干货|如何徒手做好项目静态投资测算（附常用成本）

Kris1977 2019-07-16

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前篇文章讲到一个投拓狗应当具备的一些素质当中，着重强调了测算能力。鉴于有很多朋友在问到测算的事情，特开专篇讲一下测算的事情。分为两篇，第一篇将静态测算，第二篇讲动态测算。

房地产开发财务常用的评价指标包括静态测算成果与动态测算成果两种：

静态测算，是以某一年，某月的固定生产要素成本（时点价格）为依据，所计算出来的地产项目投资收益的瞬时值。通俗点讲，就是不考虑各项变量，将成本、售价、成本均锚定在某一固定值，从而得出的测算结果。

动态测算，是指在静态投资测算基础上加入资金时间价值等重要变量因素，得出的地产项目评价方法。

静态测算评价关注的重点在项目的静态回收周期、销售利润率、净利润率。而动态测算则看重项目的财务内部收益率（即大名鼎鼎的IRR）、财务净现值、动态投资回收周期。

下面步骤讲解一下静态测算关注的各项指标情况：

1、销售利润率：即项目净利润与净销售总额的比值。销售利润率是衡量项目销售收益水平高低的财务指标。

2、净利润率（成本利润率），指的是项目利润与项目成本投入的比值。净利润率是初步评价一个项目是否可行的一个重要指标。

净利润率=（销售总收入-总成本-各项税费总额）/总成本*100%

3、静态投资回收期，指的是项目不考虑资金的动态成本情况下，项目以静态收益来抵偿全部投资所花的时间。通俗点讲就是，项目上马到现金流量为零所花费的时间。

用公式简单表达就是：

下面通过一个案例来讲解一下，如图所示的一个项目

通过计算，它的投资回收周期为：（5-1）+192/864=4.22年

下面来讲一下测算当中一些要素的构成，房地产开发总成本当中包含开发成本、开发费用两大类。

开发成本包含土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安成本、公共配套建设费、开发间接费用、开发期间税费、开发不可预见费、其他费用等九大类。

开发费用包含财务成本、管理成本、销售费用三项。

1、土地费用。包括土地出让金、拍卖服务费、土地契税印花税、指标费。

2、前期工程费。主要包括前期规划、设计、可行性研究、地质水文勘测勘察，以及三通一平的费用：

表格是作者多年前整理，图片中内容仅供参考

3、基础设施建设费，也称为小市政，即项目红线内以及红线外2米内需要接驳的管线、道路等配套建设费用。

主要包括供水、供电、弱电、天然气、排污、园林、道路、照明、环卫设置等费用。

4、建筑安装费用，指的是纯粹的细分到单栋建筑的工程成本。主要的成本分列标准如下：

表格是作者多年前整理，图片中内容仅供参考

现在的很多一二线城市都要求做装配式建筑，按照装配比例的不同，建筑成本会增加80-300元不等的成本。这个要参照各地装配式的市场价格综合考量。

5、开发间接费用，这个主要是指项目现场在管理中产生的各项成本，一般来说测算当中会与不可预见费用一起加入测算，大致比例在项目总成本的1-3个百分点。

6、管理费用。管理费用可按项目总投资或者前述1-5项成本的一定比例计算，比例范围在2-3个百分点较为合适。

7、财务成本主要是项目开发过程中为项目融集资金产生的费用。现在的情况下主要为围绕前融和开发贷产生的手续费、评估费、担保费、利息成本等。前融成本视城市不同而不同，具体而言优质的一二线城市在融资金额的12%左右。开发贷一二线城市能做到8-10%的利息成本，三四线城市在12%及以上。融资的金额为项目总成本金额4-7成，城市等级越高，融集的资金比例越高。

融资成本=总成本*前融比例*融资时间*利率+总成本*开发贷融资比例*融资时间*利率

总的来讲，财务成本可以按照纯建安费用的65%，或者按动态资金缺口计算。

8、销售费用。销售费用主要包括项目销售过程中以及销售现场产生的各项费用，以及专业销售代理机构产生的费用。综合起来，有以下三类：

1）广告宣传及市场推广费，一般占销售总收入的1%-2%；

2）销售代理费用，一般占销售总收入的1.5%-2%；

3）其他费用，一般占销售总收入的0.5%-1%；

以上项目合计，销售费用占总销售收入的3%-5%。当然，有的品牌房企成本控制得比较好的，通过建立自己的App，全民营销等渠道，能做到2%左右。

我们随便举个梨子，以某64亩住宅地块作为标本。测算各个分项，我们可以列个表格，如下

序号	项目名称	计算方法	计算基数	单价(元/㎡)	金额(万元）
一	土地成本				13260
1.1	土地成交价	实际成交价	42912	3000	12874
1.2	补交政府收益	新增经营性面积*单价	——	——	——
1.2	契税	土地成交价格3%	12874	3%	386
二	前期工程费	建安工程费的3%	14850		446
三	建安工程费				14850
3.1	地上建筑面积	建筑面积*单价	64368	1600	10346
3.1.1	住宅(地上面积)	建筑面积*单价	63180	1600	10109
3.1.2	配套（商业、会所等）	建筑面积*单价	1188	2000	238
3.2	地下库房、人防面积	建筑面积*单价	13320	2000	2664
3.3	下跃面积	建筑面积*单价	9200	2000	1840
四	基础设施费用				2811
4.1	基础设施费	地上建筑面积*单价	64368	300	1931
4.2	室外道路费用	道路占地面积（用地的15%）*单价	6437	200	129
4.3	室外绿化费用	绿化占地面积（用地的35%）*单价	15019	500	751
五	开发间接费用（不可预见费）	（一~四之和）3%	31366	3.0%	941
六	开发期间费用				3912
6.1	管理费用	（一~五之和）3%	32307	3.0%	969
6.2	财务费用	实际发生额	46536		1256
6.3	销售费用	销售收入3%	56220	3.0%	1687
七	销售税费	销售收入5.5%	56220	5.5%	3092
八	项目总投资	（一~七）之和			39312

静态利润测算过程及结果如下：

序号	项目	金额	计算方法
1	项目开发成本	32307
2	开发期间费用	3912
3	销售税费	3092
4	销售收入	56220
5	利润	16908	(4)-(1)-(2)-(3)
6	销售利润率	30.07%	(5)/(4)
7	投资利润率	43.01%	(5)/{(1)+(2)+(3)}
8	成本利润率	52.34%	(5)/(1)
9	扣除项目金额	45773	(1)*1.2+(2)+(3)
10	增值额	10447	(4)-(9)
11	增值额占扣除部分的比例	22.82%	(10)/(9)
12	增值税适用税率	30.00%
13	速算扣除系数	0.00%
14	增值税应纳税额	3134	(10)(12)-(9)(13)
15	扣除增值税后的利润	13774	(5)-(14)
16	扣除增值税后的成本利润率	42.63%	(15)/(1)