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商住楼，国11条避风港？ 这一点，张威在售楼厅里遇上一位在京工作的甘肃炒房客，对方告诉她，眼下国11条的调控下，商住楼是首选投资目标，“现在大家到处找这样的房都找不着，你们选的非常值！” 这个甘肃客给张威算了笔账：这座商住楼产权虽然只有50年，是按照1层卖的，1层2万元，但由于层高在5米左右，已经改造成2层，所以实际上1平方米才1万元左右，而在北京6环的住宅价格都奔2万元/平方米。“1套房在100万元左右，这样的房子现在北京很难找到了。总价便宜，面积又不大。好出手。” 更重要的是，在炒房客眼里，商住楼盘简直是规避这次国11条调控的理想避风港。商住楼的首付已经是45%，利率为一般贷款利率的1.1倍，因此即使现在出台首付50%的规定，实际对商住楼盘购买的影响，几乎为零。 以目前商住小户型楼盘为例，无论是做商业出租，还是做住宅出租，不到20年可以收回成本。但是如果买住宅楼，尤其是大的住宅楼出租，按照目前通州2-3万元一平米的价格，70年出租也收不回成本。 “现代城，建外SOHO，以及阳光100，万达广场，这些商住楼在四五年前出来时，每平米只有1万多元，现在多少？四五万了。以前不敢投资下去，现在看一大失误。”甘肃客无限抱憾地对张威说。 他说他现在最大的希望是北京南三环的另一处商住楼，地铁10号线2期，均价在2万元一平米。考虑到实际是双层，一层实际价格也只有1万元左右。“就等它5月份开盘了。” 和甘肃客一席谈，张威在知道，在眼下炒房客眼里，自己未加思索买下的小户型商住楼，原来是一片投资洼地。 国家统计局的数字似乎也印证了这种市场感觉——3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%。但是办公楼销售价格上涨9.4%，商业营业用房销售价格上涨3.4%。 在北京，目前东四环的纯住宅价格已经达到每平方米3-4万元，但是商住楼价格只有每平方米2万多（单层）。 “经济复苏后，商业住宅的价格一般会高于住宅价格，而北京现在却相反，商业住宅的绝对价格，以及涨幅远远低于住宅价格，形成倒挂。”北京市经济信息中心研究员齐心判断。 中国土地勘测规划院4月份发布报告认为，目前全国获取有效数据的28个城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。齐心认为这说明眼下的经济复苏还是不巩固的。住宅的高房价泡沫明显，这也是中央重拳平抑房价过快增长的原因。 当然也有不同看法。首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆说，商业楼盘低于住宅楼盘，以及商业土地价格低于住宅土地价格的情况。但是这在北京和全国应该比较正常。比如工业、办公用地使用权是50年，商业用地是40年，和住宅用地70年产权不一样，前2种的土地价格因为年限少，应该少于住宅用地出让价格。 对于这一些，老太太张威似懂非懂。从售楼大厅回到家，她又禁不住和老伴滴咕：“咱们真的赚了吗？” |
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