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附：（详情请见原报告）。
我国房地产企业开发费用及销售收入分析
基本情况及主要结论概述
一、数据来源及调查介绍
调查时间：2008年下半年。
本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。
在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业[1]所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目[2]所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。
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城市
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公司数量
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项目数量
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|
北京
|
1
|
7
|
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上海
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29
|
30
|
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广州
|
19
|
31
|
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呼和浩特
|
5
|
5
|
|
青岛
|
4
|
4
|
|
西安
|
1
|
1
|
|
苏州
|
1
|
1
|
|
成都
|
1
|
1
|
|
深圳
|
1
|
1
|
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总体
|
62
|
81
|
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城市
|
项目数量
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项目进展情况
|
|
北京
|
7
|
5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售
|
|
上海
|
30
|
13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”
|
|
广州
|
31
|
6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕
|
|
呼和浩特
|
5
|
4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”
|
|
青岛
|
4
|
3个项目已入住，1个项目处于“销售中”
|
|
苏州
|
1
|
尾盘销售阶段
|
|
成都
|
1
|
规划设计阶段
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二、指标界定
主要指标界定
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企业财务角度
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支付流向的角度
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总成本=
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直接成本+运营成本
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政府（土地出让金）+其他成本补偿
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总费用支出=
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总成本+总税收
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政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿
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总销售收入=
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开发项目的全部销售收入
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政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余
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企业剩余=
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总销售收入-政府所得-非土地成本补偿
“剩余”≠利润
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三、总成本构成情况（81个调查项目）
四、总费用支出（25个完成销售的项目）
总费用=总成本+总税收
五、总销售收入流向（25个完成销售的项目）
开发项目的全部销售收入的三个流向：政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余
 
附：
一、调查介绍
本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。
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城市
|
公司数量
|
项目数量
|
|
北京
|
1
|
7
|
|
上海
|
29
|
30
|
|
广州
|
19
|
31
|
|
呼和浩特
|
5
|
5
|
|
青岛
|
4
|
4
|
|
西安
|
1
|
1
|
|
苏州
|
1
|
1
|
|
成都
|
1
|
1
|
|
深圳
|
1
|
1
|
|
总体
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62
|
81
|
总体中，91.9％的被访开发商为民营企业。
总体中，54.8％的被访开发商为中型企业。
注：各类企业界定
大型企业：年销售额30亿以上
中型企业：年销售额10-30亿
小型企业：年销售额10亿以下
总体中，大型、中型及小型项目各占1/3左右。
总体中，77.8％的房地产项目为住宅。
总体中，70.4％的项目为毛坯房。
大部分项目均处于销售中或已完成销售。
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城市
|
项目数量
|
项目进展情况
|
|
北京
|
7
|
5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售
|
|
上海
|
30
|
13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”
|
|
广州
|
31
|
6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕
|
|
呼和浩特
|
5
|
4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”
|
|
青岛
|
4
|
3个项目已入住，1个项目处于“销售中”
|
|
苏州
|
1
|
尾盘销售阶段
|
|
成都
|
1
|
规划设计阶段
|
表：各城市样本量
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业态
开工年份
|
北京
|
上海
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广州
|
呼和浩特
|
青岛
|
西安
|
苏州
|
成都
|
深圳
|
|
住宅
|
2001
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1
|
-
|
|
2002
|
1
|
1
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2003
|
-
|
4
|
1
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2004
|
2
|
9
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2005
|
-
|
7
|
-
|
2
|
-
|
1
|
-
|
-
|
|
2006
|
1
|
5
|
5
|
1
|
2
|
-
|
-
|
-
|
|
2007
|
-
|
4
|
5
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1
|
|
2008
|
-
|
-
|
1
|
2
|
1
|
-
|
-
|
-
|
|
写字楼
|
2001
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2002
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2003
|
-
|
-
|
1
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2004
|
2
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2005
|
-
|
-
|
1
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2006
|
-
|
-
|
1
|
-
|
1
|
-
|
1
|
-
|
-
|
|
2007
|
-
|
-
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2008
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
商业
|
2001
|
-
|
-
|
1
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2002
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2003
|
-
|
-
|
1
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2004
|
1
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2005
|
-
|
-
|
1
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2006
|
-
|
-
|
4
|
1
|
1
|
-
|
1
|
-
|
-
|
|
2007
|
-
|
-
|
2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
2008
|
-
|
-
|
-
|
2
|
1
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
总计
|
7
|
30
|
31*
|
5
|
4
|
1
|
1
|
1
|
1
|
注：广州此处31个项目包括2001年及之前开工的项目
二、上海相关数据
2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（0.5％上升到1.5％），到2007年这一比例降为0.8％。
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