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本文作为笔者研究房屋租赁合同法律问题系列专题之一，重点关注和研究房屋租赁合同纠纷中占用费法律问题，主要内容涉及到占用费的概念和性质、法律规定、案例解读与结论四个部分。供广大读者参考交流。 一、房屋占用费的概念和性质 1.概念：房屋占用费是指，房屋租赁合同被认定无效或终止(履行期限届满、解除或其他特定情形下)，因承租人或房屋占有使用人无合法依据，继续占有、使用房屋而应当向房屋所有权人或出租人支付的合理对价或费用。 2.性质：房屋占用费为无权占有或使用人应支付的合理对价或费用。部分法院关于租赁合同有效期间承租人占有和使用房屋应支付的费用定性为房屋占用费不妥，合同履行期限内，承租人应支付的房屋使用费性质为房屋租金；而租赁合同无效、履行期限届满、解除或因其他情形导致合同终止后，承租人丧失继续占有和使用租赁房屋的合法性基础，自合同被认定无效、履行期限届满、解除或终止之日起至承租人(含次承租人)实际腾退和返还房屋之日止，承租人应支付的房屋使用费，故该种使用费性质属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的房屋占有使用费。 二、法律关于房屋占用费的规定 1.《中华人民共和国合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。 2.《中华人民共和国合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。 3.《中华人民共和国合同法》第109条规定，“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。 4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 三、案例解读 (一)案例1:申请再审人济宁市海尔专卖店与被申请人张汉房屋租赁合同纠纷再审案 1.裁判文书：最高人民法院（2013）民申字第1448号民事裁定书 2.法院观点：海尔专卖店与张汉签订了租赁合同，并在涉案房产中从事经营活动，其应当支付张汉房屋占用费，并承担由于违约而产生的违约金。海尔专卖店主张涉案《房屋租赁合同》应认定无效，其不应当支付房屋占用费和违约金，没有法律依据的理由，不能成立。 (二)案例2:刘文斌与江油市精益商贸有限公司、李小华房屋租赁合同纠纷申诉再审案 1.裁判文书：最高人民法院（2016）最高法民申787号民事裁定书 2.法院观点：《房屋租赁合同》约定李小华在精益公司不履行合同义务时承担连带保证责任。由于精益公司欠付租金的事实持续至今，故二审判决认定本案未过保证期间并无不当。同时，由于讼争合同对保证范围未作明确约定，故作为保证人的李小华应当对讼争合同项下的全部债务承担连带清偿责任，包括讼争合同因违约被解除后产生的房屋占用费。 (三)案例3:张丽蓉、冯星梅房屋租赁合同纠纷再审案 1.裁判文书：最高人民法院（2016）最高法民再155号民事判决书 2.法院观点：重庆市第五中级人民法院二审认为，重庆工商大学与张丽蓉签订的《商铺租赁合同》以及张丽蓉与冯星梅签订的《商铺租赁合同》均是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，缔约各方均应按合同约定认真履行。由于冯星梅一直拖欠租金和拒绝交纳物管费和水电费，并一直占用诉争房屋，其行为已构成违约，冯星梅除应按合同约定支付租金和交纳物管费和水电费外，还应支付房屋占用费到其将房屋腾空并交付张丽蓉为止，并按合同约定承担违约责任。 本院再审认为，本案的争议焦点有两个，第一、张丽蓉向冯星梅交付的商铺是否应当认定为不宜进行餐饮经营，致使冯星梅无法实现订立《商铺租赁合同》的目的，张丽蓉是否按照约定履行了基本合同义务；第二、冯星梅是否按约履行了向张丽蓉交纳租金的基本合同义务，合同约定的解除条件是否已经成就，冯星梅是否以及应当如何承担违约责任。冯星梅一直未按合同约定交纳租金并承担相应的物业管理费、水费、电费，并占用租赁的商铺，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，根据张丽蓉与冯星梅签订的《商铺租赁合同》的相关约定，冯星梅应当向张丽蓉支付其主张的从2009年10月26日至2010年1月14日的租金110303元、自2010年1月15日起按每月41700元租金标准计算的房屋占用费直至将商铺腾空并交付张丽蓉为止、2009年9月至2010年1月的物业管理费5560元、截止2010年2月份的水费86.1元和电费137.85元及违约金125100元。 (四)案例4:湖北天麟房地产开发有限公司、湖北省十堰市五堰商场股份有限公司房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷二审案 1.裁判文书：最高人民法院（2018）最高法民终94号民事判决书 2.法院观点：关于合同解除后，双方当事人应如何承担相应的责任。关于房屋占有使用费。