房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁，居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营必要的生产资料。近年来，法院受理的房屋租赁纠纷案件日益增多，审理的房屋租赁纠纷案件中出现的问题主要表现为租金欠付问题、房屋租赁合同的解除权问题、承租人的优先购买权问题、房屋转租问题、房屋租赁中装修问题、租赁物的权利瑕疵担保问题等等。本人现就房屋租赁过程中如何更好保护自身合法权益，如何有效减少纠纷的发生谈谈以下看法及措施。
一、房屋租赁合同在实际履行中存在的问题
随着房屋价格不断上涨，房屋租赁合同的频繁应用也不断升级，现就房屋租赁合同履行中出现的问题进行概括并提出减少此类纠纷的建议。
(一)承租人转租房屋的问题
转租是承租人不退出租赁合同关系，而将房屋出租给他人使用、收益。我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁特转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，所以承租人将租赁物转租他人，必须经出租人同意。案例：2007年10月2日，王某将其毗邻幼儿园的一间沿街门面房租给李某经营儿童用品使用，双方约定租金为4000元，并约定所租房屋只准承租人使用，不得转租，如有违约，要支付给对方违约金10000元。在李某经营使用期间，幼儿园出于整体规划考虑，与王某谈妥收购其门面房的产权，王某随即通知了李某准备将房屋转让给幼儿园，李某未表示异议，后李某将房屋转租给林某，约定租金每月5000元，幼儿园得知后，要求李某解除与林某的租赁合同，李某却以房屋租给王某拒绝了幼儿园的要求。对此案我们经审理认为，王某与李某的租赁合同有效，但王某作为房屋的所有权人有权对该房屋进行处分，在与李某的租赁合同履行期间，王某可以将房屋转让，王某在转让前三个月即通知李某，李某未表示异议，即表示其放弃优先购买权，因此王某与幼儿园的买卖关系合法有效。该房屋在办理过户登记后，房屋的所有权已转为幼儿园所有，但根据买卖不破租赁的原则，李某在租赁期间仍享有对该房屋的使用权，直至租赁期限届满。李某虽享有对房屋的使用权，但在未征得房屋的所有权人同意的情况下，不得转让该使用权，即不得转租，否则其转租行为无效。因此李某与林某的租赁关系无效，不受法律保护，故法院确认王某与李某的租赁合同内容对李某具有约束力，判决解除李某与林某的租赁合同。另外还需指出，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
(二)承租人优先购买权的问题
房屋承租的优先购买权，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。案例：2007年3月1日，某公司与张XX签订房屋租赁合同，约定，张XX将位于某市新华南路49号C603室租赁给某公司，租期自2007年3月1日至2012年2月28日共5年。年租金36000元，合同签订后，某公司向张XX交纳租金至2009年9月。2009年3月2日，张XX未通知某公司其欲转让房屋即与杨XX签订了房屋转让合同，并在乌鲁木齐市房屋交易中心做了登记。某公司得知即向法院提起诉讼，要求确认张XX与杨XX签订的房屋转让合同并办理房屋过户登记的行为侵犯了其优先购买权。法院依照相关法律规定，确认张XX与杨XX签订的房屋转让合同侵害了某公司的优先购买权，但优先购买权作为一种缔约请求权不具有对抗第三人的权利，故作为承租人的某公司在其优先购买权受侵害时只能主张损害赔偿，而不能主张XX与杨XX所签合同无效，故驳回了原告某公司的诉讼请求。但告知某公司可对其损失另案要求张XX予以赔偿。
(三)承租人装修房屋的问题
承租人在租赁房屋后，为了满足生活或经营的需要，往往会对房屋进行装修、改造，合同终止后，如何处理装修的财产归属问题、不当得利及损失赔偿问题。案例：原告与被告于2006年5月14日签订了一份场地承包协议，约定被告将其办公楼会议室楼上楼下租赁给原告创办美容健身中心，承租期为5年，租金每月5000元，并给定原告承包期满一年以上两年内，若被告需要搞基建或出让房屋等，可适当赔偿原告对该房屋投入的装修费的50%。协议签订后双方实际履行，原告对房屋进行了装修改造并花去8万元，原告在该房屋营业一年零四个月后，因被告与另案发生债务，该房屋被法院查封，并拍卖该房屋偿还另案欠款，原告在营业期间已交纳了一年零四个月的租金，并多次向被告交纳租金13800元，税务机关在原告营业的最后一个月以原告营业额40000元为依据收取税费。原告向法院起诉，要求被告承担违约责任，赔偿损失，法院认为双方合同有效，双方应按协议履行各自义务，被告因与另案发生债务纠纷，其租赁给原告的房屋被法院查封拍卖，致使双方所订立的合同无法履行完毕，过错责任在于被告，应承担违约责任，应赔偿原告对该房屋的装修费用，同时还应承担由于其过错造成原告的营业损失，损失应参照税务机关向原告收取的税费比率以每月40000元为依据计算即每天1333元。另一案例：一幢1层商铺及楼上201室由原告用于经营美容经营场地，租期三年，年租金30000元。合同履行期间，原告向被告交纳了押金、一个采暖期的暖气费和物业费，并对所租赁的房屋花费25000元进行了装修改造，但在原告履行合同数月后，被房主告知此房房主与被告签订房屋租赁合同中明确约定未经房屋所有权人书面同意，被告不得将房屋转租给第三人，否则，房主有权解除合同，此房即被房主收回。原告无法继续经营，即诉将被告诉至法院，要求解除与被告的合同，由被告赔偿其房屋装修费25000元，退还押金、物业费和暖气费。后经法院委托鉴定部门对该房屋的装修残值进行评估，结论为11200元。法院经审理认为，被告未经房主同意即将从房主承租的房屋擅自转租他人，其行为构成违约，本案系由于被告的过错而导致原告与被告的合同无法继续履行，故判决解除原告与被告的房屋租赁合同，被告退还收取原告的押金3000元；赔偿原告房屋装修损失11200元，赔偿原告未使用房屋期间的物业费及暖气费。在此房屋装修损失的赔偿问题，法律还规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按下列情形处理：1、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期同装饰装修残值损失的，予以支持；2、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；3、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
