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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 一、租赁违建的合同效力 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据该司法解释规定：1、租赁违建的合同原则上无效；2、在一审法庭辩论终结前违法建筑变为合法建筑的，合同有效。 二、租赁违建的法律后果 1、合同无效的法律后果 《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定，合同无效的法律后果主要表现为返还原物或折价补偿，根据过错赔偿损失。 具体到房屋租赁合同无效的法律后果： （1）承租人返还占用的房屋给出租人； （2）承租人支付出租人房屋占用使用费； 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据该规定，房屋占用使用费的支付标准一般可以参照合同约定的租金标准。 （3）损失的赔偿 损失的赔偿比较复杂，要根据具体情况来确定，但是总的原则还是《合同法》第58条的规定（有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。） 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条【承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。】、第十三条【承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。】、第十四条【承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。】的规定处理。”上述几条法律规定主要解决了装饰装修和扩建所产生的相关残值和费用的处理问题，总体的责任承担的依据还是双方的过错。 2、合同有效的法律后果 因为租赁违建的合同可能是有效的，因此，如果合同是有效的，根据《合同法》第八条的规定【依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。】双方就应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则就要承担相应的违约责任。 附案例一：沈某与上海市松江区车墩镇某村村民委员会房屋租赁合同纠纷案 案情简介：2009年10月1日某村村委会、沈某签订《厂房租赁协议》，合同约定沈某租赁某村区域内联络公路（距铁路旁）1184平方米厂房（以下简称“系争厂房”），作为沈某五金加工生产使用。租赁期限三年，从2009年10月1日至2012年9月30日止。租金每年为5万元（人民币，以下币种相同）。按照协议约定，沈某缴纳租金的方式是先支付后使用。协议另约定沈某在五年之前所擅自搭建约1184平方米房屋归某村集体所有。协议所列厂房总面积1184平方米，具体的为1号厂房324平方米、2号厂房336平方米、3号厂房400平方米、4号厂房68平方米、5号厂房56平方米。某村村委会认为，在合同履行期内，沈某没有按照协议及时支付租金，至合同期满沈某尚欠某村村委会租金60,500元。合同到期后某村村委会要求终止协议结清租金，但沈某既不缴纳租金又不返还系争厂房。2012年12月25日，某村村委会发函提出终止协议并要求沈某支付2010年1月1日起至2012年12月31日所欠租金和房屋使用费共计68,000元。时至2013年3月8日，沈某尚欠租金60,500元，房屋使用费16,404元，并拒不搬离将系争厂房返还某村村委会。现某村村委会起诉至法院要求：1、判令沈某于判决生效后十日内返还系争厂房；2、判令沈某支付自2010年1月1日起至2012年9月30日止的房屋租金60,500元，2012年10月1日起至2012年12月31日止的房屋使用费7,500元，合计68,000元，并支付滞纳金13,600元（68,000元*20%）；3、判令沈某支付自2013年1月1日起至2013年3月6日止的房屋使用费8,904元，并继续要求支付2013年3月7日起至房屋实际返还日止的房屋使用费（使用费按照合同约定的标准计算）。 沈某认为，某村村委会明知土地性质不合法的情况下还要求沈某对厂房所涉土地进行堆场填土并收取厂房租金，且明知违章建筑的情况下与沈某签订厂房租赁协议并收取租金，给沈某造成了重大的经济损失。故沈某提起反诉要求：1、确认某村村委会、沈某签订的《厂房租赁协议》无效；2、某村村委会返还沈某2008年至2009年的厂房租金费46,000元；3、某村村委会返还沈某2011年11月1日至2012年10月31日由某村村委会收取的吴益祥的租金30,000元；4、某村村委会返还沈某所支出的堆场填土费30,000元。 