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瑞磬：鏖战后沙峪 中粮地产会否步大龙后尘？ 财务分析指出，2008年中粮地产在账面盈利1.47亿的情况之下，却出现34.77亿的巨额现金流出，说明中粮地产的盈利数字存在巨大水分。部分依据在于，盈利部分的数字可以通过会计规则进行“修饰”，但现金流量却很难胡来。 资料显示，中粮地产2005、2006年所得税/利润总额分别为8.0533%和6.4114%，均低于10%。2007年，这一指标升至15.3769%，仍然远低于正常指标范围。2008年，中粮地产盈利出现近年来的最大回落，该指标上涨至31.4089%，接近正常范围。但接下来2009年前三季度，该指标又迅速下滑至12.7076%，远低于正常值。 据中粮地产2009年中报披露，其上半年净亏335.3万元。尽管在三季报中，中粮地产扭亏为盈，但却主要是沾了出售部分金融资产取得投资收益1.24亿的光，并且其营业收入4.4亿元，比危机四伏的2008年还降低了28%。 天泰研究认为，中粮地产有没有利润造假，暂且还是留待有关部门解决罢。 事实上，比所谓利润造假要严重多的是，中粮地产会否步大龙地产的后尘？ 1月22日，北京市国土局曝光一批欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同的用地单位，并暂停其在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动资格。去年勇夺北京第一地王的大龙地产榜上有名。遭曝光后首个交易日，大龙地产股价一路狂泻。 此次被北京市国土局曝光的还有2008年12月31日之前通过市场供应的住宅用地尚未开工的项目，其中涉及中粮地产。中粮地产有2块共计超过14万平方米的闲置土地被公示。按照国土资源部的规定，如果此次北京市国土局公示的土地闲置一年以上的开发商被查明确因企业自身原因导致闲置，那么中粮地产等涉嫌囤地的开发商将面临被征收土地出让金20%的重罚。 据北京市国土局信息，中粮地产C-03和C-06两幅地块于2008年6月24日签订土地出让合同。合同约定的开工时间是2008年12月31日，竣工时间是2011年的6月30日。然而直到发布通知之日，两幅地块的工程进展，仍然处于“办理规划审批”的过程中。 2009年通过中粮地产强有力公关，当年10月16日，北京市住房和城乡建设委员会又公布了《顺义区后沙峪镇吉祥庄村项目建设方案》(顺义(2009)14号)，称中粮地产投资(北京)有限公司开发的项目总建设规模为 720822 平方米，共分三期开发建设，计划于2015年6月前完工。此次公布的项目总建筑面积，由此前拍卖文件和发改委批复中公布的约52万平方米，变成了72万平方米。 话说，中粮地产之所以吃得下“顺义地块”，主要得益于中粮集团。中粮地产为中粮集团旗下唯一的房地产上市公司,其在股改时承诺将以公司作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台。目前公司计划向原股东配股募集资金收购大股东的5 项房地产资产,合计权益建筑面积约80 万平米,该计划已获股东大会通过,正待有关部门批准。09 年9 月27 日,公司受托经营管理大股东旗下六家房地产企业的全部业务。 据悉，后沙峪项目是中粮地产在北京真正独立操盘的第一个项目,在宁高宁做大地产目标的带动下,该项目成为中粮地产业务欲一炮打响的"旗帜"项目。为运作该项目,母公司中粮集团此前曾给予中粮地产20.67亿元的贷款,而今年8月,母公司又给予其15.75亿元的贷款。另据悉,总部在深圳的中粮地产正在酝酿在北京设立一个新的"影子总部",此举剑指两大目的:一是可以方便地从母公司中粮集团获取更多的支持,二是可以全面掌控北京后沙峪这一重点项目。 可是，天并不遂人愿。知情人士透露，后沙峪项目之所以迟迟未能推出与规划方案修改频率颇有关联。地块上规划有大量的公建,拿的地价又高,没办法,设计公司把方案改了一遍又一遍,就是为了增大可销售面积,不然没有利润。另外,该项目除了包括公寓、别墅、写字楼、商场之外,亦有4.9万平方米的两限房。不过，当地政府方面是否已经答应取消在该地块上的两限房建设,具体情况尚不得而知。 天泰研究认为 ，目前虽然中粮地产圈了后沙峪项目，但后沙峪也把中粮地产给圈住了。 据其2009年中报显示,今年上半年中粮地产商品房开发实现主营业务收入为11361万元,比去年同期减少59.96%;主营业务毛利6086万元,比去年同期减少55.41%。此外,半年报还披露,公司上半年净亏了335.3万元。尽管中粮地产方面解释称,主要原因是报告期内达到结算条件的商品房面积较同期减少,但这在业绩普遍飙升的2009年,中粮地产的成绩单多少让外界有些诧异。 言归正传。现在，北京市国土局表示，将按照国家和北京市相关法规政策要求，对闲置土地依法分类处置。对由于政府原因造成闲置的，将尽快协调有关部门，拟定处置方案报市政府批准后实施，促进项目尽快开工；对由于企业原因造成闲置的，将依法予以处理，在闲置期间暂停其在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动资格。那么，对待中粮地产北京市会否象对待“亲儿子”大龙地产一样“痛下”决心呢？ |
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