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01 前 言  2019年年底开始侵袭全国的新冠疫情给各行各业都带来了较大的冲击。在法律层面，带来的其中一项影响便是因疫情导致的租金给付问题。司法实践中，法院往往基于疫情对双方带来的不利影响、实际租用情形等因素，并结合公平原则来综合考量，酌情认定租金的减免数额。 本所民商事诉讼团队近期处理了一起房屋租赁合同纠纷案件。该案件的主要争议焦点便在于能否通过疫情管控来减免租金的给付。为此，律师团队通过大量的案例研判，并进行法律分析，成功帮助作为承租方的当事人减轻了部分租金压力，降低了可能造成的损失。  02 案 件 回 顾 2021 年 12 月 29 日，李某与郑某就上海市宝山区某路 某号房屋 ( 以下简称“系争房屋”) 签订了《房屋租赁合同》，约定李某将系争房屋出租给郑某使用，租赁期限为 5 年，月租金为 23,000 元，付三押一，需提前一个月缴纳下季租金。因本市受新冠疫情影响，双方就免租事宜未能达成一致，郑某通知李如艳解除双方《房屋租赁合同》，并于 2022 年 6 月 24 日将系争房屋钥匙快递给李某，强制交房。另，郑某还剩余煤气卡一张未能返还。李某认为，郑某单方解除双方《房屋租赁合同》的行为构成违约，应承担系争房屋空置期间的损失，故李某向法院提出诉讼请求：1.解除李某与郑某签订的《房屋租赁合同》；2.判令郑某支付 2022 年 5 月 10 日至 2022 年 6 月 24 日期间租金 (按每月 23,000 元标准计算 )；3.判令郑某赔偿 2022 年 6 月 24 日至 2022 年 9 月 10 日期间房屋空置损失 58,266 元 (按每月租金 23,000 元标准 计算 )；4.判令郑某返还煤气卡。 郑某就此委托我所出庭应诉。 03 案 件 经 过 （一） 诉前准备 团队律师通过开展证据研判、案例检索等工作，对本案的要点进行了分析判断。 要点一：被告能否通过疫情管控来主张减免租金？ 根据律师团队的法条检索及案例研判，能否减免租金以及减免数额需要根据承租方所承租的房屋性质进行具体分析。鉴于本案中所承租的房屋为非国有用房，因此需要依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定来处理，即减免租金并非出租人的强制性义务，因此法院一般会基于公平原则、合理分担损失等考虑，支持承租人合理的租金减免请求。 团队律师在对案件进行研判后，及时将上述分析转达至当事人，帮助当事人了解本案的大致走向，为其建立起在合理范围内减免租金的信心。 要点二：原告主张的房屋空置损失能否得到支持？ 房屋空置损失系基于承租人一方提前解除租赁合同而给出租人造成的损失。该损失以实际发生的空置情形为计算依据。现我方当事人确实于租赁期内提前解除，且该提前解除并非基于出租人的违约行为，因此需要向原告出租人赔偿一定的空置损失。但是，鉴于我方当事人是在合理期限内腾退房屋，并且出租人也在短期内将房屋继续出租，因此原告主张的空置损失过大。对此，团队律师协助当事人收集相关聊天记录以及该房屋在此出租的证据，有力地证明了实际发生空置损失的时间要远远短于出租人主张的时间。 要点三：被告向原告支付的押金能否要求退还？ 结合团队律师在相关案例研判中取得的成果，在司法实践中，根据新冠疫情对合同履行情况产生的不同影响，往往被认定为不可抗力或者情势变更。现承租人因新冠疫情解除合同，并不属于违约。因此作为确保合同正常履行的押金在承租人没有违约的前提下应当在合同解除后足额返还至被告账户。为此，团队律师及时告知当事人就押金事宜可以提起反诉，并在当事人认可律师给出的诉讼分析后向法院提交反诉材料。 （二）庭审期间 对于要点一及要点三，团队律师在庭上认为，关于2022年5月10日之后的租金，受疫情影响郑某被封控至2022年6月20日，故不同意支付后续租金，并要求返还押金。对此，法院认为双方对于疫情导致的情势变更均没有过错，因此应当基于公平原则，结合双方的实际情况来减免租金，同时出租人应当返还承租人已经给付的押金。 对于要点二，团队律师在庭上同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但表示：郑某在和李某沟通解除合同时，已经过李某的同意，且郑某也应李某要求于2022年6月22日发出了《解除通知》，故郑某没有违约，不应承担原告所主张的时间段内的房屋空置损失。对此，法院在结合团队律师的代理意见以及相关证据材料的基础上，认定承租人郑某的行为系基于情势变更，并未违约，且承租人已经在合理期限内腾退并未影响出租人的再次出租，故只判决给付出租人一个月的损失作为补偿。 （三）案件结果
 代 理 意 见  团队律师认为：根据众所周知的事实，2022年4月1日起，本市因新冠疫情采取封控措施，持续至2022年5 月3 日。上述期间，郑某无法正常使用系争房屋，系因不可归责于双方当事人原因发生的情事变更，若上述期间继续维持双方《房屋租赁合同》约定的金额支付租金，显失公平，故按照无过错责任分担原则，租金损失应由双方共同分担。《房屋租赁合同》解除后，郑某在合理时间内返还了系争房屋，李某亦于2022年9月初将系争房屋出租给了案外人，故根据本案实际情况，以当事人的实际损失为基础，酌情支持房屋空置损失。  ﹀ ﹀ ﹀  本期作者介绍  吕倩律师 |
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来自： 仲才1 > 《张爱萍世和酒店承包案》
