如今的租房市场,早就不满足于简单的房东租客两种身份,各色中介抢尽风头。 随着中介公司不断“推陈出新”,一份简单的租赁合同背后的法律关系变得扑朔迷离。而在中介动辄暴雷的市场下,无论是新入职场的小白,还是闯荡已久的老手,如何避免租房风险,都将是租客们必须掌握的生存技能。 所以今天,我们将主要分析讲解市面上通过中介签署的三类租房合同。这三类租房合同看似大同小异,但实际背后法律关系大不相同,一旦遇到中介暴雷,其法律后果更是天差地别。 中介只收中介费 租赁合同双方为房东和租客 这是租房中介市场的1.0版本,也是曾经我们最熟悉的模式。在这类合同中,租赁合同的甲乙双方分别为房东与租客,而中介公司只承担“相互撮合”的角色。在这类合同中,法律关系最为简单,租赁双方为房东及租客,房东租客与中介签订的是中介服务合同。房租由租客支付给房东,同时双方支付中介一定的中介费。 很可惜,现在的中介们早就不满足于单纯的中介费。 中介为二房东 两份租赁合同 二房东并不是什么创新的法律概念,只是长租公寓将二房东这个身份发挥到极致。而一旦中介暴雷,这一类合同对于租客而言,法律风险是最大的。在这种模式下,房东、中介、与租客分别设立租赁合同,具体而言,第一份租赁合同,房东为出租方,中介为承租方。第二份租赁合同,中介为出租方,租客为承租方。用通俗的话解释,中介即为二房东。 这样签署的法律风险在哪里? 首先,转租必须房东同意。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
其次,转租期限超过承租人剩余租赁期限的无效。
最后,合同解除后,租客有义务腾退房屋。
也就是说一旦中介欠租,房东可以解除与中介之间的租赁合同。合同解除后,房东可要求中介返还房屋,租客作为实际使用者,有义务配合返还。此时,即便租客已经支付房租,但仍旧不能对抗房东收房,租客的损失只能起诉中介赔偿。 此时的中介多半资不抵债,租客的损失最终维权无门。 中介为代理人 房东受租赁合同约束 这类合同,对于租客而言是最友好的。 房东与中介公司签订委托合同,以公司名义管理房屋并收取租金,中介公司与房东之间形成委托合同关系,中介公司与租客之间形成租赁合同关系。即房东委托中介公司对外出租房屋。 根据委托相关法律关系,中介与租客的合同直接约束房东。即便中介暴雷,房东不能排除自己的合同义务。此时,房东无权要求租客搬离,而房东的损失只能向中介赔偿。
可以看出,这和前文的第二种情况,法律后果完成相反。同样是租房,同样是中介暴雷,如果签署的是转租合同,最终的损失由租客买单。而如果签署的委托合同,则由房东买单。 无论是租客还是房东,签署一份合同时,仔细阅读合同内容都是非常必要的,不同的合同内容将给自己带来截然不同的法律风险。关于合同思维,有兴趣的请戳:普通人如何提高法律意识?请重视合同思维 最后,对于租房一族,说些我个人建议。 警惕租房暴雷! 天下没有免费的午餐,拒绝低价年租! 转租合同风险大,与房东签署租赁合同最佳! |
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