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土地在开发区经济社会发展中占有十分重要的作用。绝大多数开发区都经历了一个十分缓慢而渐进的过程，最初往往处在一种“有规划、无意识”的状态下进行，在开发区建设中土地利用粗放，土地利用率较低、土地利用结构失衡、土地利用不够集约的现象在一定程度依然存在。如何进一步提高开发区土地的集约化利用程度，真正体现土地的资源配置型功能和资产性价值，一直成为开发区积极探索研究的课题。     一、掌握现状与修编土地利用规划相结合，筑牢基础，构建土地支撑保障的潜力开发区。     为切实掌握区内现有土地资源现状，结合土地利用总体规划修编，开发区要从摸清自己的“家底”入手，通过土地利用更新调查、城镇地籍更新调查、农村集体土地登记发证和基础测绘，取得详实准确的国土资源数据和资料，使土地管理的“地根”不断筑牢。     （一）以地籍管理为根本，实现地籍管理的规范化。开发区要积极探索使用新航片对所属土地利用现状进行一次全面更新调查，全面查清开发区农村土地的权属界线、地块面积、用途以及各个区块土地的类型数量、分布利用和权属状况，形成土地更新调查成果资料，夯实土地利用更新调查、单位、居民用地的地籍更新调查等地籍基础业务工作，实现地籍资料现势性，为开发区合理规划，统筹城乡发展和集约用地提供基础性资料。     （二）以土地利用规划修编为契机，实现土地利用的合法化。为保证今后开发区土地利用的前瞻性、科学性和合法性，开发区要统筹考虑开发区与县城区的规划关系、开发区用地与产业发展之间的关系、开发区发展空间与周边地区的关系以及开发区远景基础设施建设的战略性安排，以新一轮城市规划修编为契机，在总结提升开发区规划建设经验的基础上，重点围绕区划整合、市域开发和统筹发展，加快开发区土地利用总体规划修编步伐，为实施新一轮开发区建设赢得主动。同时，在土地利用总体规划编制过程中，要注意坚持“四查清、四对照”，即查清规划期内新增建设用地总量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查；查清闲置土地和低效用地数量，与规划确定的节约用地目标对照检查；查清耕地和基本农田保有量，与规划目标对照检查；查清违法用地数量和处理情况，与违法用地的处理要求对照检查，确保现行规划实施评价及专题调研与土地利用规划修编同步推进，把土地利用总体规划作为土地利用管理的重要基础和依据。     二、依法征地与保护群众切身利益相结合，安民为本，构建与民共生的和谐开发区。     开发区要合理化解拆迁安置中的矛盾，走出一条“阳光征地，兴市扩城，置换用途，拆迁致富，长效保障”的集约使用土地新路子。     （一）完善配套法规，规范补偿标准。为更好地适应新形势下征地工作的需要，开发区要在认真总结前些年工作经验和做法的基础上，根据国家在征地方面建立的《土地管理法》等相关法律法规，结合省、市政府的相关文件，从实际出发，研究制定具备较强操作性的地方性配套法规文件，做到既关心千家万户的整体利益，又关心一家一户的具体利益；既关心群众的眼前生活，又关心群众的长远利益；既保证重点项目用地，又尽量减少因征地工作给开发区带来的麻烦，实现经济发展和社会和谐。     （二）公开征地程序，推行“阳光操作”。为克服征地工作中的随意性，开发区要牢记群众利益无小事，建立严格的征地工作规章制度和细致严密的工作程序，制定一套完整的工作方案，内容包括项目审批文件、征地的法律法规依据、具体的工作流程、补偿标准、补偿办法、公示程序、相关单位的责任等，然后在方案的指导下有条不紊地开展各项工作。在征地前，向被征地农民进行告知，尊重被征地农民的知情权，然后按照法定程序，进行调查摸底，在获得准确的数据后，依法公开、公平地进行征地补偿，有效保护被征地农民的合法权益。     （三）挖潜内部土地，实施拆迁富民。开发区要结合社会主义新农村建设，在充分做好社会保障工作的基础上，采取“旧房换新房，平房换楼房，宅基换社保”的做法，最大限度地保护拆迁居民的利益，以农促居，拆迁富民。在实施村庄整理工程中，运用“农村建设用地减少和城镇建设用地增加相挂钩”的政策，通过对开发区内村庄撤并和用地布局的调整利用，将村庄建设用地整理新增的耕地面积，等量核定??镇建设，提高土地集约利用程度，缓解用地矛盾，改善农村居住环境，一举多得。通过科学规划，统筹安排，精心打造农民安居小区，分期实施村庄大搬迁，通过对分散的村庄进行拆迁整合，归并集中整理建设用地，使土地利用效益和环境效益得到最大化体现，实现人与自然、环境和谐和保护资源与保障发展双赢的目标。     三、依法用地与提高项目投资强度相结合，节约优先，构建科学发展的效益开发区。     