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导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。 文后另附：天同码 150 篇往期链接。 天同码导航图 本期天同码，案例来源于国家法官学院、中国人民大学法学院编《中国审判案例要览》2013年（民事卷）、2014年（民事卷、商事卷）部分房屋租赁合同纠纷典型案例。
规 则 要 述 01 . 承租人多次转租的，出租人可就每次转租提出异议 承租人转租，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，承租人可再行使解除权。 02 . 擅自转租可解约，仍应遵守法定六个月异议期规定 租赁合同虽约定未经书面同意转租，出租人可解约，但亦应遵守6个月内提出异议这一解除权行使法定期限规定。 03 . 出租人违约导致租赁协议解除，应退还相应入场费 因出租人原因导致摊位租赁协议提前终止的，承租人支付的入场费应视为承租人实际损失，出租人应予相应返还。 04 . 出租方迟延履行后发生不可抗力的，仍负违约责任 出租方迟延履行交房义务的违约行为发生在地震之前的，其以不可抗力为由要求免除其合同责任的，应不予支持。 05 . 租住房内利用网络办公，不因此认定房屋用途改变 承租人在租住房屋内利用网络及电话办公，无其他证据证明存在其他经营环节的，不应认定房屋性质改变为商用。 06 . 承租场所有卖淫嫖娼行为，出租人可解除租赁合同 承租人在承租场所从事卖淫嫖娼等违背公序良俗和社会道德风尚活动，出租人据此提前终止租赁合同的，应支持。 07 . 产权式商铺开发商未尽审慎义务，应承担补充责任 产权式商铺开发商对商铺统一经营管理公司未尽审慎选择和管理义务，导致业主损失的，开发商应承担补充责任。 08 . 产权式商铺返还问题，应服从大多数业主整体意志 虚拟产权式商铺租赁期满，产权人行使所有权应受限于大多数业主整体意志，产权人主张单独返还的，不予支持。 09 . 不具有独立性的商业配套用房，不得单独诉请腾退 需与其他房屋共同发挥使用功能、不具备独立使用条件的商业配套用房，业主单独请求腾退房屋的，应不予支持。 10 . 出租划拨土地上房屋，未办审批，不影响合同效力 未办审批登记备案手续而将划拨土地上房屋出租，不违反效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件。 规 则 详 解 01 . 承租人多次转租的，出租人可就每次转租提出异议 承租人转租，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，承租人可再行使解除权。 标签：房屋租赁｜房屋转租｜合同解除｜异议权 案情简介：2008年，开发公司出租名下房屋予万某。2010年，何某与开发公司签订买卖合同取得该房屋产权后，以万某违约转租为由诉请解除合同。万某以2008年租赁房屋后即进行转租，开发公司一直未提异议为由抗辩。 法院认为：①万某与开发公司签订房屋租赁合同，对房屋租赁事宜进行了相关约定。后何某购买涉案房屋并取得房屋所有权证书，何某作为新的房屋所有权人概括继承原房屋租赁合同中权利、义务。②最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。我国对转租采取限制主义模式，承租人转租须经出租人同意。承租人转租行为，破坏了出租人对承租人的信任，使得租赁物被多层次占用，使得出租物被毁损可能性增大。承租人转租的，出租人可解除合同，此系对承租人转租这一严重违约行为的惩罚措施。为维护市场秩序稳定，前述司法解释对解除权行使期限进行了限定，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，承租人便可再次行使合同解除权。不能因虑及市场秩序稳定，便将出租人一次解除权行使期限超过或承租人本次违约行为默认，作为容忍承租人多次违约行为理由。故本案中，对万某2010年新的转租行为，出租人在知道或应当知道后6个月内可提出异议，要求解除合同。 实务要点：承租人转租，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，承租人可再次行使合同解除权。 案例索引：北京高院（2012）高民申字第2667号“何某与万某物权纠纷案”，见《何花诉万晓利物权保护纠纷案（因转租要求解除合同的期限适用）》（王宁），载《中国审判案例要览》（2013民:177）。 02 . 擅自转租可解约，仍应遵守法定六个月异议期规定 租赁合同虽约定未经书面同意转租，出租人可解约，但亦应遵守6个月内提出异议这一解除权行使法定期限规定。 标签：房屋租赁｜房屋转租｜合同解除｜异议期 案情简介：2008年，开发公司出租名下房屋予万某，约定转租应经出租人书面同意，否则出租人可解约。