2007-7-20广州日报:
日前，有读者梁小姐投诉说：自己小区楼下的“人防工程”车位竟然采取“先到先得”的方式被管理者用作临保车位，而且开发商还信誓旦旦地表示，“人防工程”产权是属于国家的，因此，不可以销售，也不会采取月租的方式出租给业主。梁小姐认为：既然“人防工程”的产权属于国家，为何管理者又能收取临保费呢？
对此，市场相关人士指出，“人防工程”是为了提高城市整体防护能力，保护人民生命财产安全而建设的。“人防工程”的所有权属于国家，平时可作他用，但它的性质不会变更。由于“产权属于国家”，因此，“卖车位就绝对不允许，只有投资者才可以将使用权出租”。至于投资者的身份认定，如果该“人防工程”已列入公摊，那么投资者为小区所有业主，此车位出租的收益也就归业主；如果未列入公摊，投资者为开发公司，收益可归开发公司。
问题是，目前“人防工程”的投资者身份认定较复杂。在这种情况下，业主有权要求开发公司说清“人防工程”的投资费用到底有没有公摊给业主，这样才能界定这些车位收取的租金应该付给谁。不过，目前在广州，大部分开发商都声明这类“人防工程”的投资费用都为发展商所支付，因此，收益权也就归发展商所有了。
温馨提示：买车位前要先查清产权
1.车位使用年限为40年，买家购买前要了解其产权是否清晰。地下车位，如果已算入公摊面积，车位属于所有业主，就不能出售；如果面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，则车位可出售，业主也可购买。但如果地下车位属于“人防工程”，开发商是不可以买卖的。
2.买卖车位一般有两种情况，一种是有预售许可证的，一般同楼房一起销售；一种是开发商已确权的车位，一般是楼房卖完后再卖车位。不管是以上哪种，买家都要注意其有没有被抵押，被抵押的车位是无法确权的，买家一定要等开发商解除了抵押再买。车位产权属于何种情况，买家可到房地产交易中心查阅，但如发展商没有及时鉴证，便很难查到，所以不少欲购买车位的人只能认准大发展商，这样会较有信誉保证。
3.确定购买车位后，最为重要的一件事就是签订预购合同。合同中一定要注明车位的位置、号码、面积、所占范围、预售价款等情况，最好附有平面图。在这一环节中，尤其要注意仔细阅读合同条款，特别是界线、面积等，最好实地看一下，不要马虎，免得日后麻烦。合同签订后还要记得进行产权登记备案。
据了解，大多数楼盘都将地下车库算作“人防工程”面积，比如，上海市一著名楼盘“XX佳园”的4个地下车库中就有3个是“人防工程”。
“人防工程”两大关注焦点
随着人们住房需求和生活水平的日益提高，地下车库和车位作为商品房的附属设施，发展迅速。目前，广州市几乎所有的楼盘都配备有地下车库，如果是几年前兴建的商品房，小区地下车位和户数比一般是1∶5，有的甚至达到1∶6。但现在的新建商品房小区一般这个比例都有1∶3，好的也有1∶2的。
以前，地下车库大多是以出租的形式在使用，在前一段时间广州“禁摩”以及《物权法》颁布后，很多开发商几乎一卖完楼就开始卖车位，有的卖房与卖车位同时进行，更多的则是取消月保把车位推向市场，导致很多买家都要买车位了。
“人防工程”每个楼盘都有？
至于地下车库的哪些位置要做“人防工程”，“人防工程”所占空间和车位面积的比例是多少？一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，根据有关规定，“人防工程”在每个地下车库都必须配备。“人防工程”原本应该是像滤毒室、防爆室等一个一个的小房子，有其相应的功能。但因现在我们处于和平年代，“人防工程”几乎都是敞开空间。而且，大多数开发商为保证自身买卖车位利益的最大化，把“人防工程”设在车库的边边角角，或者是过道上。
还有一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示，广东省七成以上住宅，“人防工程”面积要占到总建筑面积的2%，其余的则占总建筑面积的3.5%。以前的做法是开发商缴纳一定的款项，“人防工程”可以不做，但现在是硬性规定，必须要有，商品房验收环节之一就是“人防工程”的验收，如果验收不合格开发商就要无条件整改。
“人防工程”使用权可出售？
买家购买地下车位和购买住房一样，也是有独立产权的，但并非所有车位都能出售，如停车场属于“人防工程”，是不允许出售的，更不能办理产权证。记者曾查阅到的法律资料显示，车库的某些空间属于“人防工程”，而“人防工程”是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变，也就是说禁止开发商销售属于“人防工程”的地下车位。
该人士就透露，现在有的开发商操作手法是出售“人防工程”的使用权。有相关法律界人士表示，像“人防工程”的车库，其产权不是开发商的，但现实中确实有开发商出售“人防工程”车位的使用权。开发商要销售其中车位，必须先取得人防部门的许可，才可以转让其使用权，同时，业主不能取得车位的产权。
尤其值得注意的是，如果类似车库没有事先取得人防部门的许可，业主购买的使用权将得不到法律保护；换句话说，万一哪天人防部门要启用这一工程，消费者将得不到补偿。因此，消费者在购买此类车位时，一定要向开发商要求人防部门的书面许可。
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