开发区面对用地指标越来越紧和加快发展之间的矛盾，要多措并举，充分挖掘存量建设用地潜力，善于在整合土地资源上打“组合拳”，以此提高科技产业化能力，带动和提高区域的科技含量，促进土地利用的集约化。     （一）严控新增用地促集约。开发区应考虑到今后的发展趋势和潜力，立足于长远，以提高单位土地上的投资强度，实现土地集约利用，在新增建设用地提高土地成本方面，减少干预，减少指令性任务，严格按照有关法律法规办事，对未经批准，单位土地投资强度不高、征地手续不齐全、不完备的和未与农民就征地补偿协商达成协议擅自开工等违法违规行为，要发挥国土资源执法监察作用，坚决依法予以纠正和查处。 　　（二）推进项目集中保集约。为有效改变以往建设用地零星分散、人均占用过多的弊端，开发区要通过用地指标集中、规划布局的方式来促进集约用地。一是引导工业项目向开发区集中。树立一个地区“一盘棋”的思想，对各镇、各部门项目进区作出硬性规定，凡固定资产投资超一定数额的项目一律进入开发区，否则不予立项、不给用地指标、不予办理各项手续，防止投资者急功近利，项目遍地开花。二是倡导标准厂房向高空发展。开发区把多层标准厂房建设作为“借天增地”的一个有效途径，加快推进多层标准厂房建设步伐，节约土地资源。同时，建立分片专业园区，对工业集中区企业合力布局，形成各有特色和活力的产业链，对功能设置科学规划，并引入物业管理模式。     （三）提高项目门槛逼集约。开发区在确保重点项目正常需求的同时，尽可能少用地、不用地，把有限的土地指标紧紧篡在手中，大力引进税源型、科研型企业。一是坚持提高招商门槛。在招商引资过程中，开发区要出台一系列规定，不断提高项目用地的准入门槛：严格按注册资金不低于总投资额的30％审核把关，开发区亩均投入不得低于江苏省规定的投资标准，达不到标准不予通过。同时，坚持“无地招商”，引导区内企业增资扩股、存量扩张、转型发展。二是加强招商引资项目的合同管理。要把投资密度、开工期限、投产期限、环保要求、履约保证金、违约责任等纳入合同文本，同时强化容积率、建筑密度等规划指标，作为项目建设的依据纳入合同文本，不断提高招商引资项目的履约率。三是坚持项目准入条件。开发区要聘请专业评估人员，从项目投资规模、投资强度、投资成本、投资能耗、投资收益等多方面综合核算，确定是否单独供地，并加强跟踪监督，确保用地指标向集约用地投资强度高、投入产出高、科技含量高的企业倾斜，不断提高全区集约节约用地的水平。     四、依法管地与盘活现有土地资源相结合，腾笼换鸟，构建土地优化整合的活力开发区。     结合土地利用总体规划和建设总体规划，开发区要把严格执行《土地管理法》、建立土地集约评价体系作为土地用途管制和宏观调控的重要手段。     （一）加大闲置土地的集中清理力度。开发区要摸清各类闲置土地的准确数量，对超过规定时限、批而不用、圈而未建，甚至产业层次偏低、远远达不到规定要求的项目进行集中拉网式清理，严格执行《闲置土地处置办法》的有关规定，该调整的调整，该依法收回的收回，较好地保障其它项目的需要。     （二）建立土地集约利用的科学评价体系。开发区要制定详细的土地集约利用指标体系，建立并完善各项制度，改变以前以经济指标为重要标准的考核体系，而以单位资源消耗所产生的经济价值或单位经济价值所消耗的资源为考核指标，对以破坏资源为代价发展经济的实行一票否决制。一是建立和完善行业用地指标体系。根据行业、投资规模等综合确定供地指标，在《土地出让合同》增加土地容积率、建筑密度、投资强度等条款。二是建立批后土地集约定期评价制度。虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等进行了形式意义上的审查，但是企业一旦取得土地后，往往存在着想怎么用就怎么用的现象。为此，开发区对达不到规定集约利用指标的项目，给予一定的整改宽限期；对仍无法达到要求的，国土部门收回多余的土地，建设、规划??优惠政策。     （三）抓好土地置换与指标调控。一是实施腾笼换鸟。为实现土地利用率的最大化，开发区要将发展缓慢的企业一一筛出，对部分无力经营、效益低下的企业规劝其尽快转产或退出，使土地资源向具有技术优势、品牌优势的企业倾斜，为“大鸟”、“名鸟”提供更大的翱翔空间和帮助，在不增加土地占有量的基础上，翻倍提高园区土地的产出效益。二是开发区要研究探索城市建设用地指标的增加与农村建设用地指标的减少相互置换的政策措施，根据耕地占补平衡项目库，做好废坑塘沙荒地综合整治复垦工程。三是采取“弥补限量”的措施，利用临时用地弥补用地计划的不足。对不建永久性建筑物、构筑物的一般加工性项目用地，按临时用地办理手续，从而缓解开发区用地紧张的局面。     总之，推进开发区土地集约利用，是缓解保障发展用地需求与保护耕地资源之间矛盾的根本途径，是严格土地管理、积极参与宏观调控的重要环节，是转变经济增长方式和建设节约型社会的必然选择和紧迫任务。