原审另查明，至协议期满即2012年9月30日沈某尚欠某村村委会租金60,500元。系争厂房的建造未取得建设工程规划许可证，也未取得产权证。 原审审理中，经法院释明系争厂房的租赁协议无效后，某村村委会变更诉讼请求如下：1、判令沈某于判决生效后十日内返还某村联络公路（距铁路旁）租赁的厂房716平方米；2、判令沈某支付自2010年1月1日起至2012年12月31日止的房屋使用费68,000元；3、判令沈某支付自2013年1月1日起至2013年3月6日止的房屋使用费5,342元，并继续要求支付2013年3月7日起至房屋实际返还日止的房屋使用费（使用费按照合同约定的标准计算）。 原审审理中，法院至系争房屋现场进行勘查，某村村委会、沈某一致确认厂房租赁协议所列编号1号、2号、5号厂房共计716平方米现仍由沈某实际使用。 裁判员文节选 一审【案号：上海市松江区人民法院（2013）松民三(民)初字第872号】原审认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋未有建设工程规划许可证、房地产权证等合法建造的证明文件，故本案所涉厂房租赁协议应属无效合同。但合同无效并不影响某村村委会、沈某就系争厂房的归属明确为归某村村委会所有的约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。至于返还厂房的范围，双方已明确厂房租赁协议所列编号1号、2号、5号厂房共计716平方米现仍由沈某实际使用，故某村村委会要求沈某返还上述厂房的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。 关于实际使用费的问题。厂房租赁协议无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中沈某提出因合同无效故而厂房应属于沈某所有，故不同意支付房屋使用费。法院认为，虽然系争厂房是沈某所建造，但是从双方对于系争房产归属的约定，以及签订租赁协议、沈某支付租金的事实，可以认定系争厂房已归属某村村委会。沈某确认所欠某村村委会自2010年1月1日至2012年12月31日止的实际使用费共计为68,000元，故对于某村村委会所主张的上述期间内的厂房使用费，法院予以支持。对于2013年1月1日以后的使用费的标准，某村村委会按照年租金3万元/716平方米/365天*具体天数的标准计算，该标准系参照双方所签订协议约定的租金标准，且沈某对该计算标准不持异议，故法院予以确认。 关于沈某提出的反诉请求中要求某村村委会返还沈某2008年至2009年的厂房租金46,000元以及某村村委会返还沈某所支出的堆场填土费30,000元，因上述事实均发生在双方签订的厂房租赁协议之前，且双方对于土地的使用及厂房归属均作出了相应约定，故与本案无涉；另外，沈某的上述反诉请求，均已过诉讼时效，故法院不予支持。至于沈某提出的要求某村村委会返还沈某2011年11月1日至2012年10月31日由某村村委会收取的案外人吴益祥的租金30,000元，因系争厂房已归属某村村委会，故沈某无权要求返还某村村委会收取的租金。综上，对于沈某的第2、3、4项反诉请求，法院均不予支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一三年八月二十六日作出判决：一、确认某村村委会与沈某于2009年9月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、沈某于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区某村区域内联络公路（距铁路旁）716平方米厂房（厂房租赁协议所列编号为：1号、2号、5号）返还给某村村委会；三、沈某于判决生效之日起十日内支付某村村委会上述房屋自2010年1月1日起至2012年12月31日止的使用费68,000元；四、沈某于判决生效之日起十日内支付某村村委会上述房屋自2013年1月1日起至房屋实际归还之日止的使用费（计算标准按照年租金3万元/716平方米/365天*具体天数）；五、驳回沈某其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,143元，减半收取1,071.50元，反诉案件受理费1,140元，合计诉讼费2,211.50元，由沈某负担（已付1,140元，余款1,071.50元于判决生效之日起七日内交付法院）。 二审【案号： 上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第2766号】本院认为，因系争厂房并无建设工程规划许可证，属于违法建造的房屋，故上诉人与被上诉人双方签订的《厂房租赁协议》依法应为无效；合同无效后，因合同取得的财产应予返还。本案租赁合同业已实际履行，标的厂房归属系租赁合同承租对价的组成，上诉人根据租约取得厂房的占有。