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房屋租赁期满后逾期腾房占有使用费确定的法律实证分析
【作者】汪雯【来源】北大法宝律所实务库 【案情简介】原、被告于2007年4月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于某某市某某区龙庭商厦二楼南侧，建筑面积为28平方米的商铺出租给被告经营使用，租赁期限为五年，自2007年4月20日起至2012年4月19日止，年租金为30000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告实际交付了租赁房屋，被告也如期支付了租金并对租赁房屋进行了装修。2012年4月20日租赁期限届满，原告多次要求被告腾交涉案房屋，但被告总以种种理由拖延推诿。无奈，原告于2014年5月24日诉至法院，请求判令：1、被告腾交位于某某市某某区龙庭商厦二楼南侧铺面（建筑面积28平方米）；2、被告向原告支付房屋租赁合同期满至被告腾交房屋之日止的占有使用费130000元（自2012年4月20日起至2014年12月31日，以被告违约占用期间的市场价格为依据计算）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 【争议焦点】本案审理过程中，对于涉案房屋租赁期限届满之后逾期占有使用费的计算有两种不同意见：一种观点认为租赁期限届满之后逾期占有使用费应以承租人违约占用期间的市场价格来确定；而另一种观点则认为租赁期限届满之后逾期占有使用费应以原合同约定的租金为标准。法院判决最终采纳了第二种观点，判决被告腾房并向原告支付房屋租赁合同期满至被告腾交房屋之日止的占有使用费75000元。 近年来，房屋租赁合同纠纷案件日益增多。其中，租赁期间届满因承租人恶意违反合同约定拒不返还租赁房屋引起的纠纷不在少数。这类案件往往涉及到司法实务上一个极具争议的问题，即承租人自租赁期满之日至腾交房屋之日这一期间的占有使用费该如何确定。应以承租人违约占用期间的市场价格来确定还是以原合同约定的租金为标准确定，对此现行法律、法规及司法解释均无明确规定。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。但对于承租人不及时返还租赁物应如何处理却没有具体的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，该司法解释虽然提及了逾期腾房占有使用费，但该法条所指的对象是次承租人，并非承租人；其次，该法条对于如何确定占有使用费仍然没有明确规定。 正是由于法律规定的空白，不同地区的不同法院对此问题的处理也不尽相同。部分法官认定承租人恶意违约不及时返还租赁房屋时应参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，其遵循的逻辑是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当，且合同约定的租金标准明确，有利于法院判断掌握。就笔者所处地区该类案件最终审判结果来看，多数法院（包括笔者所在地区的基层法院和中级法院）也是参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费的，对此笔者持不同意见。笔者认为应该按照承租人违约占用房屋期间的市场价格来确定逾期腾房的占有使用费，理由如下： 一、从社会效果的层面分析 近年来房屋租金价格节节攀升，特别是一些商业铺面租金涨幅更是惊人。在租赁期限届满之后，承租人面临继续与出租人协商续租或者另行选择类似房屋承租，但无论承租人选择哪种方式其支付的租金都将大幅上涨。反之，如果承租人在房屋租赁期限届满之后继续占用租赁房屋，出租人迫于无奈会将承租人诉至法院，尽管承租人不及时返还租赁房屋的行为会被法院确定为违约行为，承租人需承担败诉的后果以及诉讼费，但是法院参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费的做法，却意味着承租人只需按照一年甚至几年前约定的租金标准来支付占有使用费。更有甚者，有的承租人在一审判决生效之后选择继续上诉，二审维持原判后仍拒不腾房。真是打完一审打二审，二审打完还需强制执行。承租人利用诉讼程序的规定，千方百计拖延时间，以最大限度获取低成本占用出租人房屋的不当利益。可见，参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，客观上形成了反向激励机制，虽然承租人不按时返还租赁物会被判违约，其经济上却可以获得比守约（按时返还房屋）更大的利益。其导致的社会效果必将是更多的承租人选择蓄意拖延返还租赁物的时间，出租人的合法权益遭到严重损害。 二、从法律制度的层面分析 首先，原租赁合同约定的租金虽然是合同双方真实意思表示，该意思表示的效力范围只是在原合同期限内，合同期满，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。租赁期限届满后若仍适用原租金标准需要出租人与承租人之间存在新的合意，这一合意可以是明示也可以是默示。在出租人与承租人双方没有达成新的合意的情况下，简单适用原租金标准来确定房屋逾期占有使用费的做法不仅无任何法律依据，违反了公平自治原则，且在现今租金价格不断上涨的形势下，还有鼓励承租人侵权之嫌。 其次，对于承租人在合同期满后占有房屋的行为既可以违反租赁合同附属义务为由主张债权请求权，也可以基于侵犯占有权为由主张物权请求权。无论选择何种请求权，对于承租人的行为均可要求赔偿损失。我国合同法和侵权法对于损失的赔偿所采取的均是完全赔偿原则。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁期限届满后，承租人不及时返还租赁房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失又具体分为以下两种情形：如果承租人及时返还租赁房屋、出租人拟将租赁房屋继续对外出租的情况下，承租人不及时返还房屋造成出租人的预期可得利益损失，实际上就是假设出租人按时收回房屋另行出租可获得的租金收益；如果承租人及时返还租赁房屋、出租人拟将房屋自用的情况下，承租人不及时返还房屋造成出租人的损失则是假设出租人如租用类似房屋所需支付的租金。因此不论哪种情况，承租人逾期腾房的占用使用费都应该参照承租人违约占用该房屋期间当地的租赁市场价格确定。也只有以违约期间同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费，才能够起到补偿出租人损失的作用。 本案中，原、被告之间的租赁合同关系，在2012年4月已经到期完结，到期后，被告对原告商铺的占有使用，构成了侵犯原告合法使用权的行为，应当赔偿给原告造成的损失。被告无权占用的行为，给原告造成损失主要表现在对于该商铺的预期租金收益。按照商场的招商政策，以及商场中其他商家的租金标准，在原、被告合同期满后，租金的计算均是按照每年50000元计算。这意味着，若被告没有侵犯原告对该商铺的占有使用权，原告完全可以按照每年50000元的标准将该商铺出租，并获取相应租金收益。正是由于被告无权占用的行为，给原告造成了预期租金收益损失。因此，对于涉案房屋租赁期限届满之后逾期占有使用费的计算应以承租人违约占用期间的市场价格来确定。 最后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）要求，“审理民商事合同纠纷案件在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”。就一般案件而言，按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房占有使用费的做法，从根本上违背了合同法中的违约责任制度，违背了侧重保护守约方的司法政策，也违背了一般法理。 综上所述，笔者认为，在确定承租人逾期腾房的占有使用费问题上，尽管现行法律和司法解释没有十分具体明确的规定，但基于一般法理及社会效果考量，参照房屋占用期间租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费更为适宜。 |
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