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现实生活中，有很多二房东的存在，因转租引发的纠纷也屡见不鲜。那么，在现行的法律框架下，二房东的转租行为效力究竟如何呢？  以案说法 原告张某与曹某签订房屋租赁合同，合同约定：曹某将其名下所有的一处房屋出租给张某，租期为3年，租金为每月人民币3000元。张某在未征得曹某同意的情况下又与被告王某签订了租赁合同，该合同约定：张某将上述房产转租给王某，租赁期限为两年,租金为每月人民币4000元，承租人累计欠缴租金达1个月的，出租人有权解除合同。后王某连续2个月拖欠租金，张某遂诉至法院，要求解除其与王某之间的房屋租赁合同，并要求王某按合同约定支付所欠租金及违约金。 被告抗辩 张某在无处分权的情况下处分他人财产，即用涉案房屋与王某签订租赁合同，且事后未取得权利人曹某的追认，因此本案所涉租赁合同无效，被告不交租金是履行不安抗辩权，不存在违约情形，不应支付违约金。 法院判决 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，是有效合同。未经出租人同意，转租合同在承租人与次承租人之间有效，对出租人不具有约束力。被告以原告未经出租人同意转租为由，要求确认原被告之间的房屋租赁合同无效的抗辩理由不成立。被告王某连续2个月拖欠租金，构成违约，且达到合同约定的解除条件。原告张某要求被告王某支付欠付租金及违约金的诉讼请求，以及要求解除合同的诉讼请求，均有事实及法律依据，应予支持。 律师说法 未经出租人同意的转租不属于法定的无效事由，只有在合同约定违反法律、行政法规的强制性规定的情况下才应被认定为无效合同。《合同法》第224条运用授权性规范的模式，解释上难以将该条关于“经出租人同意”的规定作为评价非法转租合同效力的依据。其次，也没有其他法律、行政法规强制规定转租必须经过出租人同意，因此未经出租人同意不是导致房屋租赁合同无效的理由。  当然在上述案例中，若房东曹某不同意张某转租的行为，曹某可以以张某未经其同意擅自转租为由要求解除合同并要求张某按照合同约定承担相应的违约责任。 与此同时，我国民法典对于出租人的解除权新增设了一定的限制。即当承租人有充分的证据可以证明出租人“知道”或者“应当知道”转租事实满六个月而未提出异议的，就可以推定为出租人同意转租。 法条链接 《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《民法典》 第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 |
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