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地下车位每平方米两万元凭什么比房子贵？ 一般而言,房地产市场房价主要是供应与需求及成本三大因素决定,所谓“物以稀为贵”，当私车数量不断膨胀、小区停车问题日益捉襟见肘之时，车位在多数小区成了稀缺商品。瞄准其中的商机，部分开发商开始频频出招，甚至出现“逼”业主高价购买车位,或者是进行地下车位“高调”挂牌出售，或者是举行地下车位拍卖活动,从原先的“可售可租”到如今的大张旗鼓售卖，开发商经营地下车库的“大变脸”，让业主一时颇有些应对不及。
地下车库主要有四种类型，只有一种是可以购买的，即地下车库没有与全体业主进行公摊，由开发商拥有地下车库的产权。因此业主需要查验开发商是否取得车库预售许可证。另外三种地下车库是不可以出售的。一是地下车库面积已经分摊的；二是地下车库属于人防工程的；三是开发商为了谋取利益，用建筑物的地下空间改造成的停车位。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但只要是有独立产权的车库，就可以独立买卖，同样可以卖给小区外的人，不是只能转让给业主。由于房产和车库是两个独立的产权，所以可以分别出售，持有者可根据自身的情况解决。 据建设部调查，全国停车位缺口平均在60%以上，区停车位是否充足，也成了购房人选房的一个指标。究竟地下车位价格是怎么计算出来的﹖每平方米的车位凭什么比每平方米的房价还要贵﹖地下车位的造价一般都比房子要贵，就住宅而言，大概要贵25%到30%.综合核算后，即便地下车位卖到15万元／个，开发商的利润也不高。这也是开发商不愿按1比1建地下车位的原因之一。如果是一个车位是20万-60万,开发商可以获得利润在50%-80%。 5月17日根据媒体报道，2010年5月16日广州天河区珠江新城金穗路某楼盘在海珠区琶洲举行地下车位购买大会。近两千业主抢购780个车位，最高售价达54万/个，最低价为29 .3万元，按地价算，每平方米已逼近2万元，比小区楼盘当初的房价还贵。购买时间从清晨持续至晚上7时，购买者须为楼盘业主。楼盘销售部负责人甄先生说，此次拍卖的车位共有780个，均为负一负二层车库，负三层的暂未开始拍卖。 其实，造成大家对价格问题关注的原因主要是产权问题没有解决好，应当把注意力集中到解决车位的权属问题上来。可以这样说，嫌停车月租费低廉是开发商选择将车位一次性出售的原因。不过，面对高昂的车位购置费，许多业主更愿意选择长期租用。发展商肚里有本账，业主心里也有一个算盘，租比买要划算得多。由于开发商一直对地下车库“只售不租”，地面泊车车满为患，而地下车库却空空如也，没有购买车位的业主无法将车辆停到地下车库。随着小区业主的车辆越来越多，地面无序停车的现象已日益严重。 除了现有泊车之外，还有很多“虎视眈眈”的购车者，停车位肯定供不应求，为免爱车“无家可归”，面对高昂的购置费用，只得考虑忍痛“割肉”。开发商大张旗鼓地售卖车位，建议业主还是保持观望态度最好。根据法律规定，小区地下车库的产权属于开发商，能否对外租赁须由开发商决定。开发商为卖车位，还使出“连环招”，让业主毫无“招架”之力。因为对于中介公司而言，无异于“肥差”，他们自然会倾全力而为，而为“配合”卖车位，物业方面近日也停止发放临时停车证，不仅让业主的地下停车，难以回归地面，对新的购车者，购置车位也成了唯一的出路。 同时，现在大多数家庭选择购买经济型汽车，车辆和车位的总价如果达到近30万元，普通的购车族实在无力承担，对车辆价格才五六万元的业主而言，花两倍多的价钱买个车位，则更加有点不甘心。目前小区地面停车每月收费100元，地下车位每月收费250元，而一个车位的叫价高达13万元，此外还需交付中介4655元的手续费，之后每月还要另缴60 元的管理费，如果按照每月250元的停车费来计算，实际上意味着至少提前预付了59年的停车费。与此同时，还应该考虑车主的年龄因素，如果在30岁购车，驾车年限根本无法达到59年，这样算来，买车位根本不划算。 目前地下车位买卖中存在四大陷阱,地下车位买卖存在的最大风险就是产权。所以在车位交易过程中，最核心的问题是要弄清楚，车位的原始产权到底归谁所有?首先,无产权证车位不受保护。发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。 其次，车位被开发商多次出售。没办理产权的车位有可能被开发商二次销售。广州2008年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。 然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。 再次，人防工程车位有特殊性。人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。 最号，租赁期限超20年后无效。有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明 20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿 |
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