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《上海市经济适用住房预售合同示范文本 2009版 》和《上海市经济适用住房出售合同示范文本 2009版 》近日已新鲜出炉，公开征求市民意见。本报一再提倡和强调经适房是有限产权房的观点，在《合同文本》里得到充分体现。这就使经适房这项住房保障的善政有可能不失初衷顺利实施，可以带来很多好处。 上海实施经适房政策不是全国最早的，各地早有实施，但各地问题颇多。许多问题已经闹得很大，社会反响十分强烈，群众意见也很大，以致昨日国家住房和城乡建设部也不得不出面回应“经济适用房制度是否应该取消”的疑问。 我们归纳下来，各地在经适房上暴露出来的问题大概有两类。第一类是利用权力套取经适房中的好处。即让那些不是购买经适房的对象来购买经适房，而那些冒名者多半与有权者利益相关。其中最典型的就是武汉经适房的“六位连号”者。第二类，假如将月收入3000元为经适房的准入标准，那么很有可能产生月收入3100元的人贴补了3000元收入的人，3000元收入的人由于得到经适房而无偿得到了一笔财富，比3100元收入的人大大富裕了。经适房政策的实施本来是为了社会公平，如此一来反倒制造出更多的不公平。 产生这些问题的原因很多，但经适房内含有福利、含有无偿可得的巨大利益是内因。一旦明确经适房不含福利，上述这些问题就会自然消失。 上海对经适房的态度一直很明确，因此上述那些问题在上海全无。《上海市经济适用住房管理试行办法》明确规定了经适房的产权是有限的:经适房由原住房保障机构回购或者向他人转让的，房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在区县的财政部门。如今在《合同文本》上明确:购房者满5年后可以转让，不过只能按比例获得部分转让房款，其余部分上缴所在区县财政部门，而这一比例将在签订合同时就被约定下来。这就在操作层面上也确定下来，经适房内并不含福利，购买者出多少价钱就获得多少产权。 《合同文本》还明确了经适房使用管理方面的一些规定。在未经许可的情况下，买房人不得出租、出借、赠与或者改变经适房使用性质，并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。 因为经适房不含福利，因此从理论上来讲，任何人都能买经适房，任何商品房也能作为经适房。可是实际上，经适房还是含有一定的福利，只是这个福利很小，目的是解决中低收入人群中比较困难的人们。譬如经适房买受人出资六成购得经适房，他拥有的产权也只有60%，然而他居住在里面享受的面积是100%，也就是说40%的房租是无偿享受的。 理论上，公共财政在经适房中没有付出多少，只是以各种形式(包括土地出让价)垫付经适房的有限产权的其余产权房价及付出其余租金。但这部分付出也应该是有限度的，以保障中低收入人群中比较困难的人们居住权为限。因此有必要对经适房买受人的收入条件及出售经适房房屋质量条件作出限制，却无必要对经适房的地点作出限制。如果符合经适房买受人条件的人群集中居住，极易形成新形势下的贫民区。 当然，现在大量集中建造的经适房，在目前的经适房办法之下，也可以转化为普通商品房，不一定会形成新的贫民区。不过我们建议，今后政府或许只须宏观规定建造一定比例的低等级的商品房，每年规定经适房的数量，以此规定经适房买受人的准入标准，而给予经适房买受人更大的选择自由。 |
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