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文/王勉 河南省南阳市检察院 本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
基本案情
2014年6月12日，原告王某和被告李某签订转让协议，约定将被告李某经营的汽车美容店转让给王某，转让费为16万元。租赁期间为2014年6月12日至2016年6月12日。原告王某支付被告李某转让费16万元。原告王某经营三个月后，原被告双方因为房屋转租问题发生纠纷。原告王某诉至法院，请求确认房屋使用权转让协议无效，并由被告李某退还原告王某转让费16万元。
诉讼经过
第一次庭审时，原告王某以房屋转租未经房东罗某同意为由请求确认原被告签订的房屋使用权转让协议无效。原告提交公证书一份，内有2014年9月1日房东罗某和公证员的谈话，证明李某转租房屋时未告知房东罗某，罗某知道后不同意房屋转租。
被告李某以房东同意转租且转让协议已履行完毕为由辩称协议有效。被告提交了一份2014年9月17日被告李某和房东罗某的谈话录音，证明房东同意原告继续租赁房屋。原告起诉所称的因房东不同意房屋转租要求确认协议无效的理由不成立，实际因为是原告经营不善，不愿继续经营。
庭审后合议庭合议后认为：转让协议实质上是转租、转让合同，而非原告所诉的房屋使用权转让合同。另外就效力而言，该协议为有效合同。这和原告主张的协议无效不一致，法院应当向原告释明变更诉讼请求。房东罗某未出庭作证，她是否同意转租尚未查清，房屋是否收回，法院需要核实。
合议庭释明原告后，原告变更了诉讼请求，请求解除原被告签订的转让协议，并退还转让费16万元，赔偿损失15000元。办案法官到房东罗某家调查，罗某明确表示转租时不知情，知道后不同意转租，已经收回了房屋。
第二次庭审时，被告辩称庭审结束，原告变更诉讼请求，法院不应受理。对证人的取证不是法院的取证范围，房东没有签字等，询问笔录为非法证据。
一审法院判决解除转让协议，被告李某返还转让费145000元。
被告李某上诉后，二审维持原判。
法官分析
本案在实体上涉及转让协议的性质和效力的认定，如果法院认定的协议性质、效力和原告的主张不一致，后续处理时程序上会涉及法官的释明权、依职权调查取证，实体上涉及是否解除合同解除、转让费返还数额等问题，下面将对上述问题逐一进行分析。
一、转让协议效力分析
本案的转让协议是单纯的房屋转租合同还是包含房租转租和业务转让的合同？
要弄清楚协议效力，首先要准确界定协议内容的性质。转租合同是对房屋使用权的出租，而本案的转让协议内容包括汽车美容产品、客户名单、店名等的转让和房屋使用权的转租。因此本案的转让协议实质上是汽车美容业务转让合同和房屋转租合同的合体。
本案的转让协议的效力如何？
本案的转让协议是两类合同的合体，应当分别分析合同效力。
关于汽车美容业务转让合同的效力。协议约定了美容产品、客户名单、店名等的转让。内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人自愿，应为有效合同。
关于房屋转租合同的效力。依据《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物租给第三人。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。
不少人根据该条认为未经出租人同意的转租合同无效或效力待定。但本院认为为有效合同，原因如下：
首先，出租人解除权的对象是出租人和承租人之间的房屋租赁合同，对房屋转租合同的效力不产生影响。
出租人、承租人、次承租人之间存在两个法律关系，即出租人和承租人之间的房屋租赁关系，承租人和次承租人之间的房租转租关系。根据合同相对性原则，出租人只能解除出租人和承租人之间的房屋租赁合同，而不能解除承租人和次承租人之间的房屋转租合同。出租人的解除权对房屋转租合同的效力不产生影响。
其次，房屋转租合同不符合《合同法》规定的合同无效的几种情形。
《合同法》第52条规定了合同无效的五种情形：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案的房屋转租合同不符合上述任何一种情形。
再次，房屋转租合同自成立时生效。
依据《合同法》第44条的规定，合同自成立时生效。本案中原被告双方已经就房屋转租达成合意，转租协议自双方签字时已经生效。
二、后续处理
1、法官是否应当释明原告，变更诉讼请求？
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案原告起诉时诉请为确认原被告签订的房屋使用权转让协议无效，第一次庭审后合议庭合议认为该协议的性质为转租转让合同，合同有效。依据上述法律规定法官应当释明原告变更诉讼请求。
2、法院是否应当对房东罗某进行调查询问？
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定，人民法院依职权收集的证据，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实。本案关键证人房东罗某未出庭作证，罗某是否同意房屋转租是本案必需查明的事实，关系着原被告双方的切身利益，法院可以依职权收集证据。询问时法官核实了被询问人身份，查明了罗某起初对房屋转租不知情，知情后不同意转租，于房租到期后收回了房屋。因此法院对房东罗某的调查询问，并未超出了法院的取证范围。
3、原被告之间签订的转让协议是否应当解除？
依据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中房屋有效转租是原告经营汽车美容业务的前提。因房主罗某始终不同意被告转租，阻扰经营并收回房屋，原告无心也无法正常经营，经营汽车美容业务的目的不能实现。故对原告解除合同的诉请，法院应当支持。
4、合同解除后，被告应当返还原告多少转让费？
《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告支付被告16万元，包括客户名单、货物及房租，共经营三个月。被告转让给原告的货品，因双方均未能提供清单和价格，其价值无法计算，因此无法从转让费中扣除。原告使用房屋应当支付租金，参照被告和房东签订的租赁合同的约定每月租金5000元，原告应支付被告三个月的租金15000元。剩余145000元由被告返还给原告。
编排/李玉莹 责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
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