公寓分两种：深圳的公寓，深圳以外的公寓

昨天（3月16日）晚上，位于沙井的万科星城线上开盘，推288套公寓，7分钟售罄！

 

几天前，位于蛇口的招商太子湾·湾玺推14套四千万公寓，结果秒光！

 

这还是地产专家们口中的公寓吗？网络上，人们常常将“坑”、“升值慢”、“税费高”、“卖不出去”等词汇挂钩，为什么公寓到了深圳却成了“售罄”、“秒光”这样大受欢迎呢？

 

深圳看房团有义务为粉丝进行一次科普，为什么深圳的公寓热销？什么样的公寓值得购买？

 

01

 公寓的定义模糊

什么是住宅？什么是公寓？目前全国范围内仍没有一个严格的通用标准对其定义。

 

在中国早期，区分住宅和公寓的并不是土地的属性，而是居住的需求。

 

住宅要满足一家人的居住需求，要有良好的采光和通风，要配有厨房、客厅、燃气、独立卫浴等。

 

公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，不必每套都设厨房、卫生间、客厅等空间，而是采用共享厨房、卫生间、热水供应等系统，如学生公寓、青年公寓、老年公寓等。

 

在中国房地产发展的早期，没有明确提出住宅用地上不能建设公寓，因此许多开发商为了提高容积率，把一些户型较差的，采光通风不好的楼宇分割成小的公寓进行售卖。

 

这也是为什么市面上有不少产权为70年的住宅性质的公寓，虽然房产证上写着公寓的字样，但土地属性却是住宅用地，因此这样的公寓可以落户，申请学位，与住宅几乎没有什么区别。

 

在成都，公寓的定义也是从居住需求方面设定的。对于“公寓”的定义为：在“大寒”那一天，客厅或卧室的日照时间小于2个小时的就是公寓。

 

这意味着在成都，同一栋楼，采光时间足够的，产权证上标注的是住宅，而采光时间不足的，产权证上标注的就是公寓，但不论是住宅还是公寓，它们享有的权力是一样的，如落户、学位、产权年限、水电煤气等等。

随着房地产市场趋于火爆，“公寓”这一名词慢慢的有些变味儿了。

 

我国房屋性质的区分说到底还是土地性质决定的，住宅用地或许可以用来建公寓（部分地区），但商业用地绝不能用来建住宅。不是住宅用地却在上面建了用于居住的房子，就只能称其为“公寓”了。

 

为什么开发商要在商业用地上建住宅呢？因为各地政府在“产业空心化”和“政绩考核”的担忧下，在城市规划中会不自觉的增多商办用地，压缩住宅用地，这导致了住宅用地非常稀缺，而且价格昂贵。

 

商业用地过剩，价格也相对便宜，同时，开发商发现商业用地上建造的写字楼和商铺越来越难卖，售价也远远低于住宅，为了将利润最大化，开发商往往更愿意将写字楼和商铺改成公寓进行售卖。

 

尝到甜头之后，越来越多的开发商开始游走在法律和政策的边缘地带，他们用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成用于居住的“公寓”和“商住房”，获取高额的利润，而且这种公寓不限购，在北京、上海等一线城市产生了巨大的投机性需求。

 

2017年3月26日，北京多部门联合发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

 

同年，上海也对商业办公项目进行清理整顿，坚决遏制并杜绝将商业办公项目违法改为住宅的现象。

 

自此以后，北京上海的公寓市场迅速进入了寒冬，成交量跌入谷底，那些投资公寓的炒房客发现公寓卖不出去了，房子都砸在手里，赔得血本无归。

 

02

 深圳对公寓界定清晰

为什么绝大多数自媒体都不建议购买公寓，因为公寓确实有其复杂性，不同城市对公寓的定义也十分的模糊，开发商为了利益打法律的擦边球，这其中充满了不确定性风险，因此便把公寓一棒子全都打死。

 

