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房屋占有使用费是指房屋租赁合同被认定无效或终止（履行期限届满、解除或其他特定情形下），因承租人或房屋占有使用人无合法依据，继续占有、使用房屋而应当向出租人支付的合理对价或费用。但鉴于《民法典》等法律规定的原则性，实务中对如何认定房屋占有使用费的数额、出租人能否同时主张房屋占有使用费和违约金等问题认识不一。本文尝试梳理相关法律规定，结合实务案例分析争议问题，供各位读者参考。 一、相关法律规定及概念解析 1 . 《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 2 . 《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3 . 《民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 4 . 《民法典》第六百三十四条第二款：出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。 5 . 《民法典》第六百四十六条：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。 6 . 《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 7 . 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十三条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 8 . 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 9 . 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 二、实务中争议观点及案例解析 1 . 房屋占有使用费的数额如何确定 鉴于城镇房屋租赁合同司法解释第7条对租赁合同无效后房屋占有使用费如何确定作了明确的规定，因此租赁合同无效后，法院以原租赁合同约定的租金标准为参照尺度，并结合案件的具体情况行使自由裁量权，实务中就此争议不大，本文不再赘述。争议较大的是，租赁合同当事人未约定合同履行期限届满或解除后房屋占有使用费的标准或计算方式，则房屋占有使用费如何确定问题。实务中主要有两种观点。 观点一，是直接按原租赁合同约定的租金标准确定。 案例1：张静与黄桂萍、徐英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2020）苏05民终2174号。 法院认为，本案中约定的租赁合同到期后，双方未续签合同，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系。鉴于黄桂萍、徐英已在合理期限内通知张静搬离，即主张解除合同，张静应当搬迁并返还房屋，继续占用的应按照租金标准支付占有使用费。 观点二：是按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定。 案例2：无锡山水锦辉大酒店有限公司、无锡满江红大酒店有限公司等与无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书（2017）苏民申1179号。 法院认为，在本案一审过程中，已届租赁期满，大唐公司应按约交还涉案租赁房屋。大唐公司未能如约交还涉案房屋，构成违约，应依法承担房屋占有使用费。鉴于大唐公司拒绝配合有关评估机构对涉案房屋的占有使用费标准进行评估，一、二审法院依据无锡市住房保障和房产管理局2015年第二季度相关报告公布的江苏省无锡市北塘板块住宅租赁费用加权平均值以及同地段酒店租赁价格标准，酌定涉案租赁房屋逾期占有使用费按0.8元/㎡·日标准计算，并无不当。 案例3：阚宗勤与江苏连徐高速公路有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书（2020）苏03终5367号。 法院认为，占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算。在双方当事人均未举证证明当时当地同类房屋的租赁价格的情况下，一审法院以连徐高速公司主张的30元/每月/每平方的标准来计算占有使用费，虽不存在明显不当之处，但考虑到徐州市高架修路、市场大环境及连徐高速公司与承租人锦绣公司解除合同未及时告知次承租人阚宗勤等相关事实，本院认为相关期间的占有使用费损失应由次承租人阚宗勤和出租人连徐高速公司各承担一半。 比较而言，笔者倾向于第二种观点，理由如下： 1）从法律规定来看，根据本文列举的《民法典》第646条、《商品房买卖合同司法解释》第13条，适用同地段同类房屋租金标准确定房屋占有使用费有明确的法律依据。租赁合同系双务有偿合同，鉴于租赁合同对合同履行期限届满或解除后，房屋占有使用费的标准未有明确法律规定，故应参照适用买卖合同的有关规定。而商品房买卖合同亦属于买卖合同中的一种类型，故租赁合同履行期限届满或解除后，房屋占有使用费的标准应如何确定，有明确的法律适用规范； 2）从法律调整的价值取向来看，租赁合同到期或因承租人违约导致出租人提前解除合同，承租人均应及时返还租赁房屋，如逾期不返还则构成违约，需承担相应的违约责任。而出租人因承租人违约主张收回房屋，其既得利益的实现方式无非有两种，一种是再出租给他人，另外一种是自己使用。