承租人逾期腾房的占有使用费该如何确定

 近几年来，房屋租赁合同纠纷案件越来越多。其中，租赁期间届满，因承租人故意违反合同约定，不及时返还租赁房屋引起的纠纷不在少数。这类案件涉及到司法实务上一个重要且极具争议的问题，即承租人自租赁期满之日至腾出房屋之日这一期间的占有使用费该如何确定。

合同法第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，但对于承租人不及时返还租赁物时该如何处理没有具体规定。一般租赁合同中，可能会约定“租赁期满后承租人应及时返还租赁物”，但对于承租人不及时返还租赁物应承担什么样的违约责任往往也没有明确约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《解释》）共有二十五条，同样没有涉及这个问题。《解释》第十八条虽然规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，但是，第一，这个法条指向的对象是次承租人；第二，该法条对于如何确定占有使用费仍然没有规定。

或许正是由于现行法律、司法解释对逾期腾房的占有使用费问题均无明确规定，不同地区的不同法院对此问题的处理不尽相同。就笔者所了解的情况来看，多数法院（包括笔者所在地区的基层法院和中级法院）是参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，也有法院按照房屋占用期间租赁市场价格确定占有使用费。

让我们稍稍离开纯粹的法律，先思考一个问题：参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，其社会效果如何？

承租人蓄意违约，不及时返还租赁房屋，往往是因为利益驱动。众所周知，最近几年房价节节攀升，房屋租金价格也水涨船高，特别是一些商业铺面租金涨幅更是惊人。对于承租人来说，在租赁期满后，承租人无论是选择与出租人协商续租，还是另行选择类似房屋，其租金都将大幅上涨。反之，承租人如果选择在房屋租赁期满后继续占用租赁物，出租人将其诉至法院，尽管承租人不及时返还租赁房屋的行为会被法院确定为违约行为，承租人需承担败诉的后果以及诉讼费，但是，参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费的做法，却意味着承租人只需按照一年甚至几年前约定的租金标准来支付占有使用费，而无需按照租赁期满后租赁市场价格上涨后的价格支付房屋租金。不难想象，作为一个理性的人，当得知自己违约（逾期腾房）可获得更大的利益时，往往会选择违约。就笔者所知，笔者所在地区近两年就有数起承租人在租赁期满后选择继续占用房屋，等着出租人起诉的案件。官司打完一审打二审，二审完了后还需强制执行，承租人利用诉讼程序规定，千方百计拖延时间，以最大限度获取低成本占用出租人房屋的不当利益。

可见，参照原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，客观上形成了反向激励机制，虽然承租人不按时返还租赁物会被判违约，其经济上却可以获得比守约（按时返还房屋）更大的利益。其导致的社会效果是更多的承租人选择蓄意拖延返还租赁物的时间，出租人按时收回房屋的合理预期，乃至房屋租赁市场的诚信均受到严重破坏。

笔者认为，不应该按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，这主要并非基于社会效果考量。更重要的是，就一般案件而言，按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房占有使用费的做法，从根本上违背了合同法中的违约责任制度，违背了侧重保护守约方的司法政策，也违背了一般法理。正确的做法是参照承租人违约占用房屋期间租赁市场价格确定逾期腾房的占有使用费。

租赁期满后，承租人不及时返还租赁物的行为是违约行为。合同法第一百一十三条规定：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 要求，“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”。 当承租人蓄意违约，不及时返还租赁房屋时，参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，其遵循的逻辑是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当。显然，这是没有任何证据作为支撑的，其处理结果客观上也明显有利于违约方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这一解释针对的是房屋出卖人不及时向买受人交付房屋的情形，其违约金或损失赔偿金是参照房屋租赁市场价格确定。这一司法解释的精神，对于如何确定承租人逾期腾房的占有使用费具有借鉴意义。兹分析如下：
    承租人不及时返还租赁物，应赔偿因其违约造成出租人的损失，该损失包括可得利益，此点应无争议。在出租人主张如承租人及时返还租赁物、其拟将房屋继续对外出租的情况下，承租人不及时返还房屋造成出租人的预期可得利益损失，实际上就是假设出租人按时收回房屋另行出租可获得的租金收益。在出租人主张如承租人及时返还租赁物、其拟将房屋自用的情况下，承租人不及时返还房屋造成出租人的损失则是假设出租人如租用类似房屋所需支付的租金。因此，不论哪种情况，承租人逾期腾房的占用使用费都应该参照承租人违约占用该房屋期间当地的租赁市场价格确定，即如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的，参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

还有一种情况，出租人预期承租人会按时返还房屋，在原租赁期间未届满前，与新的承租人就租赁期满后房屋租赁问题签订了新的租赁合同，约定了新的租金标准。当承租人违约，不及时返还房屋时，出租人无法将房屋交付新承租人，获取租金收益。在此情况下，新租赁合同约定的租金应属于合同法所谓“合同履行后可以获得的利益”，由承租人予以赔偿。有人会问，如何判断出租人提交的新租赁合同以及约定的租金是否真实？笔者认为，出租人将新租赁合同作为书证提交法院后，如承租人质疑证据的真实性，应提供反证。如反证成立，则法院仍然参照承租人违约占用该房屋期间当地的租赁市场价格确定承租人应支付的占用使用费金额。

以上处理，符合合同违约制度的目的，也贯彻了侧重保护守约方的司法政策。这样并非对承租人不公平，因为选择守约（按时返还租赁物）还是违约的主动权完全在承租人手上。

综上所述，一般而言，在确定承租人逾期腾房的占有使用费问题上，尽管现行法律和司法解释没有十分具体明确的规定，但无论是合同法违约责任制度，还是侧重保护守约方的司法政策，或是具有可借鉴意义的司法解释，抑或基于司法的社会效果考量，均要求参照房屋占用期间租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费。

最后，为应对承租人蓄意违约、不及时返还房屋以谋取不当利益的风险，笔者建议出租人与承租人在租赁合同中明确约定租赁期满后承租人不及时返还房屋的违约金计算标准，此举在诉讼中可降低出租人在举证承租人违约造成出租人预期利益损失时的难度。