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文：千一 之前写了一篇稿子，一棍子打死公寓的，我反手给你一棍，惹来不少争议。 公寓，在市场上不受待见的产品，不能上学、增值难、转让税费高、居住成本高...缺点多到可以列一页纸。 但是呢，公寓仍旧很多人买，市场供应也不少。为啥，因为不限购、还便宜啊，很多人买来收租和过渡自住。
突然很好奇，那些年卖出去的一手公寓现在怎么样了？他们好租、好卖吗？ 因为没有专业机构有统计二手公寓的成交数据，我实地调研了下二手公寓市场，看看他们现在房价如何，租售比如何。 前两天，我去看了天河两个二手公寓项目：万科云城米酷、远洋天骄广场。 前者，在天河智慧城，一手的时候卖得很火爆；后者在天河客运站，一手销售时也声称高回报。 地段上看，同样位于天河，但前者会优于后者，来看看进入二手的它们现在情况怎么样了。 对于好奇、或者想买公寓的同学，这篇可以看看。 万科云城米酷 公寓本身和住宅比就是有一些缺点的，所以更看重地段，地段好的公寓可以考虑，地段差的公寓直接pass。 万科云城米酷的地段是数一数二的。 1、天河智慧城地铁站就在300米外，通过21号线往南是天河公园、员村，往西是科学城，都是重点发展板块，满足打工人地铁上下班的需求。 2、处于天河产业发展的重点——天河智慧城，周边一众产业园环绕，网易、小鹏等都集聚在这一块。已经形成了上下游相关产业的集聚效应，人流也非常多。
曾经一片黄土的智慧城，现在可以说是完成蜕变了，城市界面很新，商业非常繁华。 在工作日的下午，奶茶店都坐了不少人，还有扎堆的外卖小哥，核酸的队伍也还拐了个弯。
万科云城米酷建筑很有特色，一看就是公寓设计，多栋公寓一字排开，外立面绿、黄交织，辨识度很高。
整个小区非常大，分A、B、C三区，近1万户，2015年开售，建成于2017年，楼龄还很新。
小区内部，有园林有绿化，和住宅无异，分开放式和封闭管理两种，不过进楼都要刷卡进入，管理上算是比较严的。 内部，电梯只有2个，一层约有50-60户。 楼道不会很窄，也比较亮堂、干净。如果忽略空间的局促，其实这里住起来还是挺不错的。
云城米酷有三种产品，复式、错层、平层，面积为18-55㎡之间。其中A区以复式为主，B区为错层，C区平层、复式都有。 三种户型我都实地看了，都有晾晒的小阳台，平层和复式居住起来舒适度会高一点，错层呢相对舒适度低一点，因为上面那层层高太低，不能站直。
(错层) 统计时，链家有220套二手房源挂牌，这个数量在总户数9950套来看，连零头都不到，意味着大部分业主在持有。
2018年一手收官时，万科云城米酷的平均售价是2万/㎡，也就是说，4年只涨了15%。。。当然如果早期以1万多价格入手的，可以有超30%的涨幅。 同期的住宅天河星作，首期开盘均价约2.8万/㎡，现在二手5万多/㎡，涨幅几乎翻倍。 也印证了公寓升值小于住宅的事实。
出租情况呢？贝壳租房显示有211套在租，这个量也是不大的，说明空置率不高，用于投资出租应该是可以的。 租金情况： 平层约1500元/月；错层约2000元/月；复式约2800-3000元/月。 中介介绍，在去年市场好的时候，房租基本都要多200-300元/月，而且一房难求。今年相对来说是比较高空置的了，不少公司在调整人员结构，退租的人多了，租房的人少了。