若是出租给他人使用，在当前房价及租金呈上升趋势的大背景下，若按照原租金标准，违约方不仅无需承担违约责任，还能以低于市场价的使用费继续占用房屋，明显违背保护守约方的原则，也不利于市场诚信体系的构建。再者，若出租人收回房屋留作自用，以市场价为最高限额用以衡量房屋自用的收益，也能保证作为守约方的出租人利益不受损害。 支持第二种观点后，则衍生出一个技术问题，即房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定的证据举证问题。 从上述案例3中可以看出，实务中法院是要求出租人或承租人举证证明，但同地段市场租金举证问题现实中殊非易事，对此一种方法就是收集同地段同类型租赁物的租金标准，另一种方法就是申请司法鉴定。但两者是选择适用还是按先后顺序适用，以案例2来看，法院的裁判理由有先适用鉴定评估之意。 但笔者认为，对于该理由仍有讨论余地。从《商品房买卖合同司法解释》第13条的文义解释来看，有关主管部门或评估机构是选择适用关系，而非先后顺序关系。且如果当地有相关主管部门公布相关数据可供参考，出于高效便捷及减轻当事人诉讼成本角度，法院酌定以相关数据予以参考，无疑是上佳选择。若当地无相关数据公布，当事人自行举证或申请法院调查亦无法确定该地段同类房屋标准，法院是否同意当事人鉴定，则对当事人利益影响甚巨。为此，笔者通过检索以案例4、5对比加以分析。 案例4：威海市环翠区农业机械服务中心、于芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2020）鲁10民终3362号。 法院认为，关于占用费标准问题，农机中心申请对涉案房产占用期间的市场租价进行鉴定，一审法院认为，双方签订的合同若正常履行，合同到期日为2019年10月12日，双方合同解除的时间为2018年12月18日，两期间相差不足一年，租赁市场行情不会出现较大变化，为节约诉讼成本，提高诉讼效率，对于芳、宫云德无权占用涉案房产应给付占用费的标准，以双方签订的租赁合同约定的租金标准16万元/年为宜。农机中心亦未能提供证据证明原合同约定租金标准明显低于市场价格申请，其申请通过司法鉴定方式确定诉争房屋占有使用费，理由不当，不予支持。 案例5：徐立华与南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2020）苏01民终5061号。 法院认为，2015年4月30日租期届满后，徐立华继续使用租赁物，鼓楼房产局并未对徐立华继续使用租赁物提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。徐立华在鼓楼房产局已经通知后仍拒绝将房屋清空交鼓楼国资公司，鼓楼国资公司主张徐立华应按照案涉房屋的市场价格，支付2018年5月24日至实际返还之日的占有使用费，符合法律规定。根据鉴定结论，之后若徐立华仍未迁出，仍应参照该标准支付使用费。 上述二则案例在实务中具有比较典型的意义。 案例4中，法院不同意鉴定的主要原因是租赁合同系承租人违约后出租人提前解除，合同解除与正常履约后到期终止相隔时间不长，市场行情不会发生重大变化，且出于高效便捷处理纠纷的原则，该判决是合理的。案例5中，法院同意鉴定的主要原因是出于原租赁合同到期后，原承租人占用房屋时间较长，占用房屋的面积及原租金数额相对较大，市场行情可能有所变化，该判决亦是合理的。 由此可见，对无法收集同地段同类型租赁物租金标准的情况下，是否需要启动鉴定程序，实务中法院具有一定自由裁量权。而是否启动该程序，法院需结合承租人或次承租人逾期占有房屋的时间长短、原租赁合同租赁物标的及租金金额的大小、当地租赁市场行情有无重大变化等因素综合审查，审慎适用。 综上，对此问题可借鉴北京高院规定的三个参照标准，即租赁合同、转租合同、当时当地同地段房屋的租金标准（即市场价）中择一确定。［3］具体如何适用，可以考虑围绕出租人的诉讼请求，构建二个层次的递进关系： 首先，若出租人的诉讼请求为主张参照适用原租赁合同约定的租金标准或转租合同约定的标准，而承租人或次承租人未就同地段租赁市场行情发生重大变化（租金标准下降）举证并提出抗辩，法院可以本着简便高效的原则，参照适用原租赁合同的租金标准。反之，若承租人或次承租人能够举证证明当地段租赁市场行情发生下降的重大变化（当地有关主管部门有相关的数据或能够以附近同类型的租赁合同作为参考），则以同地段同类型租赁物的市场价格作为认定房屋占有使用费的依据。 这里需要说明的是，若租金发生下降的重大变化情形，并不是无视承租人或次承租人违约的事实，房屋占用使用费与租期内的租金本质上并无不同，均系占用房屋应支付的对价，违约可以通过另行主张违约责任予以救济。若承租人或次承租人未能先按上述标准举证，而直接申请评估鉴定，除不评估鉴定明显会导致承租人或次承租人利益失衡的情形，原则上承租人或次承租人申请评估鉴定，法院应不予准许。 其次，若出租人的诉讼请求为主张适用同地段同类型租赁物的市场价格，则出租人应举证证明该市场价值的标准，亦优先选择举证当地有关主管部门有相关的数据或能够以附近同类型的租赁合同作为参考，如法院审查发现出租人确属客观上无法举证的，出租人申请鉴定的，原则上人民法院应当准许。 2 . 出租人在原租赁合同中约定逾期腾房违约金的情形下，能否向同时主张房屋占有使用费和违约金 需要说明的是，租赁合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失责任赔偿，故租赁合同无效的情形下，不存在本文探讨的房屋占有使用费和违约金能否同时主张问题。同时，对合同当事人未约定逾期腾房违约金的情形下，出租人可以主张的违约金即上文探讨的以市场价值为参照依据的房屋占用使用费，对此情形上文已作了分析，亦不再赘述。 