出租房屋，这些法律义务房东要知晓

本文转自：陕西政法新闻

□本社记者 庄德通

近日，一则租客洗澡触电身亡房东被判赔43万元的新闻引发广泛关注。房屋出租后，房屋的使用权就归租客所有，为什么还要房东承担赔偿责任？许多人对此表示不理解。事实上，在中国裁判文书网上检索可以发现，租客租赁有安全隐患的房屋出现伤亡，房东被判赔偿的案例可以说司空见惯。

“在房屋租赁合同中，出租人有义务向承租人提供可以安全使用的房屋，这不仅包括房屋主体结构安全，也包括房屋内的设备设施安全。出租人在出租房屋前应当认真检查，排除安全隐患，确保安全。”北京市西城区人民法院法官李俊接受本社记者采访时，对出租房屋过程中，房东的义务和法律责任等问题，进行了解读。

他表示，房东主要的合同义务就是按照合同约定将符合安全、健康标准的房屋交付给租客使用。房屋内的电器，如超过使用年限就应当及时更换；房屋内的家具要符合环保标准，在出租房屋前确保甲醛等空气质量符合安全标准。在租赁合同履行过程中，遇到租客提出房屋存在问题或需要维修时，要及时解决问题。即便租客未提出问题，房东也应当定期向租客询问房屋及设备设施的情况，在发现租客存在违规行为时要及时制止，以避免发生安全事故。这不仅是对租客负责，也是对自己负责。

房东应保障房屋安全

2020年12月，25岁的赵某在郑州出租屋内洗澡时，因热水器漏电不幸身亡。事故发生后，赵某的家属把房东告上法庭，索赔100余万元。

法院经调查发现，事发前几天，曾有合租租客明确告知赵某，热水器存在漏电现象，赵某也表示不会使用，并将情况告诉同住的女友，然而几天后却在使用时发生意外。

该案主审法官在解读该案时提到，在租赁期间，被告作为出租人应当保证其提供的租住房屋及附属设施安全并符合约定用途，且负有维修义务。该房屋内热水器年久失修，致使受害人触电身亡，被告作为出租人应对受害人的死亡承担相应的赔偿责任。而受害人赵某是成年人，其在使用前明知热水器漏电，既未告知被告维修，也没有自行维修就使用，自身存在过错，应减轻被告的责任。因此，法院酌定被告与死者赵某各承担50%的责任，房东赔偿赵某家属43万元。

在该案中，租客对热水器漏电“知情且未告知房东维修”是一个重要的情节，那么一旦发生此类事故，房东可以用“不知道隐患存在”为理由进行抗辩吗？

对此李俊表示，根据民法典第七百零八条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。而如前所述，出租人有义务向承租人提供可以安全使用的房屋，如果出租人提供的房屋或其屋内的设备设施存在安全隐患，无论出租人是否知情，一旦发生事故导致租客伤亡，出租人都属于违约，承租人可以依据双方签订的租赁合同要求出租人承担违约责任。具体包括：承租人可以要求解除租赁合同，要求出租人支付合同约定的违约金，要求出租人赔偿相应的人身、财产损失等。此外，若出租人不履行维修义务的，承租人也可以自行维修，相应的维修费用由出租人承担。

“如果租客发现安全隐患，在房东没有修理、自己也未进行修理的情况下，擅自使用该设备设施导致安全事故的发生，租客就存在一定的过错，应承担与自身过错相当的责任。”李俊表示。

中介机构也有安全保障义务

现实生活中，相当一部分人是从中介机构手中承租的房屋，那么，一旦因为安全隐患发生事故，中介机构会被要求承担责任吗？

事实上，这种情况确实发生过。

据媒体报道，租客小云（化名）在房屋内用电热水器洗澡时，不幸触电身亡。小云的父母将房东、中介公司、电热水器生产厂家等起诉至北京市大兴区人民法院，索赔包括死亡赔偿金在内的损失211余万元。

大兴法院认为，房东周女士作为房屋的实际所有人及本案涉案电热水器的提供者，对屋内的家具家电等均负有保障正常、安全使用的义务，法院酌定房东承担70%的责任，赔偿小云父母合理损失90余万元；中介公司应承担其出租房屋保证使用安全的义务，承担20%的责任，赔偿小云父母合理损失25余万元；小云本人没有尽谨慎注意义务，也应承担一定的责任，法院酌情判定其承担10%的责任。

那么这种情况下，为什么中介机构需要承担责任？中介机构应该承担哪些责任？

对此李俊介绍说，在房屋租赁市场，出租人和承租人为安全考虑，往往会选择通过专业的中介机构签订房屋租赁合同，租客除支付租金外，还需要支付中介机构中介费用。那么，租客除与房东存在房屋租赁合同外，还与中介机构存在中介合同。因此，中介机构在签订合同前，应当根据其专业知识，认真仔细地检查房屋及其设备设施的相关情况，并如实将相关情况向租客进行汇报。

如果在这一过程中，中介机构发现房屋存在安全隐患而故意隐瞒不告知租客，或者根据中介机构的专业知识应当发现房屋存在安全隐患，而由于其疏忽没有发现，由此导致租客伤亡和财产损失的，中介机构应退还租客支付的报酬，并根据其过错程度对租客的损失承担一定的赔偿责任。所以，大兴法院作出前述判决是较为合理的。一审宣判后，房东周女士和中介公司不服上诉，二审维持原判。

群租房发生事故，房东或承担刑事责任

在房屋租赁市场，群租房问题始终是一片挥之不去的“阴霾”。因为群租房起火造成的代价往往是惨痛的。近年来，全国多地纷纷出重拳加大对群租房的查处力度。

群租房存在安全隐患，群租房的房东应该承担什么样的责任？

李俊表示，群租房属于违规行为，由于私打隔断改变房屋结构、私拉线路，群租房存在较大的火灾安全隐患。且由于空间狭窄，发生事故后不易逃生。对于群租房内发生安全事故、造成租客伤亡或财产损失的，房东作为责任人，根据租赁合同需要向租客承担违约责任，赔偿租客的人身、财产损失；造成重大伤亡的，甚至可能构成犯罪，承担刑事责任。而如果群租房隔断被拆除导致租客无法居住的，房东也需承担违约责任，租客可以要求解除合同并要求房东承担违约责任。

现实生活中，还有一种值得关注的现象，有些房东为规避责任，可能会在房屋租赁合同中写下“房屋出租后，因为安全隐患等原因造成人员伤亡、财产损失的，出租人不承担任何责任”或者类似条款，这样的条款极有可能是无效的。李俊介绍说。

民法典第五百零六条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”根据民法典的规定，房东在合同中约定“因安全隐患造成租客伤亡不承担责任”的条款属于无效条款；造成人员伤亡的，房东仍应承担赔偿责任。这体现了法律对于生命健康权给予最高层级的保护。对于财产损失，房东作为房屋所有权人，对房屋内存在的安全隐患应当知晓，房东存在故意或重大过失，免责条款也应属无效；对于安全隐患造成租客财产损失的，房东仍应承担赔偿责任。