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在商业租赁合同中，免租期是非常常见的条款，其主要约定的出租人给予承租人一定期间内免于支付租金以促成租赁关系的一种激励措施。 在这类合同中，往往约定了承租人如果违约解除合同，出租人可以主张免租期的租金以减少损失。 但如果因为出租人原因导致租赁合同无效时，出租人能否向承租人主张免租期的占有使用费？ 我们先看以下几个案例裁判要旨。 ————【典型判例】———— 裁判要旨一：虽然合同无效，但基于公平原则，免租期使用费按照交付使用实际期限及合同约定的租金进行分摊折算，并非按照实际约定租金计算。 一审法院（深圳市宝安区人民法院）认为: 虽然原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《园区食堂合同补充协议》约定2015年8月1日至2015年9月30日装修期免租，但如原告在合同约定期内，提前退租或终止合同，将补交免租期的租金。但本案涉案合同为无效合同，基于公平原则，免租期使用费应参照合同约定6年租赁期限按实际使用年限2年11个月进行分摊折算。经核算，原告应向被告支付2015年8月1日至2015年9月30日免租期的房屋使用费68658.33元（70620元/月×2个月÷72个月×35个月）。 二审法院（深圳市中级人民法院）认为： 关于免租期房屋使用费，上诉人一品佳公司使用房屋的起始日期应以双方约定的交付时间为准，而不是上诉人一品佳公司实际使用的时间，上诉人一品佳公司使用房屋的时间在上诉人恒迪公司交付后由其自行安排，与上诉人恒迪公司无关，上诉人一品佳公司以没有实际使用房屋为由主张不应当支付免租期内的房屋使用费，理由不充分，本院不予支持。 裁判要旨二：根据出租房与承租方对合同无效的过错责任，及租赁合同履行情况，不予支持免租期间使用费以酌情抵扣出租方应承担合同无效的责任。 一审法院（北京市朝阳区人民法院）认为： 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 本案中，龙源通惠公司出租的房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故其与汉中金江大酒店签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、《确认书》应属无效…… 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 根据现有证据及法院查明情况，在《租赁合同》签订后，龙源通惠公司已经将租赁标的交付汉中金江大酒店，汉中金江大酒店亦进行装修，故汉中金江大酒店应支付使用费和相关费用。对于支付标准，根据审理查明情况，汉中金江大酒店投入不足系其无法开业的原因，故由此导致的租赁房屋不能充分发挥使用效能的不利后果主要应由汉中金江大酒店承担，但是龙源通惠公司亦应当承担合同无效的一定责任，故龙源通惠公司要求免租期内的使用费法院不再支持，同时适当减免汉中金江大酒店应该支付的费用。考虑《租赁合同》无效及原因，龙源通惠公司要求的利息和滞纳金法院不予支持。 关于装修损失，汉中金江大酒店应该承担主要责任，法院未支持龙源通惠公司免租期内的使用费和未支付款项的利息，同时已经适当减免汉中金江大酒店应支付的费用，故不再支持。同时法院将汉中金江大酒店应支付龙源通惠公司的费用扣除押金50万元，龙源通惠公司无需再行返还押金。 二审法院（北京市第三中级人民法院）认为： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中一审法院比照案涉《租赁合同》确定使用费的标准并无不当，本院对此予以确认。' 对于装饰装修费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中由于部分装饰装修工程已被拆除，故对于装饰装修现有价值进行鉴定评估已不具备现实可能性。本案中一审法院根据双方当事人提交的证据，结合租赁标的使用情况、双方当事人的过错程度、以及本案中未支持龙源通惠公司免租期内使用费的主张和汉中金江大酒店存在未按期支付租金的行为，酌情确定抵扣后不再支持装饰装修费用的损失并无明显不当，本院予以维持。 裁判要旨三：双方对转租合同无效均存在过错的情况下，承租人享受了房屋所有权人免租期，其要求次承租人支付免租期占有使用费违背公平原则。 深圳市宝安区人民法院认为： 关于原告要求被告支付本案免租期占有使用费、被告刘粮玉对被告深圳赛尔斯文化体育有限公司债务承担连带责任的诉讼请求。 本案租赁合同虽属无效，但租赁合同中对免租期限的合意，系原告在意思自治的范畴内对自身权利的处分。 在双方对合同无效均存在过错，原告与房产所有人麒麟山景酒店有限公司签订的租赁合同亦约定了一年免租期的情况下，要求被告支付双方事先约定其不必支付的免租期占有使用费，既缺乏法律依据，又违背双方约定，更有违公平原则。