深圳商务公寓和“类住宅”，未来走向何方？

 

作者：李宇嘉

  深圳市房地产研究中心

  高级研究员

深圳商务公寓的历史和现状

上世纪90年代，受东南沿海楼市泡沫，货币紧缩，东南亚金融危机冲击，深圳楼市极度疲软、大量积压。除采取外销、特区外购房入户，开发商将搁置已久的烂尾楼包装成“酒店式公寓”销售。没想到，这个“去库存”、“化烂尾”的方法，效果还真不错，并在京沪如法炮制，这就是商务公寓和“类住宅”的起源。本世纪以来，头几年楼市不温不火，随着深港一体化，特别是港澳“自由行”，以及深圳金融、互联网等现代服务业发展，港澳、内陆来深短暂商旅、创业人群越来越多，客观上对商务公寓有需求，促进商旅和房地产发展，也需要开发商务公寓。

但是，2000年-2010年，深圳商务公寓年均销售规模在10-15万平米，不足商品住宅的4%。2011年限购启动，商务公寓成为资金的一个“出口”，楼市投资开始成为资金大规模介入的优选；2013年以来，深圳房价出现快速上涨，低总价、精装修、不限购、不限贷等几大优势下，商务公寓成为投资客、外地客青睐的对象，成交量从2005-2012年的10万平米左右上升到了40-70万平米，与商品住房成交的比例上升至10%，商务公寓也开始偏离原来的定位，成为投资性不动产的一类。

深圳的商务公寓不是“类住宅”

值得注意的是，商务公寓不是“类住宅”。北京、上海没有商务公寓，所谓的商住房、商办类、办公式公寓、公寓式酒店、Loft、SOHO公寓等等，都是“类住宅”。相应地，北京和上海打击的也是“类住宅”，且从销售对象、贷款限制、面积规定、规划设计等角度，彻底杜绝了转为住宅的可能，也让之前的流转模式瞬间“冰冻”。那么，北京、上海为什么要打击“类住宅”呢？一则，控制人口。2016年，北京和上海“类住宅”销售均价分别为29770元和25700元，仅相当于同期商品住房均价的72%和56%。低价格、不限购，外地人“扎根”帝都和魔都，购买“类住宅”是最佳选择。

二则，防止实体经济房地产化。规划用途本来是商业、办公，结果“落地”后全部变成住宅了。开发商一卖了之，套利走人，也不长期租赁经营了，实体经济面临“房地产化”；三则，为预防“大城市病”。外围商办全部成为住宅，而商办本身并不配教育、医疗等公共服务设施，且生活出行需求在工商业区域内解决，并与工业生产混同，造成城市病有增无减；四则，消防安全隐患突出。生活在工业、商业区域内，安全问题一定会有。比如，一般Loft挑高4.5米，后期开发商修改图纸、变更设计，验收后一套上下分割成几间面积在30-50平米的房子，悄悄装上厨卫管道。不说别的，乱打电线、超负荷用电、楼道和电梯拥挤，安全问题太大了，不杜绝才怪。

深圳商办空间亟待向住宅转变

近期，深圳发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，抑制商业办公和研发用房违规改建为“类住宅”，手段就是要求在建设、设计、审查、施工等方面要满足规划设计要求，杜绝随后改为“类住宅”的可能。相比京沪，深圳的政策并不算太严厉：一方面，京沪意在控制人口，深圳不但不控制人口，还积极贯彻国家城镇化要求，大力引进人口和人才。2016年，深圳入户人口增加了60万，这是深圳历史上最大规模的人口导入。目前，深圳户籍人口相比2010年增加了100万。预计在“十三五”末，深圳户籍人口将从2016年的400万增加至500万。

入户人口多了，特别是引进人才多了，住房“刚需”必然会增加，这是未来要释放的需求。目前，深圳商品房平均套型面积只有89平米，未来还有改善型需求。要解决他们的住房需求，单靠商品住房是不够的。其次，近年来单独二胎、全面二胎放开后，今年释放了大量幼儿园入学需求，未来还将释放小学、中学入学需求，包括妇幼保健、儿童医院、学生体检和入职体检等等，都会有明显的增加。2016年，深圳产次是两次（包括二胎，引产也算一个产次）的产妇比2015年增加了31.59%，而2016年10月到12月的年底生育高峰，产次是两次的产妇与2015年同期相比增加68.41%。因此，深圳比哪个城市的二胎率都高。近期，笔者身边的朋友，有的遇到了小孩无法入幼儿园的问题，甚至辖区内的私立幼儿园，早在4月初，学位已被强占一空。

迁入人口叠加二胎新增人口，未来对住房及公共配套的需求将会翻倍增长。特区内，已没有空间提供住房和公共服务（要注意，教育、医疗要独立供地），只能向特区外开发密度不高的区域转移。龙华、坪山，作为2016年国家新批复的行政区，作为深圳的副中心，一旦成为一级行政区，其职能就要等比例配置，为了区域形象、繁荣市场、招商引资，商业办公自然少不了。可现在，由于产业升级、互联网冲击，加上商业办公讲究积聚效应，也就是大家扎堆儿往一起凑（比如特区内几个中心区）。由此，特区内原有商业办公中心、几大总部基地足够了。加上，现在创业空间需求小，甚至一个格子就够了，国家也允许住宅里面办公，工业和商办空间需求会明显下降。

