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9月19日，由英国智库Z/Yen集团与中国（深圳）综合开发研究院共同编制的第26期全球金融中心指数报告（GFCI 26）在伦敦和深圳同时发布。 这一次，全球前十大金融中心榜单迎来刷新：纽约、伦敦、香港、新加坡、上海、东京、北京、迪拜、深圳、悉尼。榜单最大变化在于深圳跻身前十。相比上一次榜单发布，深圳前进5名，可谓进步神速。 全球金融中心正在洗牌,或许比我们想象得快! 哪些因素让深圳进步如此神速  1、《2018年中国城市营商环境评价报告》中，深圳营商环境指数位居全国第一。深圳市场主体数(从事交易活动的组织和个人)为306.1万个，是全国唯一突破300万的城市；深圳每千人注册市场主体、2017年新增市场主体数，均为全国第一。  2、深圳市基本建成了机构种类较为齐全、服务功能比较完善、对外开放程度较高、金融监管比较规范、具有可持续发展能力的现代金融体系,并成为全国乃至亚太地区重要的金融中心。  3、截至目前，全市认定的海内外高层次人才近1.3万人，各类人才总量达548万人，占当地人口的1/4。深圳统计局发布的《深圳市2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，深圳人口首次突破1300万人！据统计全市年末常住人口1302.66万人，比上年末增加49.83万人。其中常住户籍人口454.70万人，增长4.6%，占常住人口比重34.9%；常住非户籍人口847.97万人，增长3.6%，占比重65.1%。预计2030年新增人口500万，预计每年50万新增人口。 4、今年2月，深圳上市公司总市值跨过10万亿大关，达到了10.2万亿，比上海高出约3万亿，是广州的1.2倍。就市值来说，如果不包含具有资源优势的央企，深圳的上市公司市值则远超北京，排名第一。深圳的民营企业除了华为、腾讯、大疆、比亚迪等知名企业外，更有最活跃的中小企业群体。 深圳快速进步 对我们有什么影响？ GFCI是全球最为权威的金融中心指数，衡量指标包括营商环境、金融体系、基础设施、人力资本、城市声誉等。作为衡量金融实力的重要指标，其公正性和权威性得到全球认可。 每期报告英国智库Z/Yen集团与中国（深圳）综合开发研究院会对世界金融中心进行一个打分排位，排名越高的地方，证明这个地方的综合实力越强，投资的价值和回报也能越高。得分情况也可以反应出该城市的发展情况，分数上涨幅度越高，就说明该城市的发展越快。 无论从排行或涨幅看，毋庸置疑，深圳都是全球投资回报最好的城市之一。 那么，深圳最活跃的投资标的有哪些？ 资产类别  “A股走势虽然近期有转好迹象，但鉴于国内外宏观经济均面临较为困难的局面，未来大概率呈现反复震荡的格局。” 苏宁金融投资策略研究中心主任顾慧君近期发言称。 面对波诡云谲的股市，投资者更愿意把资金投向固定资产。  今年以来，收益率为负的国债规模迅速上升。德意志银行(Deutsche Bank)在今年8月的数据显示，全球约有15万亿美元的政府债券收益率为负，占市场的25%。自2018年10月以来，这个数字几乎增长了两倍。据华泰证券测算，截至9月7日，全球到期收益率为负的国债规模达到16.89万亿美元，全球到期收益率为负的企业债规模达到4.70万亿美元。  央行2019年各银行存款利率表显示，活期利率最高0.42%，定期5年以上存款利率最高才4.3%。且银行存款提前取款资金的利息将按照活期利率计算。  房产分为2类，住宅和商业地产。 国家坚定实施“房住不炒”政策后，地产投资进入价值投资时代，聪明的投资者会选择有稳定收益的资产，相对于商办资产普遍5%，6%回报率，住宅则处于一个较低水平。商业地产因其高而稳定租金赢得投资者的青睐。 