2010年，因万某擅自转租致诉。关于合同约定解约条件成就，是否还需适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条关于6个月内提出异议这一解除权行使期限规定成为争议焦点之一。 法院认为：①最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该款对出租人解除合同权限时间限定，目的系使租赁法律关系及早处于确定状态，以确保交易安全。②本案诉争租赁合同约定内容系当事人对出租人解除合同条件约定，当“未经书面同意转租”这一条件成就时，出租人作为解除权人可解除合同。根据前述司法解释规定，虽然租赁合同约定未经书面同意转租，出租人可解除合同，但这一解除权行使亦应遵守前述司法解释关于6个月内提出异议这一解除权行使期限规定。 实务要点：租赁合同虽约定未经书面同意转租，出租人可解除合同，但这一解除权行使亦应遵守最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条关于6个月内提出异议这一解除权行使期限规定。 案例索引：北京高院（2012）高民申字第2667号“何某与万某物权纠纷案”，见《何花诉万晓利物权保护纠纷案（因转租要求解除合同的期限适用）》（王宁），载《中国审判案例要览》（2013民:177）。
03 . 出租人违约导致租赁协议解除，应退还相应入场费 因出租人原因导致摊位租赁协议提前终止的，承租人支付的入场费应视为承租人实际损失，出租人应予相应返还。 标签：房屋租赁｜合同解除｜入场费 案情简介：2012年，餐饮公司违反与林某所签租赁协议，将林某所租赁摊位所有权、经营权转让给投资公司。林某据此主张解除合同，并返还保证金14万元、入场费53万元。 法院认为：①案涉租赁合同及附属协议合法有效。合同履行过程中，餐饮公司未经林某同意，将租赁合同约定的权利义务一并转让给第三人。考虑到租赁合同订立、履行应建立在双方信任及合作基础上，餐饮公司行为对林某正常经营造成实际影响，导致双方之间所签租赁合同丧失继续履行基础和条件。故林某诉请解除，应予支持。②保证金具有促使合同当事人依约履行的金钱质押性质，因餐饮公司未举证证实租赁合同履行过程中保证金适用情况出现，故租金合同解除后，餐饮公司收取保证金应予退还。③因租赁合同双方未明确约定入场费构成及用途，但收取入场费作为现实中特定行业经营模式，对此，目前并无法律及行政法规效力性禁止性规定，承租人为与出租人建立租赁合同关系支付入场费，在租赁关系建立后，承租人已取得其支付费用的相应对价。若承租人为与出租人建立租赁关系而支付入场费后，因出租人行为致使承租人不能实现其租赁目的，应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，依公平和诚实信用原则，出租人应退还承租人相应入场费损失。故结合入场费性质、租赁合同实际履行情况及餐饮公司过错程度等因素，酌定餐饮公司退还入场费数额。判决解除双方租赁协议，餐饮公司退还林某保证金及35万元入场费。 实务要点：因出租人原因导致租赁协议提前终止的，承租人支付的入场费应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，出租人应予相应返还。 案例索引：北京一中院（2013）一中民终字第1403号“林某与某餐饮公司等租赁合同纠纷案”，见《林金海、田淑敏诉北京日盛宏达餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案（“入场费”性质及返还标准）》（张英周），载《中国审判案例要览》（2014商:21）。 04 . 出租方迟延履行后发生不可抗力的，仍负违约责任 出租方迟延履行交房义务的违约行为发生在地震之前的，其以不可抗力为由要求免除其合同责任的，应不予支持。 标签：违约责任｜不可抗力｜房屋租赁｜合同解除｜迟延履行 案情简介：2013年3月，张某租赁李某客栈，但李某并未依约在半月内交付房屋。张某随后向李某发送解约函并诉请退还预付租金4万元，李某以同年4月20日当地发生地震为由抗辩。 法院认为：①案涉租赁协议有效，李某未按约定履行交付房屋义务，其行为已构成违约，在此情形下，张某解除合同行为并无不当，且该解除行为发生在李某违约及当地地震之后，符合双方协议约定。②当双方租赁关系解除后，未履行部分不再履行，李某应返还已收取租金。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”李某未按约定期限履行交房义务的违约行为发生在地震之前，不能免除其责任，当合同解除后，李某应承担返还张某房屋租金的责任。判决李某退还张某房屋租金4万元。 实务要点：出租方未按约定期限履行交房义务的违约行为发生在地震之前的，其以不可抗力为由要求免除其责任的，不应支持。 案例索引：四川雅安雨城区法院（2013）雨城民初字第2057号“张某与李某房屋租赁合同纠纷案”，见《张雪娇诉李林房屋租赁合同纠纷案（不可抗力）》（周冀），载《中国审判案例要览》（2014民:235）。
