承租人提前退租的应对方策与损失赔偿

昵称63774272 2019-07-31

展开全文

本文作者

武鹏

合伙人

争议解决部

wupeng@cn.kwm.com

武鹏律师的执业领域为房地产争议解决、婚姻家事以及其他民商事诉讼与仲裁业务。武律师曾在上海市高院、一中院工作近二十年，现任上海仲裁委仲裁员，上海财经大学客座教授。

姜明泽

资深律师

争议解决部

陆嘉玮

律师助理

争议解决部

网贷平台逾期兑付，一夜消失，人去楼空；

商场租户经营不善，拒付租金，逃铺退铺；

外资企业并购撤场，友善但坚决地终止租赁……

上述故事是我们这些年来处理的诸多实例一角，却反映出提前退租现象频发的事实。随着经济增长前景的变化，房地产租赁市场所面临的风险也越来越大。“长期欠租”、“逃铺退铺”、“单方终止”等违约行为常常让作为出租人的房地产企业措手不及。那么，遭遇提前退租，出租人应当如何应对？在此过程中又有哪些问题值得注意？本文结合过往的大量实务经验，就以下问题稍作提示。

一

协商为先

房屋租赁纠纷争议事项多、审理周期长，涉及的房屋清退等问题强制执行难度大。出租人因提前退租遭受的房屋空置损失往往在后续争议解决过程中不断扩大。如出租人与承租人尚能保持联系，建议先行与承租人协商，就合同解除后的欠付费用缴付、租赁房屋交接、遗留物品处理、损失赔偿确定等事宜达成补充协议。

尤其在出租人希望继续履行合同时，协商和解显得更为重要。根据以往的实践经验，出租人诉请判决“承租人继续履行租赁合同”的，通常较难获得法院支持。多数法院认为，继续履行租赁合同以双方配合为前提，不宜以判决形式强制承租人使用房屋。在承租人明确表示终止租赁的情况下，即使出租人拒不解除合同，租赁合同在事实上也已不具备继续履行的可能性，故出于减少当事人损失、一次性解决纠纷等方面考虑，法院也会判令解除租赁合同，并要求承租人就提前终止合同给出租人造成的损失承担赔偿责任。因此，如出租人意欲维持合同的履行，应当首选与承租人进行协商。

二

发函解除

若出租人无法与承租人取得联系，或双方无法就终止合同、违约赔偿等事宜协商一致的，出租人可发函解除租赁合同。但在发函前出租人除须确定是否享有解除权外，尚须斟酌决定解除函的发出时点。

解除函的发出时点决定了合同的解除时间，而合同解除时间的确定又与损失的计算紧密相关，因此可以说，解除函的发送时间直接关系到出租人损失赔偿的主张。过早的提出解除，可能导致可受偿的租金、房屋占有使用费等损失减少。而过晚的提出解除，则可能被法院认定为不当放任损失扩大，从而被判定自行承担部分或全部损失。

除此以外，法院在对解除权行使期限的认定上也有相关标准。参考《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第34条，除双方约定解除权行使期限，或对方催告的情况外，权利人未在合理期限内行使解除权的，解除权消灭。对该“合理期限”一般认定为一年。因此，除了考虑与损失计算的关系，出租人在解除函发送时点的把握上还需注意“合理期限”，防止因怠于行使解除权而导致权利消灭的风险。

三

房屋收回

在发函解除后，出租人应及时办理房屋清退手续，收回房屋并重新出租，以防止损失的扩大。在收回房屋过程中，有以下要点应予注意：

收回的时点

承租人主动要求交还房屋的，出租人应及时收回。承租人拖延或拒绝交还房屋，出租人协商不成的，可在对其进行通知后的合理期限内自行收回房屋并重新招租。

值得注意的是，法院通常按照合同约定的租金标准支持合同解除后至房屋交接期间的占有使用费，而对于房屋交接之后产生的房屋空置期租金损失，法院判决时则较为谨慎。因此，出租人何时收回房屋可视租赁合同中违约金及房屋空置损失的约定、预估的损失总额及承租人的支付能力等综合考量。

收回的策略

（1）通知告示

出租人应尽可能与承租人取得联系，通知其在合理限期内搬离剩余物品并交还房屋。如联系承租人确有困难的，出租人可在租赁房屋显著位置张贴告示。如涉及次承租人，出租人应一并通过寄送函件、张贴通知等方式，告知次承租人租赁合同已解除的事实，要求其限期搬离。

（2）遗留物品

出租人自行收回房屋时，对承租人遗留在租赁房屋内的物品应按合同约定处理。如无约定，出租人可通过办理公证等适当方式，对屋内物品进行全面清点后，暂时搬离并妥善保管。考虑到承租人并未明确放弃遗留物品的所有权，出租人不宜在无约定、无判决的情况下直接变卖、处置，以防因此所致的侵权风险。对该遗留物品，出租人可通过诉讼、协商等方式明确双方权利义务关系后再行处理。

