□本报记者 曾苗
海南垦区农场场长们，在10月21日举行的海垦土地管理工作会上，再次面对一个全新的命题。
一边要土地比较效益最大化，一边坚决不能跨越法律法规的“红线”，科学合理地盘活土地资源，培育出可持续发展新的产业———眼下，场长们必须学会以一种全新的眼光审度脚下的土地。
海垦土地大蛋糕开始炙烤
海南农垦现有土地1280万亩，占全省土地面积的1/4。
从现有土地分类看，垦区绝大部分土地为农业种植用地，其中，为保障国家战略物资天然橡胶的生产，农垦的土地主要用于植胶，现有胶园面积383万亩，同时还建成全国重要的热带作物生产基地，茶叶、胡椒、水果、瓜菜等基地面积近200万亩。可直接投入开发建设的土地资源还是相对匮乏。
一个现实的情况是，垦区还有着优质的温泉和热带雨林、历史文化名村等旅游资源，及地处海口、三亚等城市周边极具区位优势的土地。
很显然，改革中的海南农垦，面临的一个很实际的问题，就是面对海南国际旅游岛建设的机遇，如何科学合理配置现有的建设用地资源，大力调整农垦产业结构，在做大做强橡胶产业和热带高效农业时，延伸下游深加工产业链的基础上，发展旅游及旅游地产业，培育可持续发展的新产业，不断拓展现代服务业，带动垦区劳动力转移，使有限的土地资源实现比较效益最大化。
省农垦总局局长王一新说，海垦要把农垦的资源，特别是宝贵的土地资源纳入海南省及各市县政府的统一规划，在政府的统一规划下，在依法依规的前提下，发展更多项目，“让农垦拥有的资源为市县经济发展做出更大的贡献”。
海垦蓄势待发，力图在依法依规的前提下，盘活土地资源，将其烘烤成一块美味的蛋糕。
盘活土地从“死管”开始
事实上，盘活土地资源，农垦从“死管”开始。
据省农垦总局国土局长梁春发介绍，2007年，省农垦总局出台《国有土地使用权对外流转的规定》，旨在规范垦区土地流转，将纠正过去一些不规范行为，并保证农垦企业利益最大化。今年，省农垦总局又相继出台《关于支持垦区产业结构调整的意见》及《关于垦区产业结构调整项目审批的相关规定》，为规范用地划定“红线”。
省农垦总局负责人表示，之前把农场的土地管得很严、很紧，目的是防止各农场盲目开发，乱开发，把宝贵的资源浪费掉。
经过两年的规范管理，现在鼓励农场盘活土地资源，一方面要设置一些红线，严禁违规操作；另一方面，要充分调动农场的积极性，鼓励农场千方百计提升土地价值。省农垦总公司将重点支持能大幅提升土地价值、有利于持续经营、能解决垦区劳动力转移的项目。并特别划定了一条“红线”，严格控制土地或房产转让，不鼓励项目转让或项目销售分成等低层次合作。
与此同时，海垦一场史无前例的土地清理风暴也在进行。
从2007年至今年4月，海垦集中力量，对历史沉积问题较为严重的某农场土地对外流转情况，按照尊重历史、面向未来的思路进行专项清查和处置。截止目前，该农场已纳入处置的土地有48宗，处置调整后的价格与原合同签订的地价相比增加了8.5倍；所收取的土地收益主要用于解决垦区民生问题和历史遗留问题。
在省纪委和省检察院的支持下，清退地方党政机关干部承包租赁农场土地12宗，全面追缴拖欠土地承包金，目前共收回违规租地16.2万亩，追缴拖欠的土地租金3780万元。
农垦土地纳入市县规划修编
据省农垦设计院一位老专家回忆，曾经有个农场拟开发一个项目，农场负责人邀请该老专家一起到当地政府去办理有关事宜。听说了来意后，当地政府的部门负责人客客气气地将其送出了门：“你们那边还没纳入土地利用规划，我们无能为力”。 由于体制原因，很多农场没有把发展农场经济及地方经济结合起来，和地方政府往往是“老死不相往来”，因此，在上一轮土地利用总体规划修编中农场发展的基本用地没有纳入当地的土地规划中，这不仅制约了农场经济的发展，也无形中影响了地方经济的发展。
“摆在农垦当前最现实的是，如何充分利用好国家拉动内需土地方面的政策，及省里为支持农垦改革、加快西部开发而出台的用地政策”，省国土环境资源厅有关负责人说。
在农垦改革的大背景下，省人大出台了“含金量”极高的《关于推进海南农垦体制改革的决定》，规定明确，将农垦发展纳入省和市县土地利用总体规划，优先考虑农垦年度建设用地计划指标和土地供应，扶持农垦改善民生及建设项目发展，优化农垦土地资源利用和结构布局。
不再关起门来干自己的事。今年新一轮土地利用总体规划修编伊始，总局要求，和地方政府积极协调，尽可能将农场的一些具有开发价值的土地，争取纳入当地市县的新一轮土地利用总体规划中。
在地方政府的大力支持下，今年以来，部分市县，已将农场土地纳入当地土地利用总体规划修编并上报省政府批准，一些重点区域的城市规划衔接取得了突破性进展，如三亚，几个农场所处的重点区域在总规正在修编阶段，启动控制性详细规划，助力农垦发展。
目前，农垦和各市县协调和对接还在不断进行中。
而在第二次全国土地大调查中，目前省里已将各农场现有的场部、连队及各类工矿用地全部调绘上图，为下一步进行建设用地整理及节省开发项目用地指标和成本，打下基础。
不跨“红线”干实在事
“我们不断重申的主题是，不跨‘红线’干实在事，让农垦发展，助力地方经济，”省政协副主席、省农垦总局党委书记张力夫说。
据介绍，今年8月份举行的农垦资源推介会，实质是对农垦资源进行合作开发利用的一次整体招标公告，社会反响非常强烈，这也对农垦以后的土地管理提出更高的要求。
据悉，省农垦总局已明确要求，坚决反对简单地“一锤子”买卖土地，而坚持以项目带土地的原则，以有利于持续经营、有利于垦区劳动力转移、有利于大幅度提升土地价值的标准，对土地加以利用。
目前，海垦已经制定严格的项目用地审批程序，并将按照确保垦区土地收益价值最大的原则，对规划条件已经落实及条件具备的土地，原则上一律实行公开招拍挂。其他的土地，也以类似整体招标公告的方式，公开征集策划方案，总局将这些方案进行比照，以比较效益最大化的原则加以利用，选定方案后，还将和合作方按照有关规定，向地方政府申报并补办完备的手续后，方才正式启动项目。
总局已成立了地价评估结果会审小组，对各农场上报的对外流转项目的地价进行评审。同时，总局将在今年内委托中介机构统一测算各农场不同区位、用途土地的最低保护价标准，今后各农场申报的对外流转项目的地价不得低于该标准。
对违反有关规定擅自流转土地、制造新的遗留问题的，总局将按照内部责任追究制度，追究相关责任人的责任，并给予严肃处理。
