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在前面的文章中，笔者强调，尽量和房东，也就是所有权人签订租房合同，或者征得房东的同意。这样可以避免最后房东收回房屋的风险。但是现实生活当中由于各种原因没有办法与房东取得联系或者不愿意和房东取得联系。此时转租行为是否一定无效呢？遇到纠纷应当如何处理呢？对于这个问题，我们可以从出租人和承租人。个人的角度来认识 一、转租形成的法律关系 出租人 ▬▬ 承租人 ▬▬ 次承租人 租赁合同① 租赁合同② 由此可见，转租行为产生了另一个租赁合同关系。转租行为并不是无效的，虽然我国《合同法》当中明确规定转租应当经过出租人的同意。但是并没有规定未经过出租人同意的转租行为是无效的，只是规定了出租人可以解除合同。 二、转租中的法律风险 1 次承租人应当查验相关证件与合同，确认出租人的身份。而承租人应当如实告知转租的事实。如果承租人故意隐瞒转租的事实，以出租人（房东）的身份签订合同，次承租人可以以欺诈为由，撤销转租合同、 2 次承租人一次性缴纳的房租不宜过多；当然这取决于双方的协商结果。 3 转租尽量征得出租人的同意，或者告知出租人。如果涉及多次转租，最好能得到所有的'出租人的许可。 座落于广西岑溪市岑城镇玉梧大道公路局旧职教楼属于原告岑溪公路局所有。2009年1月1日原告岑溪公路局与被告高瑜君签订《铺面出租合同》，约定由被告继续租赁上述职教楼一楼左侧第3、4间铺面，租期从当日起至2011年12月31日止，租金每月1000元，按季度交付，租期届满合同即中（终）止，如续租乙方（被告）在同等条件下有优先续租权，在合同期内，若第三人整幢楼承包，需要全部收回地下铺面的，乙方应及时退租，或与第三人协商签订合同事宜，甲方退回乙方预交租金。被告承租后一直将铺面用于经营药材和医疗门诊。2011年11月18日，原、被告双方再次签订《铺面续租协议书》，租期顺延至2013年6月30日止，租金提高到每月1200元，其他条款不变。2011年11月20日，被告高瑜君与第三人莫伟杜签订《铺面转租协议书》，约定被告所承租原告的铺面转租给莫伟杜使用，所有费用由莫伟杜支付给原告，莫伟杜后在该铺面从事经营广告业务，租金、水电费等亦按约定及时支付给原告，但原告出具的发票仍载明付款人为高瑜君。2012年5月26日，原告与蓝鹤彬签订《房屋租赁合同书》，约定原告所属职教楼一至六层（含被告所承租的两间铺面在内）整体出租给蓝鹤彬，出租时间从2013年9月16日起至2023年9月15日止，前8年的租金共计110万元，后2年为18万元。2013年6月30日，原告与被告高瑜君签订的租赁合同到期，原告要求收回铺面，通知各承租户在7月10日前搬迁，但次承租人莫伟杜不愿搬迁腾房。原告诉至法院，要求被告按其与蓝鹤彬签订的租赁合同中的租金作为标准计算至2013年10月止，赔偿损失45832元（110万元÷8年÷12个月×4个月）。经本院询问蓝鹤彬，其已按合同约定支付前8年的租金110万元给原告，原告也已把除本案讼争的两间铺面外其余部分房屋交付给蓝鹤彬，其表示不要求原告赔偿因迟延交付铺面所造成的损失。（案例来源：人民法院网https://www.chinacourt.org/article/detail/2013/12/id/1160737.shtml） 问：本案中是否存在转租关系？ 此案应当如何处理？  南京信息工程大学法律援助中心 江苏千树律师事务所 联合出品 |
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