本案《厂房租赁协议》无效，上诉人作为承租人理应返还系争厂房。上诉人以关于系争厂房归属的合同约定无效作为返还房屋等相关抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。《厂房租赁合同》无效，但上诉人实际使用了系争厂房，且至今未搬离，上诉人理应支付相应的房屋使用费。原审以合同约定的租金标准为参照，计算上诉人应当支付的房屋使用费，符合法律规定，本院予以维持。上诉人以被上诉人订立合同时存在欺诈，且合同显失公平为由，主张不应支付房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币3,283元，由上诉人沈某负担。 本判决为终审判决。 案例二：上海众吉汽车销售有限公司与上海汉秦酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案 案情简介：2014年6月7日，原告众吉公司(出租方、甲方)与被告汉秦公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢二号楼三层的房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为1192平方米，租赁用途为酒店、宾馆。租赁期限自2014年6月7日起至2019年6月6日止。年租金为652,620元，月租金为54,385元，租金结算期限为三个月为一期。保证金为54,385元。乙方应在每一期租金到期前20日支付下一期租金。房屋租金每三年递增10%，首次递增自2017年6月7日起。乙方按时支付租金及水电费，如有逾期，乙方须每日承担原费用1%的滞纳金，逾期满10天，甲方有权停止供应水电，有权终止合同，收回该房屋，并有权追回乙方所有拖欠的费用，保证金即转为违约金不予退还。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告作酒店经营使用。2011年7月8日，上海市国家税务局、上海市地方税务局共同向被告颁发了《税务登记证》。2011年9月，上海市某钢管厂向上海市闵行区卫生局出具《证明》，上载：“我厂(上海市某钢管厂)坐落于北翟路XXX号XXX幢。为了配合虹桥商务区开发，促进地区经济发展和改善周边环境，我厂逐步停止高能耗、高污染的钢管生产，同时为了维护职工队伍稳定，将部分危旧车间、仓库房屋进行改造，暂时作为商业经营用房，目前已引入部分服务性行业，对安置员工、稳定企业起到积极作用，恳请贵局在证照办理中给予支持。”落款处另有上海市监狱管理局的盖章。同时，还具有上海市闵行区人民政府某街道办事处的盖章，记载有“情况属实”的字样。2011年9月20日，上海市公安局向被告颁发了编号为沪公特闵旅字第XXX号《上海市特种行业许可证》，该许可证记载的经营地址位于上海市闵行区北翟路XXX号，经营项目为旅馆。2015年3月4日，本院立案受理了以众吉公司为原告、汉秦公司为被告的房屋租赁合同纠纷，案号为(2015)闵民五(民)初字第608号(以下简称第608号案件)。该案中，双方自愿达成调解协议。法院于2015年3月4日出具民事调解书，调解主文为：“一、原告上海众吉汽车销售有限公司与被告上海汉秦酒店管理有限公司就位于上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢二号楼三层房屋签订的《租赁合同》继续履行；二、被告于2015年3月31日前向原告支付至2015年4月5日止的租金200,000元；三、被告于2015年3月31日前向原告支付2015年1月及2月水电费33,455元；四、2015年4月6日起至2016年3月5日止的租金，被告于每月5日前支付原告当月租金；如被告逾期支付上述第二、三、四项条款中任何一期款项的，则另行支付原告违约金5万元；五、原告放弃其余诉讼请求；六、双方无其他争议；七、案件受理费减半收取计25元，由原告负担。”2015年12月4日，上海市某区卫生和计划生育委员会向被告续发了编号为(2011)闵字第XXXXXXXX号的《上海市公共场所卫生许可证》，该证记载的经营场所地址为上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢3号楼3101室、3102室及3号楼二层、三层，经营项目为旅店，有效期限至2019年12月3日。另查明，根据登记日为2008年12月1日、编号为沪房地闵字(2008)第XXX号的《上海市房地产权证》的记载，位于上海市闵行区北翟路XXX号房屋的权利人为上海市某监狱。根据附记的记载，1551号201幢的建筑面积为7478平方米，用途为特种用途，层数为1层。关于租金、水电费的支付情况，本院查明，自2015年6月4日至2015年10月7日期间，被告共计向原告支付钱款627,107.78元，其中，被告载明租金为530,000元，2015年4月-7月的水电费为97,107.78元。