（1）合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同法第一百六十七条第二款规定，“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”。本案中，天麟公司要求五堰商场支付占有房屋期间的使用费是合理请求，符合法律规定，应予支持。（2）合同解除后，五堰商场支付的4000万元购房款应予退还，五堰商场占有房屋的使用费应属于五堰商场应赔偿天麟公司的损失。该损失因五堰商场占有，而天麟公司未占有、使用、经营而产生，与合同何时解除无关。五堰商场关于房屋占有使用费不应从五堰商场实际占有房屋之日起算等主张不成立。（3）一审举证期限内，双方当事人向一审法院申请对案涉房地产的租赁价格和市场价值进行评估，一审法院准许后依法对外委托鉴定单位博兴公司进行了鉴定。 (五)案例5:甘肃赣商投资有限公司与张华良房屋租赁合同纠纷再审案 1.裁判文书：最高人民法院（2018）最高法民申240号民事裁定书 2.法院观点：关于原审是否遗漏赣商投资公司的诉讼请求的问题原审中，赣商投资公司上诉请求张华良、范玉红、张启龙支付2017年3月1日起至案涉房屋返还之日止的房屋占有使用费，原审对该部分评述，赣商投资公司不能向张华良等三人提供案涉房屋的消防许可证，导致张华良等人无法向公安部门申请办理消防经营许可证，在经营期间，公安、税务等部门多次作出处罚决定，责令整改，影响正常经营。故一审法院根据房屋的使用情况仅判令张华良等人支付2016年3月1日至2017年2月28日期间的房屋占用费324万元。原审在考虑到赣商投资公司提供的租赁物有瑕疵的情况下，将2016年3月1日至2017年2月28日期间租赁费按合同约定计付，对2017年2月28日后至案涉房屋返还之日止的房屋占有费不予支持应属合理。 (六)案例6:平高集团有限公司与陈礼明租赁合同纠纷再审案 1.裁判文书：最高人民法院（2018）最高法民申5672号民事裁定书 2.法院观点：关于平高集团应否承担全部厂房占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。虽然双方签订的《厂房租赁合同》被认定无效，但案涉厂房一直由平高集团占有并使用，二审法院认定平高集团按照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，于法有据。二审法院认定王琴、刘秀梅、陈世龙、陈丽元承担部分车辆租赁费并非基于其对《厂房租赁合同》无效存在过错；而平高集团支付占有厂房期间的使用费，系《厂房租赁合同》无效后其理应返还的实际占有厂房所获取的利益，与二审法院在认定双方对《厂房租赁合同》无效均有过错的情况下，综合考虑该合同的签订、履行以及至今未返还案涉厂房等因素，酌定平高集团对陈礼明等人房屋建筑物、设备等损失承担60%的赔偿责任，并无直接关联。 (七)案例7:武汉汇和酒店发展有限公司与中国石油物资武汉有限公司房屋租赁合同纠纷再审案 1.裁判文书：最高人民法院（2019）最高法民申955号民事裁定书 2.法院观点：本院经审查认为，本案争议焦点为汇和酒店是否存在欠付房租的违约行为，以及该行为是否构成中石油武汉公司可以单方面解除合同的法定或约定条件；原审法院对汇和酒店欠付房租和各项费用金额的认定是否正确。 关于原审法院对汇和酒店欠付房租和各项费用金额的认定是否正确的问题。尽管双方的租赁合同已在汇和酒店、吴志云收到解除合同通知书后解除，但此后涉案房屋仍长期被汇和酒店实际占用但未能正常经营。而中石油武汉公司虽然具有合同解除权，但其是在未与汇和酒店、吴志云进行对账的情况下径行发出的解除通知。原审法院结合上述两项实际案情，根据公平原则，将房屋租金及占用费计算至实际停业之日，并据此认定汇和酒店欠付的金额，并无明显不当。 四、结语 1.应当计算和支付房屋占用费的情形。房屋租赁合同被认定无效、终止(履行期限届满、解除或其他终止情形)情形下，出租人可依法向承租人主张房屋占用费。 2.房屋占用费的标准。合同约定租金标准的，参照租金标准计算；合同未约定租金标准而当事人不能协商一致的，可参考房屋所在地同区域(地段)、同类型房屋租赁市场价格水平确定，一般发生争议后需申请评估鉴定，确定占用费标准(参见本文案例4)。 3.计算房屋占用费的起止期间。租赁合同无效的，自出租人向承租人交付房屋之日起至承租人实际腾退并返还房屋之日止；租赁合同履行期限届满的，从期限届满的次日起计算至承租人实际腾退并返还房屋之日止；租赁合同解除的，从合同解除之日起计算至承租人实际腾退并返还房屋之日止。其他特殊情形，可参照前述内容处理。 4.出租人是否可同时主张房屋占用费和违约金。法律并未明确规定，出租人不可同时向承租人主张房屋占用费和违约金，且房屋占用费与违约金属于不同法律性质，当出现应计算和支付占用费的情形时，如承租人有违约行为，出租人可依据法律规定或租赁合同约定，向承租人主张违约责任。 备注：本文所述房屋租赁合同是指城镇房屋租赁合同，不含乡、村庄规划区内的房屋租赁合同和依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房的租赁合同。
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