此外，承租人存在转租的情况下，合同期限届满或因承租人违约导致出租人提前解除合同，出租人作为所有权人，可以基于物权所有权而向次承租人主张返还租赁房屋，次承租人返还租赁房屋而丧失占有的，可以基于转租法律关系向承租人主张相应的责任，而出租人依合同相对性应无权向次承租人主张违约责任。故本文仅探讨承租人存在逾期腾房构成违约之情形下，出租人能否同时主张房屋占有使用费和违约金问题。 对此，实务中有三种观点： 观点一：支付违约金与支付房屋占有使用费，属于不同的法律行为产生的不同法律后果，相互并无矛盾，可以合并适用。 案例6：山东银座商城股份有限公司、烟台银座商城有限公司芝罘店房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2017）最高法民申5114号。 法院认为，涉案《租赁合同》因山东银座公司迟延交付租金而解除，对此违约责任的承担，双方在《租赁合同》中已明确约定。违约金与房屋占用费不是同一法律概念，二者的责任不能相互涵盖。据此，原判决认定山东银座公司应向广厦公司支付合同解除后的房屋占用费及违约金并无不当。涉案房屋系按照山东银座公司经营需要而设计建造，合同约定租赁期限为20年，山东银座公司实际仅承租了3年左右即解除了合同，合同解除系山东银座公司单方违约所致。据此，原判决根据合同实际履行情况，结合涉案合同解除系山东银座公司单方违约所致以及涉案房屋面积较大（建设面积53289.28平方米）、另行出租存在一定困难等因素，已对违约金进行了调整。山东银座公司称原判决对违约金的认定明显高于广厦公司实际损失没有提供充分证据证明，该项再审申请理由不能成立。 观点二：在已支持出租人主张的解除合同次日或者租赁期限届满次日至实际交还房屋期间房屋占用使用费的情形下，出租人未能及时收回涉案房屋的损失已得到弥补，不应再支持出租人主张的逾期腾房违约金。 案例7：程海娟、如东苏昌建材有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2019）苏06民终3195号。 法院认为，案涉租赁期间届满，承租人程海娟应将房屋返还给苏昌公司，但其继续占有房屋，应比照合同约定的租金支付占有使用费。一审以涉嫌危房、不能实现合同目的为由未支持案涉房屋的占有使用费依据不足，应当纠正。但在违约金上，因双方租赁合同履行期限已届满，苏昌公司的一手承租期也已届满，相关损失已通过占有使用费的形式进行了赔偿，故对合同约定的违约金不再支持。 观点三：逾期交房造成的房屋占有使用费损失和违约金构成重复主张，应以实际损失为基础，支持违约金主张。 案例8：南京市栖霞区房屋征收管理办公室与张勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2016）苏01民终10150号。 法院认为，关于被上诉人张勇应承担的违约责任的数额。上诉人栖霞区房屋征收办既主张被上诉人张勇给付逾期交房的占有使用费，又主张逾期交房的违约金。张勇在房屋租赁合同到期后无权占有使用涉案房屋，栖霞区房屋征收办主张的占有使用费实际系对损失的主张，因此栖霞区房屋征收办对逾期交房造成的损失和违约金重复主张，本院认为应以实际损失为基础，支持栖霞区房屋征收办的违约金主张。栖霞区房屋征收办和张勇约定逾期交房一日，应支付月租金10%的违约金，该标准明显高于栖霞区房屋征收办的损失，本院酌定按照栖霞区房屋征收办损失的1.3倍计算违约金，即张勇应按照每年22.3万元×1.3=28.99万元（即每日794元）的标准支付上诉人栖霞区房屋征收办违约金。 笔者同意第一种观点，理由如下： 1）房屋占有使用费与违约金的性质不同，法律关系亦不相同。承租人因违约而延迟返还租赁房屋，其应当支付的房屋占用使用费，系其占有租赁房屋期间所应支付的对价。该对价系出租人履行利益的损失，而逾期腾房造成的损失并不限于房屋占有使用费损失，还包括转让房屋等预期利益的损失。因此，房屋占有使用费损失并不足以填补出租人的可得利益损失，两者亦不必然等同。至于合同约定的逾期腾房违约金，是指双方当事人对违约导致的损失金额的预定，源于双方当事人的约定。由此看见，房屋占有使用费亦非违约金所涵盖的范畴，两者并不矛盾，因此并不存在承租人承担双重或出租人重复主张违约责任的情形。 2）根据我国对于违约金性质定位的司法通说“补偿与惩罚双重属性说”，即当约定的违约金低于损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成的损失情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质。而不论承租人系合同履行期限届满，还系违约导致出租人提前解除合同，承租人逾期腾退房屋，承租人均构成违约，且存在过错，故其承担的法律责任应当更重，才符合情理，亦符合公平原则。 3）我国《民法典》第577条规定了违约方概括性的损失赔偿责任，这与比较法上的处理基本相同，如德国民法典第546 条即规定使用租赁之承租人，于租赁关系终了后不返还租赁物时，出租人得请求所约定之租金或可比较的物在当地通常的租金作为赔偿，且不妨碍就其他损害主张赔偿。［4］ 结语 ［2］李祎敏：“房屋使用费问题研究——以超期转租为视角”， 兰州大学2017年硕士论文。 ［3］《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19 条：“该房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定”。 ［4］陈卫佐译注：《德国民法典》，法律出版社2010 年版，第 189 页。 |
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