卷土重来的投资天坑，千万小心！

“绝版珍稀产品，卖一套少一套，快来买啊”！最近这种叫卖声还真不少。

目的：为了卖楼

主要表演者：中介。

他们正不遗余力给买家贩卖焦虑，实际上背后已经藏好了镰刀，正准备磨刀霍霍向韭菜。

公寓最近为何风头正足，起因是深圳出台了一个灭绝政策，停止商务公寓用地审批，这本身是一个利好政策，可到中介嘴里就是最好的卖楼武器，主打稀缺资源加上情绪贩卖，让滞销的公寓卖得火热。

李老师在之前直播说过：风靡00年代的MP3停产了，你有买几箱收藏吗？现在涨价了吗？

细细品品吧！

01

为何停止审批商务公寓？

因为它本身就是畸形产物，有明显的功能性缺陷，顶多作为住宅的补充品。但对于土地稀缺，供应本就紧张的深圳而言，基本是“占着茅坑不拉屎”，住宅都不够，为什么还要建公寓呢？

何况公寓不能读书、不能落户、不通燃气、没阳台、户型奇葩、两梯十几二十户，要我说公寓的原罪，简直罄竹难书，这种毫无居住品质可言的产品，取缔早就是民心所向了。

（实地去看的公寓走廊采光）

为了更贴近市场，这次我直接去看了当下的二手房公寓市场，你才能真正理解你现在跑步进场买的公寓，未来只能割肉离场。

买公寓就两种目的，自己住和投资，自己住就不说了，真没几个人自己住。

投资无非就是两个目的：一个是变现，一个是租金回报率。

通俗点就是：投资住宅就像是养公鸡，养肥了就杀，投资公寓就像是养母鸡，就是用来下蛋的。

这句话基本已经可以看出公寓的变现能力有多弱。

深圳公寓除了像深圳湾、香蜜湖那种顶级公寓之外，其他的真不稀缺，截止到2020年5月底，深圳商务公寓在售库存套数为16707套，本年内计划入市的就有18732套，今年预计就有3.5万套的公寓可以出售！

加上历史遗留，或者处于已建、在建或正在审批的，这个数量可能去到10万套！按照2019年公寓成交14159套来看，卖掉这10万套也还需要7年时间。

新公寓都还没消化完，二手公寓哪来的市场，这次看的几个二手公寓，挂牌4个月至今都没成交，甚至很多已经挂牌6-7个月的，也根本查询不到过去的公寓成交记录。

卖不出去就等于无法变现，就算是真的卖出去了，增值部分也少得可怜。

我们去看的一套商务公寓，2017年的次新公寓，当时业主260万入手，现在卖300万。

3年时间账面收益看着多了40万，不错啊。

别急，先算账吧。业主当时买的新公寓，只要交契税、转移登记费、维修基金、印花税就可以了。

契税：3%=7.8万，维修基金：不到1万，其他小钱，全加上算9万。

当时业主首付5成，10年贷款，公寓贷款利率5.45，每月月供14076元。业主从2017年买入到现在卖出，持有时间36个月，总还贷款50.6万元，其中利息就有18.7万。

也就是说业主花了260+9+18.7=287.7万，然后以300万的价格出售，赚的差价是12.3万。

130万的首付成本，3年时间赚了12.3万，年利率3.16%，打开支付宝的理财产品，那些1年定期年利率基本都在4%以上！

变现能力弱就算了，还直接跑不赢理财产品，注定是鸡肋。

这里会有另外一个知识点，商务公寓的二手买家一般是个人，税费种类多且费用高，但市面上还有一种商办公寓，以公司名义购买，转手的时候也一样以公司名义出手，这种税费不是更低吗？

确实，商办公寓以公司名义转让的时候只需要进行股权更名，只有契税3%、每年的做账费1500-2000元/年、还有房产税为总价的0.0042%/年，没有个税和增值税，但这两笔费用是每年都需要缴纳的，持有的时间越长，成本就越高。

如果短期能转手，税费确实比商务公寓更少，但商办的户型设计更倾向办公而非居住，居住舒适度大打折扣，而且多个城市已经出台严禁商办改公寓，此前厦门提出甚至可无偿收回土地使用权。

总结就是：商务公寓税费高，但起码还能住，商办公寓税费低，但住得不舒服。

但底子都是不好转手。

可以肯定的是，这4-5年内入手公寓的，基本已经掉坑，那些5年以上的公寓还有可能赚一点皮毛。

02

卖家赚的少，买家还得付得多，公寓变现能力弱的第二点原因是接盘成本太高。

我们看了一套售价230万的公寓，中介算了各种税费之后给了我一个数字，19.5万，算上中介费1.5%，一共22.9万，单单这笔费用，就占成交价的10%，而另一套300万总价的公寓，税费则要25万左右。

这样一套230万的二手公寓，比一套260万的新公寓在税费这一点就多了足足近14万的差价，高额的税费让公寓很难找到二手买家，要买公寓的直接买不稀缺的新公寓就好了，谁还买二手呢？

所以现在的深圳二手公寓根本没市场！

在考察过程中，中介不断给我们推销新公寓，那些卖了2年都还没卖出去的公寓，正嗷嗷待哺等着韭菜上门呢！

公寓不好卖、涨不动已经是共识，所以很多人买公寓基本都是赌租金上涨，而不是物业升值。

可惜的是，租金回报率根本不达预期，260万那套2房公寓，目前月租金4500元/月左右，月供1.6万，租金回报率2%左右，

北上广深的租金回报率一直是公认的全球垫底，房价一直涨，房租涨幅根本跟不上。

现在国家也在积极出台“稳租金”举措，比如加大供应、不允许租金涨幅过快、深圳甚至给租金设定“政府指导价”，还要多渠道筹集租赁住房房源、加大租赁市场的供应量，这些举措让涨租更为艰难，甚至出租竞争也很大。

看的这套260万的公寓，已经挂出去1个月了，根本等不到租客，这还是在深圳。

就连曾经信心满满的万科，都难以坚持“万村计划”，只能放弃一部分签约房源，据说回报率仅为1-2%，导致万科宁愿违约，也不愿再坚持下去。

而这就是当下真实的公寓市场。王石都断臂求生，为何你还急着跑步入场？

所以给大家一句忠告：公寓市场本质逻辑不会改变，短期也没有转正的可能，无论政策如何变化，买公寓只是买了一个大额理财产品，不要有过高的期待。

03

公寓不能买，但依旧有一批韭菜前赴后继，因为花里胡哨的噱头太多了。

低总价不限购不限贷、占坑城市资源、未来稀缺、租金回报率等等，但真那么好，中介自己怎么不买呢？

70年产权的公寓：基本是住宅性质，占名额，还得忍受2梯10几户的嘈杂。

开发商返租承诺：第一年可能租出去了，之后开始各种理由不好租，最后直接赔违约金，小开发商甚至直接玩消失，如果包给第三方管理公司，出问题的时候，你会发现两边踢皮球，让你投诉无门。

结尾放一个笑话，很经典：

商住公寓=美发沙龙

办公室公寓=传销窝点

酒店式公寓=成人时钟酒店