建设工程规划许可证对租赁合同的影响及其法律后果

本文是君之道思考的第352期文章 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《司法解释》”）第二条明确规定了，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租的，租赁合同无效。若在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，则租赁合同有效。

实践中，各地法院严守司法解释的规定，对于未取得建设工程规划许可证或其未履行报建批准手续的无证房屋的租赁合同基本判定无效。对于租赁合同无效产生的法律后果，应参照《合同法》第五十八条及《司法解释》的规定进行处理。本文结合法律规定及司法案例就无证房屋所涉租赁合同引发纠纷的处理方式进行介绍。

一、租赁合同无效，出租人返还租赁保证金、承租人返还租赁房屋

《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。依据该条规定，在法院认定租赁合同无效后，承租人应将租赁物返还出租人以及参照合同中约定的租金标准向出租人支付占有使用费，而出租人应将已收取的租赁押金返还承租人。

在(2019)粤03民终3787号案中，广东省深圳市中级人民法院认为，江志杰提交的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑信息普查申报收件回执复印件，只证明涉案房产曾向宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申报。宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室没有对涉案物业进行过处理或批复。因此，江志杰用于出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且涉案房屋未取得合法产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，江志杰与汉韵唐风公司签订的《XX龙商务大厦租赁合同》应当认定为无效。依照《合同法》第五十八条的规定，因《XX龙商务大厦租赁合同》无效，汉韵唐风公司应返还江志杰涉案房产，江志杰应返还汉韵唐风公司租赁保证金。江志杰已收回出租的涉案房产，故汉韵唐风公司无需返还。江志杰应返还汉韵唐风公司租赁保证金。

二、租赁合同无效，承租人仍应支付占用使用期间的费用

《司法解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据该条规定，因承租人存在实际占有、使用承租房屋情形，因此承租人应承担占有使用期间的费用，该费用一般参照合同约定的租金标准。

广东省深圳市中级人民法院在（2019）粤03民再150号案中认为，赖壬生与钱鹏侠签订了《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》，因涉案房产未取得建设工程规划许可证，上述房屋租赁合同无效。原审认定租赁合同无效，再审予以确认。《司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院二审判令钱鹏侠按照合同约定的租金标准向赖壬生支付实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费，处理恰当，再审予以维持。

三、租赁双方按照过错责任承担双方因合同无效而遭受的损失

《合同法》第五十八条第二款规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在实践中，对于因租赁合同无效而产生的损失承担问题，需要根据双方的过错责任认定。一般而言，在租赁合同签署过程中，法院通常认为，承租人对于房屋的合法性应尽审慎审查义务，若因自身未尽审查义务，亦应承担相应的过错责任。

在（2019）苏06民终4904号案中，江苏省南通市中级人民法院认为，陈桥街办明知房屋没有取得建设工程规划许可证而出租，具有过错。刘洪祥租赁房屋用于经营，在签订合同时也负有审查义务，其审查不周，也具有过错。陈桥街办作为政府部门和房屋出租方，在房屋信息的掌握上显然更具优势，故一审酌定陈桥街办承担刘洪祥损失的70%与双方过错程度相符，该院予以维持。

四、小结

出租房屋未取得建设工程规划许可证或未履行报建批准手续，依据法规规定，此类租赁合同通常被认定无效。无效合同自始没有法律约束力，不能产生合同当事人所预期的民事权利义务关系，但因房屋存在租赁交易等情形，仍然会引起相应的法律后果。依据《合同法》第五十八条及《司法解释》第五条的规定，租赁合同虽被认定为无效合同，但承租人应履行房屋返还义务以及参照约定租金标准支付占有使用费的义务，出租人应将已收取的租赁保证金与承租人需支付的房屋占有使用费抵扣后，多余部分应返还承租人，不足部分由承租人补齐支付。此外，当事人因合同无效所遭受的损失，需根据合同双方的过错责任分担。