大的队伍，在这个庞大的团队里，有营销策划、物业管理、工程监理、财务管理等部门，那么华辰的团队是一个有机体的结合，互相促进并紧紧团结的。华辰的‘家训’是：团结、竞争、奋斗、提升。这八个字是集体智慧的结晶，我们会不惜代价为自己的品牌、为自己的企业做贡献，有了信念，企业员工的工作积极性是很高的，经常任劳任怨地节假日加班，这是任何一个企业都找不到的。这其实也就是我们的企业文化，也正是由于这样的企业文化才锻造出了今天华辰的品牌。” 品牌与企业文化是分不开的 “一个企业品牌建设的成功是与其企业文化的建设分不开的，那么，您认为华辰现在的企业文化正处于一个什么样的阶段，能否成为华辰核心竞争力的一部分？”“华辰建立企业文化的信念是：首先，我是华辰人；其次，对福州来说，我们是建立在以报答八闽乡亲为己任这个基础上的。从全国的角度来看我们则是以发展中国的城市开发运营为责任。所以华辰人的文化是连接城市发展的文化，它并不是孤单的，是和城市对接的一种文化，因此企业工作的第一要素是要有社会责任心，其次才有对华辰企业建设的忠心，所以我们常说的一句话就是：‘我们必须先有社会的责任心、公德心，然后才有忠于华辰的决心，最后才能够给社会创造出一个里程碑的产品。’” 企业的文化建设只有在有了社会责任心之后，才能够在企业里创造出业绩，才能真正发挥一个人最大的潜能。所以华辰的文化现在应该是处于一种发展、提升的阶段，而且能够达到成功的系列文化，它是以社会为基础的。 “那么怎样才能做到企业文化与品牌的相融并互相促进？如果现在对华辰的企业文化进行提炼，您认为时机成熟了吗？” “实际上，企业文化和品牌是没有矛盾、合二为一的，但是建设好企业文化，并不一定就做好了品牌，所以说两者是相互推进、相互渗透的关系。这是如何理解的呢？对作为企业的核心领导层来说，企业建立一个品牌，再由企业的核心领导层散发出一种吸引力，从而使整个团队都在为这个品牌的维护和建设而努力。而企业文化是在核心领导层原有的基础上产生的对所有员工的感染力，但‘文化’这两个字其实是比较空虚的，只有真正落到实处，才能实现它的价值。所以，首先我们必须让团队里所有的员工都相信华辰的核心领导层，相信华辰能够为社会的发展提供平台，这是最重要的。其次，通过对社会的努力，使社会承认我们，这样就会使企业得到发展，在这种情况下，所有的员工也都会因此得到回报，企业文化和品牌也就形成了一个良性的循环。” 时报记者 潘朝阳 陈长青 邱守娴 文／图 |
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