如此，租售比如何呢？来算个数。 租售比= 每平米月租金/每平米房价，比值越高，投资价值越高。 国际上的标准，比较良好的租售比是1：200 - 1：300，用大约15-25年回本。 万科云城米酷三个面积段产品租售比↓ 约18㎡的平层，入手单价约1.8万/㎡，每平米月租金83元/㎡（1500÷18），租售比为1：217，20年回本； 约18㎡的错层，入手单价约2.2万/㎡，每平米月租金111元/㎡（2000÷18），租售比为1：198，16.5年回本； 约25㎡的复式，入手单价约2.82万/㎡，每平米月租金112元/㎡（2800÷25），租售比为1：252，21年回本。 如此看来，万科云城米酷，面积越小，租售比越高，通过收租可以更快回本；同面积的18㎡，错层又比平层租售比高。 再看二手转手情况。 贝壳显示万科云城米酷在2018-2022.8月期间共有229套房成功转手卖出，其中，2021年成交了141套，占比过半。而今年8月成交了6套，和一些二手住宅单月成交量可以持平。 出售的转手率还是可以的。 细看各个成交房源，近期它们的成交周期普遍在一个星期到3个月，最快挂牌1天成交。贝壳记载的历年成交周期平均数据是22.3个月。 放盘业主中有人是想优化手中资产，有人是想套现买住宅，也有一些老板因为急于资金周转卖了套现以用作公司运转。
综合来看，万科云城米酷从租售比、转手情况看，都是好于市场平均的。 远洋天骄广场 不同于云城米酷纯公寓业态，远洋天骄广场是一个综合体项目，有住宅、有商业、有公寓。 它的地段比云城米酷略差点。 距离地铁站天河客运站有1.1公里，要走16分钟。对于依赖地铁出行的租房群体，这是一个很纠结的点。 远洋天骄广场周边多是产业园、学校、客运站、商业广场等，人流量很大，有大批的居住、办公需求。 但会被近地铁、租金更有优势的城中村截胡部分租客。
远洋天骄广场，整栋建筑也很有特色。 楼下就是商业广场，也就没什么小区园林。
给我的感觉，很像酒店。 它的安保很严格，有保安盯着刷卡进入，大堂、走道也相对大气些。 这边办公的属性会强一些。中介介绍，这里很多自媒体主播、财税类等的小公司用作办公室办公。
（↑过道间距很宽、很亮堂） 公寓主要有3栋，它的梯户比相对好一点，5梯29户、6梯39户。 户型都比较大，有46、55、62、88、102等面积段。可能因为面积都比较大，中介说，这边投资的比较少一点，以自住为主。
实地看了下房子的格局和空间，几乎都是长方形格局，然后在里面挖功能空间。可能胜在面积大，这边的空间感会好一点。
但有个问题时，本身是毛坯房交付，业主后期装修成跃式，二层的空间比较小，楼梯设计相对没那么贴心，上床睡觉得大跨步甚至爬上最后一个阶梯...
现在二手挂牌均价2.3万/㎡。此前一手售价约1.8万/㎡，相比较而言，2年涨了28%。比云城米酷涨幅较大，但需要注意的是远洋天骄广场是毛坯交付的，把业主的装修成本计入会稍低一些。
该公寓2018年开卖，2020年才售罄，所以目前挂出来的房源都是只满2年。截至当前还没出现成交的房源，暂时未知真实的二手价格、流通情况如何。 但从和中介的交流中得知，远洋天骄广场公寓在二手可能会表现比较吃力。第一、地铁不够近；第二、价格不便宜，税费要近15个点；第三、周边有一手公寓项目冲击，如广垦天河1号、信达金茂广场等，价格部分相差不远，税费还低。 远洋天骄广场租金情况来看，因为面积大，基本都在3、4千的水平。 46㎡左右的，租金约3500-3600元/月； 55㎡左右的，租金约3800-4200元/月； 66㎡左右的，租金约4200-4500元/月。
以链家挂牌的房源，我算了下租售比： 一套48㎡的单位，入手单价约1.87万/㎡，每平米月租金72元/㎡（3500÷48），租售比为1：260，22年回本； 一套55㎡的单位，入手单价约2万/㎡，每平米月租金69元/㎡（3600÷55），租售比为1：290，24年回本。 这个租售比和万科云城米酷的比起来，是略微差了点的，但也在合理区间。 |
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