相对于住宅，商业地产近期市场表现让人惊叹 商务公寓类：中洲湾开盘去化800套，引爆金九银十；北方豪客仁恒梦公园横扫三层公寓，刷爆朋友圈； 产业公寓：天谷大楼开盘去化400套，引爆深圳工改项目成交高潮；华联城市中心因其优质地段，超高租金回报率，吸引大量豪客购买 商办公寓：最引人瞩目的是蛇口太子湾和后海双子湾，动辄总价上千万，仍有大批豪客购买，双子湾周成交16套，成交额超2亿元 目前深圳商业地产存在哪些优势？ 十大优势，让商业地产成为深圳市场的先驱 1、利率下降，央行降准，释放大量资金，市场流动资金充沛，流入房地产市场资金大幅度增加。 2、理财收益下降：据融360大数据研究院监测数据显示，7月银行理财平均预期收益率跌至4.16%，环比下降4个基点，连续17个月下降。“在相对充裕的流动性背景下，市场利率必然持续下降，银行理财收益率将进一步维持下降趋势。”上述机构分析师付影表示。理财收益跑输通胀成为必然，更多理财资金流入拥有较高收益的商业地产。 3、股市风险大：利率下降，股市相对企稳，但2019年个别问题股票大跌，成百上千股民踩雷，“股市有风险、投资需谨慎”心脏不好的投资者尽量远离。 4、住宅投资回报率低：因深圳严格贯彻国家“房住不炒”方针，大量住宅价格处于横盘状态，2019年个别项目开盘价低于2017年开盘价，导致17年入市投资者亏损较大。商业地产将会取代住宅成为投资者资产配置的首选。 5、商业地产租金收益稳定：先行示范区建设，深圳将打造成为世界级城市，商业升级势在必行，深圳将会出现世界级的商务中心，商业地产作为基础设施，将会获得更高的收益，拥有更加稳定的租金。 6、商业地产灵活性高：商业地产中商务公寓、工改配套公寓因面积小，总价低等优势，受到大量投资者青睐，易出租，转手快。 7、打造奢适空间：高端企业聚会深圳，对顶级会所需求量大，商务公寓或工改公寓拥有较为灵活的层高（4.5m）适合打造企业会所、私人spa馆等高端会所，商业价值高 8、第二居所首选：高净值人群拥有第二居所量较大，而商业地产因其配套完善，物业服务好等优势，成为高端人士工作后的休憩场所 9、深圳全力打造先行示范区，将吸引大量高端人才入深，预计2030年新增人口500万，预计每年50万新增人口，面对日益匮乏的住宅供应，商业类公寓将成为首选 10、大型投资机构青睐：2019年上半年深圳大宗商业地产交易金额超过320亿元，说明大型机构非常青睐深圳商业地产，持有一线城市大宗商业资产也是企业实力象征。
那么商业地产未来走势如何
工改产品： 重大产业及总部经济等项目用地供应已经成为深圳新增土地供应的主流。未来，深圳将继续向产业用地倾斜。世联行在研报中指出，深圳未来8-10年将有约3000万㎡的工业用地供应入市，其中正在进行的有1200万㎡，准备报专项规划的约有1000万㎡，未来5年计划新增约800万㎡。 商务公寓： 2016年深圳商务公寓成交量达92.9万平。2017年深圳商务公寓供应面积134万平，全年共成交13973套，成交面积98万平，2018年深圳商务公寓供应量依然维持在133.51万平的高位。 2018年市场上成交最多的公寓，成交总价仍是集中在100万到300万之间，占比达到59.6%。除了成交总价集中化，面积也更加集中在小户型上。小面积低总价的公寓因为门槛低，获得了更多的市场空间。 商办物业： 2018年深圳一手办公类物业总成交面积71.09万平米，同比上涨约34%，成交均价每平米55173元，同比上涨10%。可谓量价齐升。
某业界大佬表示：商业地产的投资价值正在被重新审视，未来住宅将会是楼市产品中价值最低的，而投资商办物业的比例高，租金回报会更理想！ 随着粤港澳大湾区政策等重大利好信息出台，投资高手们，都正加紧抢占这类此前被忽视的资产，资金正在深圳楼市扫货。在深圳城市价值上升时期，作为最稳健的物业产品，商业地产的价值必然得到提升！ 文/大深圳商业代理部策联中心 插图/网络 问一个问题： 关注我们了吗？ |
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