但双方就该部分已经支付的租金、水电费所对应的租赁标的物持有异议。关于保证金的支付情况，双方确认被告曾向原告支付保证金54,385元。还查明，被告于2015年10月20日签收了法院就本案向被告寄送的诉讼材料。以上事实，由原告提供的原、被告于2014年6月7日签订的《租赁合同》、编号为沪房地闵字(2008)第XXX号的《上海市房地产权证》等，由被告提供的2011年7月8日的《税务登记证》、由上海市某钢管厂于2011年9月向上海市闵行区卫生局出具的《证明》、2011年9月20日的《上海市特种行业许可证》、编号为(2011)闵字第XXXXXXXX号的《上海市公共场所卫生许可证》、账户交易明细回单等，以及当事人的陈述、法院生效裁判文书等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。诉讼中，因本院注意到，在编号为沪房地闵字(2008)第XXX号的《上海市房地产权证》上所记载的上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢房屋的层数仅为1层，而原、被告签订的《房屋租赁合同》所涉租赁标的物为“上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢二号楼三层”，就此，本院向双方当事人释明，从当前产权登记情况看，租赁标的物并没有取得合法有效的产证登记，故《租赁合同》或将归于无效。由此，将产生合同无效的法律后果，包括房屋的返还，装修的处理等。原告表示，由法院依法认定合同的效力，若为无效合同，仍要求被告搬离，房屋使用费不在本案中予以主张，装修部分则听从法院的判决。被告表示，若合同无效，其主张二层、三层的装修费用及经营损失，其中就装修部分，其共计花费数百万元。然原告对被告提出的装修数额不予认可。鉴于被告的上述表示，本院进一步向被告释明，被告应就其主张进行诉讼或提出相应审价评估。为此，本院给予被告7个工作日作出答复，否则，本院于本案中将不再予以处理。2016年1月15日，被告答复本院，被告仍希望与原告协商解决，将酒店经营下去。故在本案中，被告暂不提出反诉和评估申请。但对于可能存在的装修或经营损失，被告将另案诉讼，要求原告予以赔偿。 裁判员文节选【案号： 上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2295号】本院认为，原、被告签订的《租赁合同》所涉租赁标的物位于上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢二号楼三层。但根据编号为沪房地闵字(2008)第XXX号《上海市房地产权证》的记载，上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢房屋的层数仅为1层，故就北翟路XXX号XXX幢二号楼三层房屋所建立的房屋租赁关系，因原告未能提供充分的证据证明房屋权利的合法性，由此建立的租赁关系无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应将北翟路XXX号XXX幢二号楼三层房屋返还原告，原告则应将保证金返还被告。另需说明的是，本案诉讼中，经本院释明(即合同无效的后果本院需一并予以处理)，但原告明确表示在本案中暂不向被告主张房屋使用费，而被告则表示就可能存在的装修和经营损失也不在本案中进行主张，保留另案诉讼的权利，以上均是当事人合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海众吉汽车销售有限公司与被告上海汉秦酒店管理有限公司于2014年6月7日就位于上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢二号楼三层房屋所建立的房屋租赁关系无效；二、被告上海汉秦酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海众吉汽车销售有限公司返还位于上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢二号楼三层房屋(合计面积为1192平方米)；三、原告上海众吉汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海汉秦酒店管理有限公司返还保证金人民币54,385元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告上海汉秦酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 |
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