但在深圳却没必要有这方面的担忧，因为深圳在设计房屋用途时单独将公寓划分为“商务公寓”，如昨天开盘的万科星城公寓，其项目的房屋用途就包含“商务公寓”字样。

在深圳，公寓产品可以填补住宅稀缺的空白，公寓市场也发展的非常成熟，不同类型的公寓都被明确的定义，它们可以被分为四个类型：

 

1、住宅类公寓

 

这类公寓就是早期在住宅用地上建造的公寓，它们和普通住宅一样，产权70年，可以落户，可以申请学位，价格和普通住宅没有什么区别。

 

2、商务公寓

 

也就是我们常说的“真公寓”，房屋用途上明确写着“商务公寓”字样，产权40-50年，是得到政府承认的正规公寓。商务公寓具有居住功能，有独立的卫生间和厨房，部分可以接入天然气，也可以用来注册公司。

 

3、商业/办公类公寓

 

由写字楼改造的公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能，可以个人名义购买。

 

4、产研用地类公寓

 

俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷，但若通过企业对企业物业转让的形式出售，则将面临巨额税费。

这四种类型中，住宅类公寓与普通商品房区别不大，但没有商务公寓户型小，总价低的优点。

 

商务公寓是受到政府承认的根正苗红的“真公寓”，不仅可以享受周边的城市配套，在一些区甚至可以申请学位。

 

在罗湖区，商务公寓可以申请学位，居住时长不予积分；在福田，商务公寓申请学位时，积分比住宅低10分；在南山区，商务公寓为唯一住房可以申请学位，积分比住宅低20分。

对比之下可以发现，商务公寓在申请学位时，积分要落后于住宅，而且在罗湖、福田和南山以外的区，商务公寓还不能申请学位，未来可能也会突破限制。

 

在深圳购买商务公寓，首付一般是5成（气球贷4.5成），利率上浮比住宅高，只能用商贷，贷款年限只有10年，买新公寓，需要缴纳3%的契税，买二手公寓的税费要占到交易额的15%-20%（二手住宅交易税费大约占到交易额的8-10%），这些是购买商务公寓的一些缺点。

商务公寓是“真公寓”，那么剩下的两类自然是“假公寓”，它们不仅流通性差，而且部分项目可能因无法验收存在违约的风险，不建议大家购买。

 

03

 买公寓，请认准深圳的商务公寓！

 

深圳是一线城市中最特殊的，它的土地空间最小，但人口的流入却是数一数二。

 

数据显示，深圳的全市面积为1996.85多平方公里。同为一线城市，上海面积6340多平方公里，北京是16410多平方公里，广州是7434多平方公里。也就是说，深圳大致相当于北京的八分之一，或上海、广州的三分之一。

 

深圳也是我国常住人口流入最多的国家，2018年，深圳新增人口数量高达49.83万人，其中应届生和各类人才占比近60%。

 

在以上背景下，深圳的住房自有率仅有23.7%，不仅远远低于全国73.9%的平均水平，甚至比寸土寸金的香港49%的比率还要低。

当深圳的住房严重稀缺时，商务公寓恰好能够满足深圳人的住房需求，这种需求也促进了公寓市场走向成熟。

 

在北京和上海，核心地段的公寓也值得投资，但由于京沪的住房供应量远大于深圳，它们的公寓市场也远没有深圳发展的这样成熟，所以投资公寓，还是要首选深圳。

公寓不可怕，可怕的是公寓带来的未知，深圳政府明确地划定了商务公寓的房屋用途，深圳人也明确地知道公寓的价值，因此深圳的公寓会“秒光”、“售罄”。

 

如果你是外地人，没有深圳购房资格，手上有大量闲置资金，并看好深圳未来的发展，完全可以把深圳公寓当作一种资产配置，规避风险抵御通胀，还有稳定持续的现金流回报。

 

同时，有钱阶级早已瞄准前海和后海，如深圳湾壹号，深圳湾瑞府，华润前海中心等等，这些豪华公寓占据城市核心位置，又拥有稀缺自然景观资源，未来会受到全国乃至全世界富豪的竞相追逐。

 

深圳公寓的投资理念是：租金收益率高，位于核心地段，地铁上盖，或者是城市新兴发展片区的公寓，都值得买入投资。

 

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