(四)房屋租赁期限届满的问题
房屋租赁合同履行期限届满，双方未续签合同的处理，承租人继续使用租赁房屋的，视为不定期租赁，原租赁合同继续有效，但当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同就在合理期限之前通知承租人。
(五)承租人欠付租金的问题
租金欠付问题是在房屋租赁过程最容易出现的问题，有些承租人居无定所，租赁房屋期间欠付的租金不能按约收取，解决此问题办理可由合同双方约定由承租人向出租方交纳一定数额的保证金来解决，一旦出现承租人欠付租金的情况，可以保证金折抵承租人在租赁房屋期间的应支付的租金。如果交纳的保证金不足以折抵承租人应交纳的租金的，房屋出租方可通过协商或诉讼解决。
(六)承租人擅自改变房屋结构的问题
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，法院对其诉讼请求是支持的。另外，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院对其请求也是支持的。
二、如何有效预防和减少房屋租赁纠纷
房屋租赁合同系广大人民群众的切身利益、同社会的稳定、经济发展息息相关。笔者对房屋租赁合同在实际履行当中发生的纠纷进行总结、概括，并提出了建议性的防范性措施。
签订房屋租赁合同要具备完善的书面要件。
房屋租赁合同是房屋所有人作为出租人将房屋租赁给承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁过程中，房屋所有权人应当和出租人签订书面合同（即使租赁6个月以内），明确双方的权利义务关系，以防日后发生纠纷承担举证不能的责任。
(1) 书面的房屋租赁合同应当包括以下内容：租赁双方的姓名（或者名称）及住址；房屋坐落位置、面积；装修及设施状况，房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况，并对水费、电费、电话费、收视费、供暖费、燃气费、物业费、卫生费、上网费、车位费、租赁税费等相关费用的承担都要作出明确的约定，以防日后发生纠纷；明确租赁物交付时的状况，并由双方签章确认符合交验条件，同意接收。以免任何一方否认曾发生过房屋租赁，从而增加举证难度，导致法院对租金给付主张不予认可。
(2)对房屋租赁的用途、期限、租金标准及租金的交付期限予以明确，以免日后引起纠纷。如果出租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；如果双方对租赁房屋的用途未作约定，纠纷发生后双方当事人对房屋用途存在意见分歧的，不仅影响案件事实的查证，而且对一方当事人诉讼请求成立与否的事实主张产生影响。
租赁合同分为定期租赁合同与不定期租赁合同。在不定期租赁中，由于当事人未约定租赁期限，故当事人任何一方都可以随时提出解除合同，但应当在合理的期限前通知承租人；定期租赁合同，在合同约定的期限届满时终止，我国合同法中没有租赁最低期限的限制，但有最高期限的限制，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
租金不仅应写明具体数额，而且还应当注明租金交付的方式，是按月还是按季或按年交付。此外，对在租赁期间，租金能否调整应在合同中明确，一般来说，遇到政府作出调整租金的决定以及经过修缮，建筑结构和使用条件有了较大改善，一方当事人可主张租金调整。
(3) 房屋修缮及保护责任。合同中应尽可能明确房屋修缮与保养的项目、方式及费用的承担，合同没有约定的，按照“谁出租谁负责”的原则，由出租方负责房屋的维修、保养，但如果因承租人的过错造成房屋及其附着设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
(4) 合同变更和解除的条件。房屋租赁合同的双方应该对在什么情况下合同当事人享有房屋租赁合同的解除权作出约定，法律规定的合同解除权有约定和法定两种，约定解除中，如租赁合同履行期间一方有重大违约，另一方有权依照合同约定提出解除合同，比如出租方以房屋不尽修缮义务，造成居住安全受到威胁或不能正常使用的；承租人擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；擅自改变房屋用途或结构的；无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达到一定数额；因承租人的违法违规行为而导致房屋出租人被公安或相关部门处罚的等等，当上述情况出现时，一方有权提出解除合同。如果合同当事人对合同解除条件未作约定，一方要求解除合同的依据只能依照法律规定来处理，法定的解除条件范围限定的比较窄，也可以说对合同解除权限制的比较严格。
(5) 违约责任。合同生效后，合同当事人未按照合同的约定履行自己的合同义务，即构成违约，为保证合同当事人按约履行合同义务，对违约责任双方应当作出约定，违约责任主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、定金罚则、支付违约金等。
(6) 出租房屋应当办理登记备案手续。《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁双方当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件以及市（县）以上人民政府规定的其他文件，向房屋所在地的市（县）人民政府房产管理部门办理登记备案手续。租赁合同期满、解除或者终止，出租人应当向原登记机关办理注销手续；出租人未办理注销手续的，视为继续租赁的行为。出租共有房屋或者出租委托代管房屋的，办理登记备案手续应当提交其他共有人同意出租的证明或者委托代管人授权出租的证明。登记备案也是出租方必须要履行的义务，但未办理登记备案手续的，并不导致当事人的房屋租赁合同无效，当事人以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，也要从其约定。
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