且如原告因其自身过错反而从中受益，亦有悖常理和正常人的理性认知，故对于原告该诉求，本院不予支持。 裁判要旨四：综合考虑本案情况，对于免租期占用费不予支持，未具体阐述。 南宁市江南区法院认为： 本案的争议焦点为被告尚欠原告房屋占用费是多少，原告的各项诉请有何依据。 因涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告签订的《广西金砖时代广场租赁协议》为无效合同。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。 参照涉案合同的约定，从2017年10月4日起至2018年10月31日，被告尚欠原告房屋占用费168528元，对原告要求被告支付尚欠的房屋占用费168528，本院予以支持。被告向原告支付的押金40000元，与被告所欠的房屋占用费168528元抵扣后，被告还应向原告支付房屋占用费128528元。综合考虑本案情况，本院对原告要求被告支付免租期房屋占用费8955元的主张不予支持。原告要求被告支付房屋占用费利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告已放弃要求被告偿付律师费的诉讼请求，本院依法予以准许。 ————【文鳐解析】———— 上述四则案例，看似只有第一个案例中的出租人在主张免租期间的房屋占用费得到了支持，而另外三个案例法官并未支持。 但细看之下，你会发现，法官不予支持的原因并非法律明确规定不予支持，而是综合案件具体情况、双方当事人对于合同无效的过错责任及公平原则做出的自由裁量。 因此，关于题设的问题我们可以得到这样答案：租赁合同无效，出租人主张租赁合同免租期间占有使用费的，原则上支持，但法官会根据自由裁量权从公平原则出发予以调整。 具体的裁判思路是怎样呢？ 首先，根据合同法规定，房屋租赁合同无效的自始无效，其免租条款当然也无效。对于租赁合同无效后的处理原则根据法律规定能够返还的应当相互返还，即承租人将房屋返还给出租人，出租人将收取的租金返还承租人。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 其次，对于出租人而言，因合同无效，其租赁房屋获得的租金需要返还承租人，考虑到承租人实际已经占有并使用了租赁房屋，基于公平原则，司法解释明确规定，出租人可以请求参照合同约定但租金标准要求承租人支付房屋占有使用期间但费用。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 问题来了，上述规定中的占有期间，是否包括出租人给予承租人但免租优惠期呢？还是承租人具体开始实际使用的期间呢？ 这里就需要了解“免租期”的性质是什么？ 免租期，即租赁合同签订后，出租人将房屋交付给承租人后，基于承租人需要进行装修或新店培养商业环境，由出租人给予承租人一定期间无需支付租金的一种优惠激励措施。其并不是一个法律概念，具体的内涵和外延需要结合不同的商业租赁合同确定。 一般合同约定，如果承租人租未到即退租或违约，则应当补交免租期的租金因此。由此可以见，免租期实际上是合同双方当事人建立在合同正常履行下，出租人附义务的赠与行为或附条件解除条件的债务免除。如果承租人违约，出租人可以给予撤销赠与或要求承担债务。 而合同无效，免租期的条款自然也是无效的，租赁关系自始未成立，租金概念自然也不存在。 此时，出租人向承租人主张的费用并非租金，而是房屋使用权被承租人占有期间的使用费，该使用权从出租人向承租人交付租赁房屋之时已经转移，而并非承租人实际进场适用的时间，至于承租人在房屋使用权交付后如何适用，与出租人无关。 因此，承租人主张免租期不需要支付占有使用费，没有合同依据法律依据的。 那么，为什么有的案例不支持出租人的主张呢？ 首先我们知道租赁合同无效的情形很多，而常见主要有以下几种： ——出租方未取得建设工程规划许可证 ——租赁期限超出临时建筑使用期限 ——未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑 ——转租期限超过剩余租期 ——租赁期限超过法律规定的最长期限20年 ——出租方违反规划用途出租 …… 可见，大部分合同无效的原因系出租人就租赁房屋存在瑕疵，导致租赁合同违反法律效力性强制规定无效。这些合同无效的原因，出租人存在主要过错，因此必须要对自己的过错给承租人造成的例如装修损失、经营损失等予以赔偿。 所以，法官在综合考虑承租人对于合同无效是否同样存在过错，并基于双方相应的过错程度、双方损失大小对是否支持免租期的使用费、支持多少、如何计算进行调整，以实现双方公平。 因此，免租期的占有使用费是否支持，支持的标准是多少并不是一概而论的。 |
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