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所谓的“独家委托”或“专任委托”就是指业主将自己的房产委托给中介公司代理销售，中介公司以业主的委托条件销售该房产。而房主在约定的期限内不能自行出售该房产或委托其他中介公司和个人来作该房产的代理出售行为。 “独家委托”所具备的条件或内容 一、“独家委托”的价格 “独家委托”的价格是由房主自己订立的。对于大多数房主来说，自己房子的价格到底是什么情况基本上不是很了解。因此经纪人往往有建议价格得义务，其根据基本上是由该区域和该小区的类似房屋，以往的买卖或租赁行情作出比较后得出的结论。但这仅仅是一个建议价格。真正的委托价格还是由房主自己来制定，别人是没有这样的权利。 二、“独家委托”的其他条件 “独家委托”还有一些其他的条件。比如买卖房屋是否同意按揭，租赁房屋是否有时间的起始规定等。这些都是由中介公司与房主双方经过探讨合意后达成。 三、“独家委托”的期限 一般的委托期限是由中介公司制式规定的。中介公司的委托期限并不是凭空想象，而是由多年的操作经验积累总结得出的。在委托期间， 中介公司将有广告和销售力度等投入。从而能加大成交机会，保证房主的委托事宜尽快达成。此周期最终由中介公司总结并作为制式规定，因此有它的科学性。当然在具体的操作中也有例外，那也是由房主和中介公司双方协商后的结果。 四、“独家委托”的成交 “独家委托”并不是什么都委托。其中最主要是在签署合同时必须由房主和客户同时到场。除非有真正的房主委托中介公司或他人代为签署合同的委托书。在大多数情况下房主和客户是要见面的。这样还能够规避中介公司赚取差价得行为。 五、“独家委托”双方的义务 作为中介方，他的义务是审核房产与委托方的合法性。并针对委托物件订立行销计划和实施，使物件尽快成交。作为房主，他的义务除了提供该委托物件有效、真实的相关证件外，就是在委托期限内遵守合同约定，使中介公司做到真正的“独家”这样才能使中介公司针对该物件的投入能够得到保障。在具体的操作中，很多业主往往觉得在委托期间不允许自行出售（出租）或委托他人出售（出租）对自己来说似乎减少了成交的机会，其实不然。每一处房产的出售（出租）都有一定的规律可寻，除非该处房产的价位低于市场价。 相对于一般业主而言，他们对自己房产的期望值都比较高。往往需要中介公司经过不断的斡旋才能促使客户双方成交。更主要的是，中介公司要对委托的房产投入很大的销售力度，如各种媒体广告、专业的行销计划、各店之间相互配合等等。因此“独家委托”也是使中介公司付出的劳动得到回报的有效保证。并且还能遏制一少部分客户“甩中介”的不诚信行为。 从国外发达国家的经验来看，房屋出售（出租）市场的成熟是中介独家代理成为普遍性。但无论怎样，只有优秀的服务体制作为后盾，“独家委托”才物有所值。 |
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