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本文来源于法学期刊《人民司法（案例）》2020年第8期。 作者：叶露 唐宏杰 江苏省扬州市中级人民法院。 摘要 租赁房屋交付给承租人后未实际使用，在房屋租赁合同被法院宣告无效时，仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但需区分承租人占有却未使用的原因分别处理：因出租人提供的房屋不具备使用条件致承和人无法使用，不应当支付占有使用费；房屋具备使用条件而承租人未使用，应当支付占有使用费。 本文共6158字，16分钟阅读时间 一、案情[1] 原告：钱俊荣。被告：江苏省扬州市邗江区市政建设管理处（以下简称邗江市建处）。 2013年11月29日，邗江市建处与钱俊荣签订扬州市邗江区行政事业单位房屋租赁合同一份，扬州永盛拍卖有限公司作为中介机构在该合同尾部签章。钱俊荣通过竞拍获得扬州市黄泥沟沿河风光带约2100平方米公共配套用房使用权，竞拍时已告知钱俊荣该房无房产证、土地证，并承诺承担一切法律责任。 房屋租赁合同约定：邗江市建处将上述房屋出租给钱俊荣使用，约定房爆用途并不得擅自改变；租赁期自2014年7月1日至2022年6月30日，租金标准为60万元/年。租赁期间，前三年租金不递增，从第四年起，租金按5%递增。邗江市建处交付该房屋时，钱俊荣向邗江市建处支付房屋租赁保证金5000元。邗江市建处尽快完善室外相关配套设施施工（大门、停车场、绿化、亮化、路口开通等按设计要求施工及提升到位，绿化养护由邗江市建处负责），以及水、电、燃气入户（含开户），达到出租条件；邗江市建处向钱俊荣提供全套施工图纸，并负责协调配合钱俊荣办理相关证照。2013年12月12日，钱俊荣向邗江市建处出具收条一份，载明收到涉案房屋建筑、结构、水电、安装竣工图原件四套（各一份）及门窗钥匙38把。2013年11月22日，钱俊荣参加涉案房屋拍租时，已交纳了3万元佣金及60万元租金。 涉案房屋无建设工程规划许可证及施工许可证，水、电安装至户外，未入户，煤气未入户；房屋为毛坯房，未行装修；房屋外部停车场、桥梁、绿化及道路公共配套设施已完善。2012年1月，邗江市建处与江苏省电力公司扬州供电公司签订高压供用电合同一份，约定的用电地址为扬州市蒋王站南路，用电性质为公共照明、其他照明/路灯。同时，邗江市建处作为户主，以蒋王片区站南路地址在供水服务中心开户。 2016年5月3日，邗江市建处与钱俊荣签订黄泥沟风光带公共配套用房交接协议一份，约定钱俊荣于2016年5月9日返还邗江市建处房屋钥匙38把以及建筑、结构、水电、安装竣工图原件四套（各一份）；钱俊荣同意自即日起涉案房屋由邗江市建处自主支配使用。协议签订后，双方于当日完成了房屋及钥匙的交接（不含图纸）。 邗江市建处向扬州市邗江区法院提起诉讼请求：1.确认房屋租赁合同无效；2.钱俊荣立即将图纸原件返还邗江市建处；3.钱俊荣给付邗江市建处房屋占有使用费50万元及逾期付款利息。钱俊荣向扬州市邗江区法院提起反诉，请求判令：1.确认房屋租赁合同无效；2.邗江市建处立即返还钱俊荣已给付的租金60万元、租赁保证金5000元；3.邗江市建处赔偿钱俊荣拍卖佣金3万元、清运费8万元、设计费10万元；4.邗江市建处赔偿钱俊荣相应利息损失。 二、审判 扬州市邗江区法院审理认为，1.涉案房屋租赁合同虽因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但是钱俊荣已实际占有了租赁房屋，故仍应给付房屋占有使用费及利息损失，并返还图纸。2.邗江市建处和钱俊荣对于合同无效均有过错，应按过错责任大小分担各项损失。法院酌定邗江市建处承担拍卖佣金的70%即2.1万元损失，并支付相应的利息损失。3.钱俊荣主张的其他损失，依据不足，不予支持。扬州市邗江区法院判决：一、确认房屋租赁合同无效；二、钱俊荣返还邗江市建处租赁房屋的建筑、结构、水电、安装竣工图原件各一套；三、钱俊荣给付邗江市建处房屋占有使用费50万元及利息；四、邗江市建处赔偿钱俊荣拍卖佣金损失2.1万元及利息；五、驳回钱俊荣的其他反诉请求。 一审宣判后，钱俊荣不服，向扬州市中级人民法院提起上诉，称邗江市建处虽向钱俊荣交付了38把钥匙，但涉案房屋尚未达到租赁条件，如水、电、气均未接通，钱俊荣一直未实际占有使用涉案房屋。钱俊荣租赁涉案房屋用于投资设立企业，邗江市建处未能提供房屋产权证明，致无法注册设立公司，不能达到合同目的。因涉案房屋租赁合同无效的过错在于邗江市建处，故邗江市建处应返还钱俊荣已支付的房屋租金60万元及租赁保证金5000元，赔偿钱俊荣拍卖佣金3万元及相应利息损失。 扬州中院二审另查明：涉案房屋配套设施即站南路沿河风光带绿化、景观工程及会所道路工程于2014年1月18日前竣工，水于2013年3月接通至涉案房屋户外，电于2015年4月10日接通至涉案房屋户外。