05 . 租住房内利用网络办公，不因此认定房屋用途改变 承租人在租住房屋内利用网络及电话办公，无其他证据证明存在其他经营环节的，不应认定房屋性质改变为商用。 标签：房屋租赁｜使用性质｜网络办公｜商用｜住宅 案情简介：2012年，方某租赁骆某房屋。嗣后，骆某以方某将该房屋地址公布在由方某母亲担任实业公司法定代表人的公司网络上、利用网络及电话办公，将住宅改变为商用性质，同时在房屋客厅及卧室天花板安装挂衣服的不锈钢架行为构成根本违约为由，诉请解约。 法院认为：①方某承租房屋主要用于家庭生活居住，同时其本人在诉争房屋内通过网络和电话处理公司业务。骆某无证据证明实业公司除方某及其母亲外尚有其他工作人员在诉争房屋内办公，或存在利用诉争房屋通过资讯手段处理公司业务以外其他经营环节。另外，方某在诉争房屋客厅天花板安装悬挂布帘的轻便轨道及在朝北卧室的天花板安装挂衣服的不锈钢架行为，尚不构成对房屋主体结构改变。故方某亦不存在因办公需要改变房屋结构情形。根据查明事实，方某在双方无明确约定情况下，将诉争房屋地址公布在公司网络上，虽不妥，但不足以构成对诉争房屋使用性质的根本改变。②骆某未证明方某根本违约，故骆某不享有法定的合同解除权。骆某关于双方曾多次达成解除协议主张，因其提供的通话记录不能证明通话内容，其退款账号与收取方某租金账号并不一致，且依法院调查结果，在公安机关处理期间双方未达成解除合同合意，故难以认定双方已约定解除合同，判决驳回骆某诉请。 实务要点：承租人在租住的房屋内利用网络及电话办公，在无其他证据证明存在其他经营环节情况下，不应认定承租房屋性质由住宅用途改变为商用。 案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第3240号“骆某与方某房屋租赁合同纠纷案”，见《骆细良诉方爱卿房屋租赁合同纠纷案（租住房屋内利用网络办公与房屋用途的认定）》（王铁玲），载《中国审判案例要览》（2013民:214）。
06 . 承租场所有卖淫嫖娼行为，出租人可解除租赁合同 承租人在承租场所从事卖淫嫖娼等违背公序良俗和社会道德风尚活动，出租人据此提前终止租赁合同的，应支持。 标签：房屋租赁｜合同解除｜公序良俗｜卖淫嫖娼 案情简介：2011年，张某租赁经营的旅馆内因卖淫嫖娼活动被公安机关治安处罚。出租人郑某诉请解除合同并返还房屋。 法院认为：①《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”案涉租赁合同合法、有效，张某未合理妥当使用租赁场所，违反社会公序良俗，违背社会道德风尚，故郑某依约主张提前终止租赁合同，合法有据，应予支持。②鉴于张某已依约向缴纳押金，可作为违约赔偿金不予退还。判决终止案涉房屋租赁关系，张某向郑某返还租赁房屋。 实务要点：承租人在承租场所从事卖淫嫖娼等违背公序良俗和社会道德风尚活动，出租人据此提前终止租赁合同的，应予支持。 案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第1387号“郑某与张某等房屋租赁合同纠纷案”，见《郑西通、郭建辉与张玉凤房屋租赁合同纠纷案（承租房屋从事违反公序良俗活动，可解除合同）》（胡林蓉），载《中国审判案例要览》（2013民:220）。
07 . 产权式商铺开发商未尽审慎义务，应承担补充责任 产权式商铺开发商对商铺统一经营管理公司未尽审慎选择和管理义务，导致业主损失的，开发商应承担补充责任。 标签：房屋租赁｜产权式商铺｜补充责任｜租金损失 案情简介：2008年，李某就其产权式商铺租赁与开发公司引进的统一经营者即商贸公司签订租赁合同，后因商贸公司欠缺履约能力，李某诉请解除，并要求开发公司与商贸公司连带赔偿其租金损失。 法院认为：①李某与商贸公司所签商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同应属有效。在履行合同过程中，商贸公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营，其行为已构成违约，故对于李某要求确认合同解除并要求商贸公司承担违约责任的请求，应予支持。②开发公司虽非租赁合同相对方，但其作为涉案商铺开发商，在销售商铺时即对业主购买商铺后统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购房后经济回报产生合理预期，该种方式促进了开发公司商铺销售，使开发公司从中获得收益，则开发公司应在后期引进商业经营企业时对该企业资金情况、履约能力、承担房屋空置风险等状况审慎审查，并在商业经营企业经营过程中进行适度管理，从而使销售商铺时相关宣传得以实现。