承租方单方解除租赁合同，出租方如何请求赔偿
————擅自撤离租赁房屋纠纷
案情简介
原告（被上诉人）：XX房地产开发（深圳）有限公司
被告（上诉人）：某空调有限公司
原被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳罗湖区深南东路的地王大厦43层05单元，租期5年，从
争议焦点
房屋空置后的租金损失是否由被告负责？
原告认为：被告提出租金过高，要求调整，原告也同意，但在双方未能达成一致意见的情况下，被告擅自撤离房屋，属单方违约，造成的房屋空置的损失应由被告承担。
被告认为：被告已在8月9日书面通知原告，管理处人员也知道被告撤离；根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定，被告如果拖欠租金达三个月以上，原告可以解除合同，但在被告超过十几个月未交租的情况下，原告认为解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，即使被告违约，原告也应采取合理措施，防止损失扩大，但原告并不采取措施，损失应由原告负责。
代理思路
作为原告的代理人，要解决两个问题：
（一）对被告解除合同通知送达事实的认定。
被告提出在
合同的时间。据材料显示，原告并未收到该通知，更无此时解除合同的书面证据，故被告这一主张很难得到法庭的认定。
根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条的规定，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同，是违约行为，无视合同对双方的约束力，根据《合同法》第113条规定，应当承担全部的违约责任。
鉴于被告早已撤离房屋，也有解除合同的意愿，原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间，这样便于计算欠租及空置的损失。
（二）造成租赁房屋长期空置，原告是否未尽防止损失扩大的义务。
被告提出，2000年8月9日其搬离租赁房屋后，即向原告交出钥匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付钥匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事实，以此来索赔。《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应该采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题，关键是被告举证，被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙，没有采取适当的措施防止损失的扩大，这是十分困难的。因此，只要运用举证责任的分配，即可使原告立于不败之地。
而原告抓住之一重要事实，即直至诉讼开庭前，被告一直没有把钥匙交给原告，房屋一直在被告的控制之下，以此便可论证空置房屋的损失应由被告承担。
审理及判决
一审情况
经开庭审理，被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证，也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张，被告承担举证不能的责任。
法庭认为，原被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的形式内容符合有关法律规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应认真履行。但 由于被告在履行合同期间，以合同约定的租金过高为由，提出要求折减租金，在与原告协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任。
被告实际早已搬离承租房屋，且在诉讼中，亦表示同意解除租赁合同，故对原告要求确认合同自2001年4月27日解除的诉讼请求，请求本院予以支持。
合同解除后，原告提出该房屋任然空置，已造成原告损失，要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿，因该房屋钥匙在被告处，仍属被告控制的房屋，原告以房屋租赁指导租金标准，即每月130元/平方米,计算至2001年11月,理由充分,本院予以支持。
另外，被告交付的合同定金港币63132元，是确保合同完全履行的保证金，由于被告的行为违约，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同未履行，按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金12624.4元，作为对被告违约行为的处罚，其诉求符合《最高人民法院关于<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条的规定,本院予以支持。法院遂做出如下判决：
1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；
2．被告应向原告支付房屋租金港币321966元；
3．被告应向原告支付房屋管理费人民币30879.34元；
4．被告应向原告支付房屋租金滞纳金港币9885.42元；
5．被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1955.66元；
6．准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63132元中扣减12624.4元；
7．被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117390元。
二审情况
被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理，驳回上诉，维持原判。本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。
律师提示
其实，本案被告全面败诉的局面是完全可以避免的。
房屋租赁合同的解除，要依法进行。不能继续履行合同，需要解除合同的一方，通常提前1-3个月书面通知对方，陈述解除合同的因由及提出解决方案，函件送达对方时，要求对方签收并复函。如对方拒绝签收，或不予答复，应通过公证送达或特快专递邮寄，解除合同的程序，应依据《中华人民共和国合同法》第96条规定的方式进行。
本案被告如果通过公证或专递送达8月9日的函件，并在原告拒收钥匙后通过提存公证的方式交接钥匙，或者及时向法院请求确认解除合同的效力，则可把损失降到最低。
在经济交往中，解除合同的情况是经常出现的，如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决，一定能够取得双赢的效果。
问题探讨
本案引出两个问题，值得探讨。
（一） 承租方单方解除房屋租赁合同时，出租方如何计算请求赔偿损失？能否把未履行租期部分的租金作为损失进行索赔？
《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。对房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到，计算到。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿。这就是合同法中的完全赔偿原则。但是出租人这部分的可得利益，并不是纯收利益，其中包括房屋租赁税、房屋租赁管理费等费用。因此，在计算损失时应扣除这部分费用，才是公平的。
在以往的司法实践，对这种损失赔偿，大多局限于实际 发生的损失即直接损失。而房屋租赁合同不履行，通常没有什么已经发生的实际损失，因而几乎得不到赔偿，最多没收两个月押金而已，这对出租人是不公平的，也是违反合同法原则的。
（二） 如何认定承租方违约后，出租方是否及时采取措施防止损失扩大？
《中华人民共和国合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告也依据这一法条提出原告没有采取适当措施防止损失扩大而要求免责。
何谓采取适当措施？法律没有具体规定。当承租人擅自撤离租赁房屋后，出租人可以有三种做法：一是积极主动地四处寻找客户承租，以减少损失；二是消极地任由房屋空置，有新租客也不愿出租；三是按通常的做法，发出“此房可以出租”的信息。笔者认为，对于何谓采取适当措施防止损失扩大的评判标准，应当结合合同性质、违约后的具体情况来判断，不应苛求出租人。如果要求出租人实行上述第一种做法，显然要求过高。而第二种显然是认为扩大损失，可认定没有采取适当措施。如果出租人举证已实施了第三种行为，则可认定已采取适当措施。
在美国有一个案例，芝加哥所有权及信托公司诉赫奇斯MFC公司一案，法官在判词中列举了房东在出租财产被放弃之后，应当在什么程度上承担减轻损失义务的三种观点：一是房东没有义务为了减轻损失放弃租赁财产的租户的责任而转租财产；二是房东必须付出合理的努力，寻找替代的房客；三是房东并不负有减轻损失的一般性义务，仅负有接受合适的替代房客的义务。这个判例的最后结论是：房屋租赁合同的出租方，在承租方违约放弃出租房屋的情况下，没有一般性地寻找另一承租人以避免损失扩大的义务。但是，当承租人推荐了一个合适的新房客时，出租方不得拒绝接受。这一案例对于处理类似本案的案子，是有借鉴作用的。