钱俊荣租赁涉案房屋的目的主要用于跟他人合作投资开办公司，作为公司的经营场地。钱俊荣称其于2014年7月2日以涉案房屋向工商部门申请成立公司，邗江市建处出具了其加盖公章的产权说明，但工商部门认为不符合规定，致公司未能成功注册。后邗江市建处一直未出具产权证明。 扬州中院二审认为：支付房屋占有使用费的前提为承租人占有并使用了出租人的房屋，在承租人因出租人的原因未实际占有或虽占有但未实际使用的情形下，仍要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有失公平。由于出租人的原因导致承租人无法使用房屋，承租人钱俊荣有权拒绝支付2014年7月至2015年4月的房屋占有使用费50万元。另因钱俊荣实际应自2015年5月支付房屋占有使用费60万元，而此款其已于2013年11月22日提前支付，故造成钱俊荣2013年11月22日至2015年4月30日期间的利息损失。根据双方的过错程度，酌定邗江市建处承担70%利息损失。此外，钱俊荣未能提供证据证明已经缴纳了租赁保证金5000元，故二审法院不予支持。 扬州中院二审判决：一、确认房屋租赁合同无效；二、钱俊荣返还邗江市建处租赁房屋的建筑、结构、水电、安装竣工图原件各一套；三、邗江市建处赔偿钱俊荣拍卖佣金损失2.1万元及利息；四、邗江市建处给付钱俊荣利息损失的70%；五、驳回钱俊荣的其他上诉请求。 三、评析 房屋租赁合同纠纷案件中，经常出现由于出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给承租人，双方当事人就涉案房屋订立的房屋租赁合同，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）被法院宣告无效的情形。涉案房屋的房屋租赁合同被宣告无效后，双方一般就涉及房屋占有使用费是否应当支付以及支付的标准如何确认等问题发生争议。 （一）未实际使用房屋，承租人仍应支付占有使用费 《房屋租赁合同解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体案件中，房屋租赁合同被认定为无效后，承租人未实际使用时房屋占有使用费是否应当支付，实践中仍存在争议。 有观点认为，承租人以未实际使用租赁房屋为由，抗辩不应给付房屋占有使用费可以成立，主要基于房屋占有使用费的请求权基础不成立。房屋占有使用费支付的前提是占有与使用，只占有而未使用，可以不支付占有使用费。本案中，钱俊荣一直未使用案涉房屋，邗江市建处亦未按照房屋租赁合同约定接通燃气，案涉房屋无法领取产权证书，导致钱俊荣方无法实现注册公司的合同目的。邗江市建处作为主要过错方，直接判令钱俊荣参照租金支付房屋占有使用费，致使双方利益严重失衡，故邗江市建处无权请求钱俊荣给付房屋占有使用费。 笔者不同意上述观点，承租人实际占有租赁房屋就应当支付占有期间的使用费用。根据合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。返还财产和赔偿损失，是合同法规定的无效合同处理的基本原则。具体到房屋租赁合同纠纷，笔者认为在涉案房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得财产，这个财产的范围既包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。[2]房屋占有使用费，是指租赁合同被宣告无效前，承租人实际占有、使用租赁房屋而应当支付的费用，是因承租人占有并使用了出租人的房屋，其享有一定的利益却缺乏法律上的原因，已经构成不当得利，如果不予返还，对出租人不公平，故原则上，承租人应当支付房屋占有使用费。租赁合同无效但承租人实际已租用房屋，应当按照公平原则，对占有期间的使用费给予一定的补偿。但由于租赁是一种行为合同，没法返还，在计算使用费时可参照合同约定的租金标准支付。 不符合合同目的，亦不构成不支付占有使用费法定理由。房屋租赁法律关系中，房屋租赁合同的承租人订立合同的目的是取得承租房屋的使用收益权，即通过实际占有并使用房屋获得收益。钱俊荣在拍租时，其在参与竞拍前对涉案房屋无房产证、土地证等情况即已完全了解，并自愿对其行为承担一切责任，即钱俊荣是在明知涉案房屋无房产证的情况下与邗江市建处签订了房屋租赁合同，而其承租房屋的目的是开设公司，故其应当预见到租赁无房产证的房屋产生的后果；邗江市建处按合同约定出具了经该单位盖章的产权说明，已尽合同约定的协调配合办理相关证照义务；钱俊荣在2014年7月即知晓其无法进行公司注册登记，但其未立即向邗江市建处提出解除合同、交还涉案房屋，而是一直持续占有至2016年4月。综上，钱俊荣系自愿租赁无房产证的涉案房屋以设立公司，其在发现无法以该房屋注册公司后仍未立即解除合同并交还房屋，在此情况下，其以无法注册设立公司、不能达到合同目的为由不支付房屋占有使用费，缺乏法律依据。 （二）区分情形合理认定占有使用费的具体数额 涉案房屋租赁合同无效，法定的承租人应给付房屋占有使用费，但是房屋占有使用费具体数额的合理认定，在本案件多次讨论中，争议最大。 有观点认为，钱俊荣应当支付至接受钥匙之日起至房屋交接时，按照租金标准计算的全部房屋占有使用费共110万元。主要理由如下：在涉案房屋租赁合同无效的情况下，房屋占有使用费系法定的承租人实际占有使用房屋所应当支付的对价。本案中，邗江市建处完成涉案房屋钥匙交接后，钱俊荣已实现了对租赁房屋的占有，其对涉案房屋的占有状态一直持续至双方对该房屋进行交接之时；钱俊荣提供的证据亦不足以证明邗江市建处提供的房屋不符合约定，致其无法实际占有使用涉案房屋；钱俊荣在得知该房屋无合法建造手续或无法实现预期目的后，也并未立即向邗江市建处提出解除合同、交还涉案房屋。 亦有观点认为，钱俊荣与邗江市建处应当按照过错责任分担包括房屋占有使用费在内的损失。钱俊荣应当返还因合同取得的房屋、钥匙、图纸，邗江市建处应返还已收取的房租，双方因此受到的损失，应根据过错确定双方应承担的责任。邗江市建处将无建设工程许可证的房屋违法拍卖招租，而钱俊荣在明知涉案房屋无房产证、土地证的情况下，仍参与竞拍并与邗江市建处签订房屋租赁合同，并在知晓涉案房屋无法取得产权证明以设立公司后未及时返还房屋，造成损失扩大。据此，应认定双方对于合同无效均存在过错，且过错相当，双方应各自承担相应的责任。邗江市建处所受的损失应为未能及时收回房屋的租金损失110万元，钱俊荣的损失根据其提供的证据应为拍卖佣金损失3万元。鉴于双方过错相当，所有损失应各半承担，即钱俊荣与邗江市建处各承担56.5万元。邗江市建处的本诉请求虽为要求钱俊荣支付房屋占有使用费，但该房屋占有使用费实际即为其所受的房租损失，故按损失数额判决给付房屋占有使用费并无不当。 笔者并不同意上述观点，笔者认为对于房屋占有使用费的给付，不能机械掌握，应当根据案件具体情况，根据承租人占有租赁房屋却未使用的原因区分两种情形分别处理，不宜简单地直接根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。[3]此外，承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式返还。《房屋租赁合同解释》第5条规定，将支付房屋占有使用费作为承租人对获得占有利益进行折价补偿的主要方式。因此本案不宜直接将房屋占有使用费认定为出租人的房租损失，应按过错责任比例承担损失。 是否支付房屋占有使用费应根据承租人实际使用的具体情况合理认定。支付房屋占有使用费的前提为承租人占有并使用了出租人的房屋，但在承租人因出租人的原因未实际占有或虽占有但未实际使用的情形下，仍要求承租人按合同约定的租金标准支付全部费用，有失公平。此时应按照房屋承租人占有未使用的原因区分处理，认定是否应当支付房屋占有使用费。本案中，钱俊荣虽于2013年12月12日接收了案涉房屋所有钥匙及图纸，双方当事人已经完成了房屋交付，即钱俊荣已实际占有房屋，但之后其一直未实际使用。对此，应根据钱俊荣未使用的原因区分两种情形处理：一种是因出租人提供的房屋不具备使用条件致承租人无法使用；另一种是房屋具备使用条件而承租人未使用。根据本案查明的事实，邗江市建处直至2015年4月10日方接通电至户外，故在2015年4月10日前，因出租人提供的房屋不具备使用条件，致钱俊荣无法对房屋进行装修、使用，因此2014年7月至2015年4月期间的房屋占有使用费，不应由钱俊荣支付；此后，邗江市建处水电均已接通至户外，虽未入户但均已具备入户条件，燃气虽未接通，但根据合同的约定及钱俊荣陈述的房屋用途，燃气未接通并不影响其公司运营，故此时涉案房屋已具备使用条件。钱俊荣在房屋具备使用条件后仍未使用，亦未及时提出解除合同，故2015年5月至2016年4月期间的房屋占有使用费（2016年5月已交还房屋），其应予支付。综上，钱俊荣应向邗江市建处支付2015年5月至2016年4月共计12个月的房屋占有使用费60万元。 实践中，租赁合同被宣告无效时，存在由于各类原因影响出租人实际使用房屋的情形，如果完全参照合同约定的租金标准确定出租人支付房屋占有使用费，可能与其获取的占有利益不符，导致利益失衡。因此，《房屋租赁合同解释》将是否支持当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的裁量权归属于法院，法院在审理过程中，应根据承租人对房屋实际使用的具体情况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。因出租人提供的房屋不具备使用条件致承租人无法使用，不应当支付占有使用费，房屋具备使用条件而承租人未使用的，则应当支付占有使用费，从而合理地认定占有使用费。 |
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