本案查明事实表明，选择与引进商贸公司及最终与业主签订租赁合同等事项均系在开发公司主导下完成，但商贸公司从签约之初即出现未按期支付租金，引发多起诉讼，且有数十起案件未能执行情况，此次再次出现长期拖欠租金并已停止对商铺统一经营情况，不能认定商贸公司具有良好履约能力，同时反映出开发公司在商贸公司选择与引进工作中未尽审慎选择和管理义务。判决解除租赁合同，商贸公司给付李某租金、违约金3万余元，开发公司承担补充责任。 实务要点：产权式商铺经营模式中，开发商对商铺统一经营管理公司未尽审慎选择和管理义务，导致业主租金损失的，应承担补充责任。 案例索引：北京二中院（2012）二中民终字第6554号“李某与某商贸公司房屋租赁合同纠纷案”，见《李雪玲诉北京中卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案（产权式商铺）》（赵彤），载《中国审判案例要览》（2013民:21）。
08 . 产权式商铺返还问题，应服从大多数业主整体意志 虚拟产权式商铺租赁期满，产权人行使所有权应受限于大多数业主整体意志，产权人主张单独返还的，不予支持。 标签：房屋租赁｜产权式商铺｜专有部分 案情简介：2001年，郑某与开发公司签订产权式商铺买卖合同，同时与商贸公司签订合作经营协议，约定合作经营期满后，郑某若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守商场业主委员会和商场经营管理方统一规划和各项制度。2012年，租赁期满，郑某起诉实际使用人百货公司返还商铺。 法院认为：①《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，涉案商场业主中，选择继续与百货公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能发挥，损害商场其他业主权利，造成社会财富极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人亦包括郑某自身权益。②诉争商铺在出售前即已整体出租给百货公司作为商场统一经营使用。郑某在购买商铺同时即已明确知晓并接受商铺现状及商场统一经营模式，其应知晓该商铺所有权性质不能等同于独立商铺，其权利行使必受一定限制，须服从于大多数业主整体意志。郑某提交分户平面图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中无分割墙体，无明确四至界限，郑某亦未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买面积难以与其他业主权益相区分。经现场勘验，商场实际上亦未进行实体墙体分隔，郑某要求返还商铺所处位置零散、界限不明，百货公司使用面积不仅包括郑某所有面积亦涵盖其他业主产权面积。故在目前情况下，由于郑某商铺无法实际分割，即使百货公司同意返还，亦可能会侵害其他业主利益，本案不具备返还条件。③商贸公司与郑某所签《合作经营协议》履行期限已届满，双方权利义务已履行完毕，现商贸公司并未继续占用其商铺，故郑某要求商贸公司赔偿占用期间损失请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，百货公司仍在使用郑某所有商铺进行经营，故向郑某承担使用费给付责任主体应系百货公司。对使用费标准问题，为维护广大业主合法权益，该标准应由业主委员会与百货公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与百货公司新签租金标准为15％（税后），根据公平原则，郑某请求使用费标准可参照此标准计算至郑某主张权利之日止。 实务要点：虚拟产权式商铺租赁期满，产权人行使所有权应受限于大多数业主整体意志，产权人主张单独返还的，不予支持。 案例索引：四川成都锦江区法院（2012）锦江民初字第4385号“郑某与某商贸公司等租赁合同纠纷案”，见《郑德美诉成都新界广场商业有限公司等租赁合同纠纷案（产权式商铺的返还问题）》（秦萌），载《中国审判案例要览》（2014商:28）。
