文案｜杨琳
编辑｜周美琳
主编｜杨冬合
执行主编｜刘莉
运营总监｜胡晓圆
法律顾问泰联律师事务所杨灿菊 和光文
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房屋转租的事情在身边并不算少数，有人因做买卖不成无奈转租房屋，也有人做“中间商”赚取差价。 但很少人知道，未经允许转租房屋是不行的！ 王某在丽江经营一家租车行，铺面是与房东张某租赁而来，但因为经营状况不佳，他打算将自己铺面转租出去。 一番寻找，王某将商铺转租给了准备开饭店的赵某，但他并没有取得房东张某同意，也没有告知赵某房屋所有权归属张某。
马上就要拥有属于自己的新店铺了，赵某接手后立即对商铺进行精心的装修并投入了使用。 但是没过几天，房东在得知王某的转租行为后，将赵某的新店大门上了锁，并要求王某与赵某解除租赁合同。经过一番纠缠，房东与王某达成了和解协议，房东也同意将上锁的商铺打开，让赵某搬走了店内物品。 赵某辛辛苦苦忙活了那么久，饭店却没开起来，还没来得及懊恼，他就被王某告上了法庭，原因是：要求赵某支付房屋占有使用费。 赵某不服，自己成天为饭店操劳，最终竹篮打水，对方还好意思要钱？赵某向法院提起反诉，要求王某赔偿其装修损失。 经审理，法院认定王某与赵某签订的转租合同无效，判令赵某参照转租合同约定的租金标准向王某支付实际使用期间的房屋占有使用费，并酌情认定王某向赵某赔偿装修损失30000元。 云南天外天（丽江）律师事务所的律师杨慧介绍，未经出租人同意的转租行为，在效力上属于无效行为。出租人既可以起诉要求确认转租合同无效，也可以行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同终止，次承租人可以要求承租人赔偿损失。 本案中，王某未经房东张某的同意擅自转租，转租行为发生后房东也未对转租行为予以认可，其与赵某签订的租赁合同应属无效合同。
合同无效后，王某应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。王某可以要求赵某进行折价补偿，即支付房屋占有使用费，补偿则以合同约定的租金标准确定房屋占有使用费。而准备开饭店的赵某无法继续使用商铺，造成了装修损失，王某除应返还赵某已支付的房租以外，还应根据其过错程度对装修物的现值承担赔偿责任。  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 在此，读本君和云南天外天（丽江）律师事务所要提醒广大市民朋友，不要在房东不知情的情况下转租房屋！ 尊重自己，也尊重合作伙伴！
文案｜杨琳 编辑｜周美琳 主编｜杨冬合 执行主编｜刘莉 运营总监｜胡晓圆 法律顾问泰联律师事务所杨灿菊 和光文 |
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