一、对商业地产市场一般规律的几点认识
1、商业地产价格与租金取决于承租企业的盈利能力,因此与经济增速密切相关。
2、以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响。即使经济高速增长,但空置率较高的地区,商业地产售价与租金也可能长期下跌。
3、商业地产的净租金收益率明显低于名义租金收益率。
税收和空置率降低了商业地产的租金收益率。主要税负有分别相当于租金收入5.5%和12%的营业税(包括城建税与教育费附加)和房产税、25%的企业所得税。
实际租金收益率=(0.825×名义收益率)×(1-25%)×(1-空置率)
部分城市优质写字楼净租金收益率
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名义租金收益率(%)
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空置率
(%)
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实际租金收益率
(%)
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10年期国债回报率(%)
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北京
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9.93
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23
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4.73
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3.62
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上海
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9.45
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12.5
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5.12
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3.62
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广州
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7.73
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14.6
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4.08
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3.62
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从目前北京、上海、广州优质商业地产净租金收益率来看,比长期无风险收益(10年期国债收益率)高出约1个百分点。但这是商业地产流动性差(转让时间长、税费成本高)与折旧(商业地产的土地使用权期限最长为50年,按50年直线法,每年折旧为售价的2%)必要的溢价与补偿。
二、中国商业地产的投资风险
1、空置率较高。2009年上半年,中国15大城市优质写字楼空置率明显高于同期亚太地区其他主要城市。部分地区空置率惊人。北京CBD地区,上半年世邦魏理仕与仲量联行的统计分别显示,其空置率高达33%和38.4%。而北京市政府将CBD扩大一倍的计划使其未来空置率还有上升的空间。
2、因前几年新开工面积较多,未来新增供应将保持在较高的水平。
3、投资风险小于住宅市场。商业地产买方以企业为主,而住宅市场以居民需求为主,企业相对于居民更理性。住宅只需三成甚至更低首付,并可享受基准利率70%的优惠。商业地产首付至少50%,也无利率优惠。商业地产价格直接受制于租金水平和承租企业经营利润率。这导致目前中国一般商业地产售价低于住宅,租金却又高于住宅,租金收益率高于住宅,中国15大城市高档写字楼平均租金收益率是公寓的1.87倍。
三、商业地产投资机会
1、部分城市租金收益率较高的写字楼项目。租金收益率高、空置率低的部分商业地产租金回报诱人。以在香港上市的越秀房产信托基金为例。该基金拥有广州白马商务大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和越秀新都会共5个商业地产项目。2008年末综合入住率高达98.1%,同比提高0.7个百分点,租金回收率基本达到了100%,连续三年未出现坏账。租金净收益率较高。
表 越秀房产信托基金租金净回报率
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每股净值(港元)
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每股盈利(港元)
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租金净收益率(%)
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2006年
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3.20
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0.2444
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7.64
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2007年
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3.53
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0.3643
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10.32
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2008年
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3.77
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0.2186
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5.80
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2、由于国家规划(如天津滨海新区、与台湾岛隔海相望的福建海西地区),或受益于某些特殊禀赋(如一些风景名胜区),未来有较大发展空间的部分中小城市,或大城市边缘区域之商业地产项目。
3、海南省等适宜养老的地区的中高档养老院项目投资。中国已经进入老龄化社会,未来中国老年人数量将有较大幅度的上升,相关服务的需求巨大。地产投资加养老服务大有可为。
表 中国老年人口
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60岁以上人口数量(万人)
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60岁以上人口占总人口比率(%)
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2005年
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14222
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10.8
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2010年
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16649
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12.3
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2015年
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20657
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14.8
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2020年
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23940
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16.7
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