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（一）次承租人直接向出租人支付 （二）承租人与次承租人承担连带责任 （三）租赁与转租关系独立处理 《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第十条的意见：“租赁合同解除后，负有腾房义务的次承租人逾期腾房的房屋使用费如何计算?”“当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的，一般应予支持。” 因此在实践中法院主要考察原告按照何种标准主张支付占有使用费，无论出租人主张按照原租赁合同还是转租合同约定的租金标准支付该费用均于法有据，对此在个案中争议并不大。本文主张应当参照原租赁合同租金标准支付逾期腾房的占有使用费。 1. 按转租合同标准支付占用费 根据笔者检索案例，司法实践中法院判决次承租人按照转租合同租金标准支付占有使用费的观点较多。
本文认为，按照转租合同判决支付占用费这一观点或有失公平。 从利益衡量的角度判断，承租人在为转租行为时往往具有从中赚取差价利润的目的，故转租的租金标准一般高于原租赁合同。 在出租人未取得该房屋合法建造证明而致其无效的场合，或是在实际占用人逾期未腾退房屋而出租人并未及时收房的场合中，出租人对此本就具有过错，此时允许其参照原租赁合同的租金标准主张占有使用费已经实现了民事法律关于保障交易安全、交易秩序稳定的目的，若允其以更高的转租价格获得占有使用费，则使得当事人从其过错行为中获利，与法所弘扬的公平正义价值相悖。 2. 按原租赁合同标准支付占用费 从权利来源的角度考量。一方面，出租人对于次承租人的占用费请求权基础为排除妨害请求权或占有返还请求权，因此该费用的“对价”应当为出租人对外租用该房屋所能获得的利益，但鉴于上述《上海高院民一庭》解答在《城镇房屋租赁合同司法解释》发布后删去了“占有使用费可参照市场租金价格主张”，故按照出租人与承租人所签订之租赁合同推定出租人对外出租所欲获得的利益并无不妥。同时在确定该租金标准时，也应当考虑到原租赁合同的租金是否存在一些特殊性因素，如长期租赁所致租金优惠，或因其他便利条件所给予的优惠，如与市场价格悬殊较大，那么次承租人可以主张合理调整其价格。 另一方面，若从合同相对性的角度考虑，则会得出该占有使用费本应由相对人承租人支付，只是因为司法解释的特殊规定将次承租人直接作为替代给付的主体，亦可以得出占有使用费标准应参照原租赁合同之租金标准确定的结论。 事实上在审判实践中也有部分法院支持了此项观点。
1. 次承租人向承租人按转租合同租金标准支付占用费 承租人向次承租人主张支付占有使用费的请求权基础应当为《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第四条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但是实践中往往在原租赁合同与转租合同之间存在差价。 我们认为，该差价可以由承租人收取，也即尽管转租合同约定的租金相比原租赁合同较高，次承租人向承租人支付的占有使用费标准也可以依据该标准确定。 具体来说，按照转租合同支付占有使用费符合司法解释中的“租金标准”规定从文义来看，这里的“合同约定的租金标准”仅限于纠纷当事人之间的合同，又因合同相对性的原则，原租赁合同中承租人支付租金的标准并不能直接约束次承租人，因此次承租人按照转租合同租金标准支付占有使用费有事实和法律依据。
同样，关于转租合同与租赁合同之间租金标准的差价，承租人作为中间转租人是否享有权利收取的问题，上海二中院在判决中主要从不当得利、实际租用房屋的性质以及按原租赁合同标准支付占用费的法律后果考虑，认为次承租人应当按照转租合同承担占用费。 在(2011)沪二中民二(民)再终字第10号判决中，上海二中院认为“租赁合同租金和转租合同租金之间确实存在差价，但在次承租人应当支付且出租人不主张的前提下，该差价可以归属承租人。即使就不当得利而言，也是承租人从出租人的行为中获得利益，承租人对次承租人并不构成不当得利。”“其三，不能简单计算租赁合同租金和转租合同租金之间的差价。仙妮公司承租的是大楼东侧的一、二楼，租金为综合价。燕某某承租的部位位于一楼，一楼商铺的租金一般远远大于二楼。因此，不能以租赁合同租金和转租合同租金之间的差价推定仙妮公司已经获得收益。最后，如果按租赁合同租金标准判决燕某某支付实际使用费，将形成燕某某没有合法依据占用却低价支付使用费的局面，最终会不利于出租人及时收回租赁物。” 2. 次承租人向出租人按转租合同标准直接支付占用费 根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十三条，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。当合同无效后，出租人并未依据原租赁合同向承租人主张返还房屋与支付占有使用费，而是直接依据司法解释规定请求次承租人承担责任时，因案涉租赁关系中存在两个租赁合同，参照哪一合同标准计算占用费可能存在争议。经过判例检索，我们认为出租人可以主张参照转租合同租金标准支付占有使用费，并且实践中较多法院支持了这一支付标准。 有法院观点认为，租赁合同无效后次承租人无合法依据占用该房屋，给出租人造成了经济损失，因此支付该占有使用费具有赔偿损失的性质，法院认为该损失的标准按照转租合同计算较为合理。
但也存在出租人按照原租赁合同约定的租金标准主张次承租人支付占有使用费并被法院支持的案例。 如(2020)沪01民终4212号判决中，出租人将房屋租给承租人，承租人未经出租人同意转租给次承租人，且转租期限超过了原租赁合同的约定期限，法院认为次承租人在原租赁合同期满后占用房屋属于非法占用，出租人可以主张排除妨害并要求支付占有使用费。租赁合同标准为13000元，转租合同为7000元，法院认为承租人与次承租人之间关于涉案房屋的约定，对出租人不具有法律约束力，因此出租人主张按照租赁合同的13000元标准付使用费，法院予以支持。我们认为该案具有特殊性而并不具有普遍性，具体来说该案中承租人在租得涉案房屋后支付了部分租金，而在合同到期前将该房屋以低价转租给次承租人，收取多年租金后潜逃，具有诈骗性质，因而转租合同中的租金标准既不能反映占有使用该房屋的市场价值，也不足以弥补出租人的损失，故法院认为参照原租赁合同支付无明显不当。 |
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