（3）装饰装修

因承租人原因导致合同解除且出租人无过错时，承租人主张其添附的装饰装修残值赔偿的，除非合同有明确约定或出租人同意利用该装饰装修，否则出租人可不予理会。在过往的案例中法院对承租人主张的该请求通常不予支持。

（4）证据留存

在自行收回房屋时，出租人可委托公证机关对房屋收回时的状态及房内设施、物品等情况进行公证，或在物业、公安等第三方在场的情况下收回房屋，并全程录像备查。此外，出租人还应当注意保留为恢复原状、搬离物品而与第三方签订的合同、发票及相关费用支出凭证。这些证据的留存对后续争议解决和损失主张都有至关重要的作用。

四

损失赔偿

在承租人提前退租引发的纠纷中，出租人最关心的，也是纠纷解决的核心问题就是损失赔偿。以下，我们就当事人可能遭受的各项损失及约定赔偿与实际损失之间的关系予以简述。

出租人可以主张哪些损失？

（1）欠付的租金、物业管理费、水电费及利息损失

出租人可要求承租人支付逾期未付的租金、物业管理费、水电费等费用至合同解除之日止，并按租赁合同约定赔偿逾期付款违约金。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，承租人拖欠租金，经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，承租人在合理期限内仍未依约支付租金的，除合同另有约定外，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为。承租人仍应支付断电（水、气）期间的租金。

（2）逾期腾房占有使用费

若出租人于合同解除后的一定期间才收回房屋的，可要求承租人支付自合同解除之日至收回之日的房屋占有使用费以及该期间产生的相关费用（含水、电、煤等）。对于房屋占有使用费的数额，如合同未明确约定的，法院原则上会按合同约定的租金标准进行计算。但如出租人怠于交接房屋导致损失扩大的，法院可能酌情部分或全部免除该占有使用费。

（3）空置期租金损失

房屋交接完成后，出租人寻找新承租人过程中产生的空置期租金损失也可向承租人进行主张。房屋空置损失通常也会按租赁合同约定的租金标准计算。但如果空置期过长，法院通常不会支持全部空置损失，而将综合考虑租赁市场的现状、双方对于房屋空置的过错、以及租赁合同的剩余租期，酌情在一至六个月租金标准内确定空置期损失。

（4）免租期租金损失

因承租人原因导致合同解除，出租人无法全额获得合同期内预期收益，势必导致双方利益失衡。对此，如双方没有明确约定补偿的，法院通常在衡量约定租期与剩余租期的时间比例后，酌情判令承租人赔偿免租期内部分或全部的租金损失。

（5）房屋改造、恢复损失

如租赁合同约定租赁期满或解约后承租人须恢复原状的，出租人自行收回房屋后，对承租人添附的物品进行拆除、改造、恢复原状的费用属于因承租人提前退租造成的损失。对此，出租人可就其自行复原或委托第三方复原支出的费用向承租人主张赔偿。

（6）其他损失

出租人因承租人提前退租可能遭受的损失还包括以下几项：招租产生的中介费损失、另行出租的租金差价损失、另行出租约定免租期的租金损失等。

但是，此类损失在诉讼中能否获得法院支持存在较大的不确定性。基于以往案例，驳回该等主张的主要裁判理由包括：系出租人的间接损失；在承租人订约时难以预见；与承租人提前退租没有直接的因果关系；费用的合理性及必要性存疑；出租人损失已由违约金或房屋空置损失予以弥补等。

（7）损失赔偿总额的调整

从过往的司法实践来看，对于上述六类损失，除租金、房屋占有使用费通常能获得法院支持外，其后3-6项所列损失，法院通常会以补偿出租人实际损失为原则，综合考虑以下因素，酌情确定损失赔偿总额：

损失的合理性；
在合同履行过程中出租人过错（如租赁房屋存在违章搭建，或确有影响承租人正常使用的障碍因素等）；
承租人对损失的可预见性及出租人的预期利益。

保证金、违约金与实际损失

可否同时获偿？

出租人与承租人签订租赁合同时，常常约定保证金和违约金条款。在既可主张没收保证金、支付违约金又可主张违约损害赔偿的情况下，三种救济方式能否同时获得判决支持，需结合合同约定和损失数额具体确定。

如租赁合同未对保证金、违约金的适用予以特别约定，出租人同时主张没收保证金（或支付违约金）和赔偿实际损失的，通常较难获得法院支持。在此情况下，对于出租人同时主张的各种违约救济方式，各地区法院的处理方式不尽相同。基于以往案例，法院通常以出租人实际损失为基准，对各种违约救济方式的赔偿总额予以综合确定，具体而言：