09 . 不具有独立性的商业配套用房，不得单独诉请腾退 需与其他房屋共同发挥使用功能、不具备独立使用条件的商业配套用房，业主单独请求腾退房屋的，应不予支持。 标签：房屋租赁｜产权式商铺｜商业配套用房｜所有权限制 案情简介：2004年，肖某购买商业配套用房性质的虚拟产权式商铺并与其他业主共同委托租赁公司对外出租。2008年，租赁公司退出，成立商业公司，继续处理出租事宜。2010年，开发公司受商业公司委托，与商场签订租赁合同。2012年，肖某诉请开发公司、商场要求腾房并支付使用费。 法院认为：①物权行使，不得损坏公共利益和他人合法权益。案涉房屋系商业配套用房组成部分，并无明确四至界限，与其他商业用房之间亦无物理空间上的实体分割隔断，有需与其他商业用房共同发挥使用功能的特殊性，不具备独立使用条件。肖某购房至今并未自营自用，而是于购房当日即与租赁公司签订商铺委托租赁经营合同，委托代理出租，收取租金，其对于案涉房屋宜与其他商业用房一并整体出租经营以实现收益权能稳定性与连续性有着明确具体认知。根据审理查明事实，租赁公司退出经营后，商业公司为统一经营招商而设立，其成立虽未获肖某认可同意，但现并无证据表明该楼多数业主反对商业公司成立及代理业主委托出租行为。结合肖某等业主收取租金情形，可认定商业公司能代表多数业主意见。开发公司受商业公司委托与商场签订租赁合同，商场系基于租赁合同而占有、使用案涉房屋。在开发公司与商场已为商业运营投入运行费用情形下，案涉商业配套用房亦具有整体出租必要性，其使用方法及收益方式有着延续性和不宜变更性，现肖某要求商场与开发公司腾退房屋，不利于商场、开发公司及其他业主合法权益及公共利益实现，故腾退房屋不具有现实性。②综合本案全部事实，案涉房屋使用费支付宜以实际所发生收益为依据。现商场已为使用场地实际支付租金，不应再支付额外使用费，应由开发公司承担。就使用费计算标准，鉴于代表业主利益的商业公司与开发公司所签协议已作明确约定，按购房款总额不低于5％发放租金，不足部分由开发公司补足，超出则据实发放，现租金标准低于肖某购房款总额5％，故开发公司应以此为标准向肖某支付使用费，计算期间则以商场支付租金期限为准。判决开发公司支付肖某房屋使用费2万余元。 实务要点：需与其他房屋共同发挥使用功能、不具备独立使用条件的商业配套用房，业主单独请求腾退房屋的，应不予支持。 案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第4781号“肖某与某开发公司物权保护纠纷案”，见《肖振起诉北京物美商业集团股份有限公司、北京华森置业有限公司物权保护纠纷案（物权的排他性在损害公共利益或他人合法权益时应得到阻却）》（叶永尧），载《中国审判案例要览》（2014民:58）。
10 . 出租划拨土地上房屋，未办审批，不影响合同效力 未办审批登记备案手续而将划拨土地上房屋出租，不违反效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件。 标签：房屋租赁｜划拨土地｜合同效力｜效力性规定 案情简介：2012年，租赁公司受大学委托，对外以自己名义与投资公司签订房屋租赁合同。2013年，投资公司以该房屋系划拨土地上房屋为由，诉请确认合同无效、投资公司和大学返还租金。 法院认为：①受托人以自己名义，在委托人授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中大学委托租赁公司出租房屋，投资公司对此亦知情，故投资公司与租赁公司所签租赁合同应直接约束出租方大学与承租方投资公司。②《合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定：《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第56条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，投资公司与租赁公司所签租赁合同，由于租赁房屋坐落的土地为国有划拨土地，名义上是出租划拨土地上的建筑物，实质上是连同国有划拨土地使用权一并出租。至法庭辩论终结前，租赁公司与大学未能提交针对房屋及土地租赁行为已获得批准等的相关证据，亦未将租金中所含土地收益上缴国家，不符合法定手续。但上述有关办理审批登记备案手续等的相关法律法规规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。出租方大学应将划拨土地上房屋出租所得租金中所含土地收益上缴国家，属行政部门处理范围，非房屋租赁合同无效的法定事由，投资公司不能以此要求确认合同无效。判决驳回投资公司诉请。 实务要点：未办审批登记备案手续而将划拨土地上房屋出租，不违反效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件。 案例索引：北京一中院（2013）民终字第13718号“某投资公司与某大学等房屋租赁合同纠纷案”，见《北京佳融嘉禾投资管理有限公司诉中国人民公安大学等房屋租赁合同纠纷案（效力性强制性规定、管理性强制性规定）》（郭建新），载《中国审判案例要览》（2014民:359）。 核校：简牍 ……………………………… 天同码汇编阅读链接 点击标题打开 ↓ |
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