同时，近年来外围也规划开发了很多商业办公，但是招商非常不理想，除了一楼餐饮和儿童娱乐，楼上电影院，其他都开不起来。笔者调研发现，有的综合体还没竣工，就知道无法招商了。与其闲置，不如把它盘活为住宅。事实上，近年来深圳商务公寓异军突起，成交量翻倍增长，其实是住宅供应不足、价格太高，庞大的住房需求倒逼下，市场自发改变土地用途，见缝插针地供应居住属性的商务公寓。这样，既没有违反和突破规划，又能满足市场的需求。

坪山信号：商办调整为商务公寓的时机已到来

5月12日，坪山在线（政府官方微信）发布了题为《拔高“坪山标准”，建设高品质中心城区》的文章，其中讲到“从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系，先行先试统筹配备公共基础设施。”笔者认为，这是一个比较重要的信号。对于坪山这样的区域，离主城区太远，离东莞惠州比较近，开发密度较低，发展商业办公确实勉为其难，还因为大量空置，浪费土地资源。商业办公规划改为商务公寓，配备相应的公共设施，确实是比较好的选择。

另外，坪山山水资源、旅游资源丰富，有潜力成为深圳宜居宜业的区域。而且，人口集聚了，生活消费会上来，公共配套分摊成本会下降，同时消费服务业也会集聚，同样也有商业办公需求，这也能为区域经济做出巨大的贡献。同时，如果人口愿意在这里居住，也不影响其产业的发展，比如坪山的新能源、文化创意、医药等规划的重点发展产业，只要居住环境和公共配套有优势，就会有人才愿意来。这样，其环境好、配套好、房价低的优势会吸引更多的人迁入，这是房地产、资源环境、经济发展相得益彰的体现。当然，轨道交通大发展以后，更加拉近了特区内外的心理距离、实际距离，也为疏导住房需求到城市外围提供了基础条件。

5月16日，坪山政府在线发文，收回了12日发布的文章。同时，区政府明确提醒网友们，要正确理解商务公寓用地和规划政策：1、关于商务公寓配套问题，深圳市人民政府发布的《深圳市城市规划标准与准则》已有明确规定。商务公寓不是住宅，规划上是不配备学位的；1、坪山在商务公寓的市场管理上，完全按照全市的统一政策执行。在此类项目的销售监管上，均要求开发商：1.在售楼处显要位置张贴告示，告知置业者公寓是不提供学位的；2.开发商需与购房者签订《客户告知书》，作为购房合同附件之一，让置业者确认所购买物业是不带学位的。

笔者认为，5月12日坪山在线的文章，由于媒体将其解读为商务公寓可以转为住宅，甚至进一步引申为“类住宅”可以转为住宅，曲解了政府的意图，因此及时撤回，并重申了商务公寓规划和配套原则，这本身没有问题。这里，需要讲清楚的是，商务公寓不同于“类住宅”。类住宅，比如厂房改公寓、商业办公随意打隔断改为住宅等，都是违法建筑，都是随意更改建筑设计和图纸的违法建筑，存在严重的消防安全、建筑安全隐患，是必须要打击的对象，也不适合投资。试想，本来规划住100户人家，结果装进4000户，下楼挤得要死，卫生差的要死，晚上吵得要死，墙皮没几天就掉了，二房东天天带人看房，周边机器轰鸣，这样的房子值得投资吗？

投资选择：商务公寓而不是“类住宅”

但商务公寓不同，其不仅是合法的建筑类型，也有明确的建筑规范。笔者认为，商业和办公改商务公寓，从规划上有一套完整的程序，必须要按照规划审批程序、建筑规范来，不能随意解读后，开发商就开始改了，中介就开始代理了，媒体就开始写软文了，购房者就开始买了，甚至工业厂房也鸡犬升天了。另外，深圳产业转型和升级特别快，传统产业可能从兴到衰，只有20年的周期，但用地周期多数在40-50年，确实也需要根据产业周期来调整用地。目前，商务公寓异军突起，坪山新区从规划上来完善和探索，无疑是一个信号，也是一条可行的路径。

当然，为了避免商务公寓成为投资投机、资金恶炒的对象，可以针对商务公寓出台一些政策，比如商务公寓纳入住宅限购，限售（获得产权后一定年限不得出售），限贷（甚至可以取消杠杆），限制价格涨幅等等。同时，也不是所有的商务公寓都要配套住宅的公共服务。对于年轻人、周转的买房需求等，可以不配公共服务。当然，这样的商务公寓价格也低廉，更迎合市场的需求。总之，顺应因人口和需求的变化，适时合规合法地改变土地和建筑物的用途，增加居住属性的住房供应，既有效利用土地和空间，又满足“房子是用来住的”的本来属性。

小野 | 编辑